買賣房屋時公共設施瑕疵應如何處理？
問題摘要：
買賣房屋涉及之公共設施瑕疵問題，須依契約約定、設施性質（是否必要）、新成屋或中古屋區別，並審酌是否對買方交易目的構成重大影響，才能判斷是否成立法律上可主張之瑕疵擔保責任、債務不履行或損害賠償，實務操作上宜詳加審約、查驗設施並主動確認點交，以確保權益不致受損。建商於新成屋買賣中所附設公共設施，如屬建築法規明文要求之必要設施，法律上自應視為買賣契約之重要構成部分，其瑕疵應受民法瑕疵擔保責任規範，買方得主張減少價金、解除契約或損害賠償；如屬非必要設施，則應視雙方契約約定或廣告載明之具體內容，判斷是否構成契約一部分；至於公共設施點交義務，法律制度明文以管委會為對象，建商如未延遲移交程序，一般不會構成遲延責任。為避免後續紛爭，買賣雙方宜就公共設施之有無、種類、狀況、點交時點等事項於契約中明確約定，並善用現場勘查及點交清單作為憑據，方能在交易中兼顧居住品質與法律保障。
律師回答：
在買賣房屋實務中，公共設施的存在不僅影響房屋本身的使用價值，也與買受人對居住品質的期待密切相關，尤其現今建案越來越講求附加價值，許多建商會在大樓中設置健身房、電影院、交誼廳、空中花園等多元公設，以提高銷售吸引力。在買賣房屋的實務中，公共設施是否具有瑕疵、此等瑕疵是否構成法律上可請求減價、解除契約或損害賠償的原因，必須回到雙方契約內容是否有明確約定，並考量該設施對於房屋使用目的之影響程度。
契約內容
首先觀察契約內容，如有就特定公共設施、其種類、位置、功能或使用方式另作明文約定者，則該設施即可能成為買賣標的物之一部，或屬附隨義務之一環，例如車位、儲藏室、空中花園、健身房等，尤其對於某些公設如機車車位、汽車坡道、社區門禁設備等，若買方對其有獨占使用權或與其他住戶共同分配使用者，契約多半會於附表中載明車位種類（平面、機械）、面積、位置及使用方式等資訊，則此類設施已具高度特定性與交易意旨，如日後有瑕疵或根本不能使用，自得援引民法第354條至第365條之瑕疵擔保規定，主張解除契約、減少價金或損害賠償。
最後，須強調契約的具體約定仍為判斷重點，實務上不乏建商於契約條款中載明公共設施屬社區共有、非買賣標的，或約定以竣工圖說與政府核發使用執照為準，此類條款將排除日後買方就設施細節主張不符之責任，惟此仍須符合誠信原則與消保法之解釋。若建商就設施功能廣為宣傳，卻於契約中隱晦表示非買賣標的，仍有廣告不實之疑慮。因此，買方於購屋時應詳閱契約內容，並確認圖說、宣傳資料與現場設施一致，必要時可附加約定條款，明確保障自身對特定設施之使用期待。
未點交公共設施：
當這些公共設施存在瑕疵或遲未完成點交，即使買受人對房屋本體無異議，也會衍生是否構成法律上瑕疵擔保或違約問題的疑義。首先針對公共設施未點交的情形，依照公寓大廈管理條例第57條第1項規定，起造人應於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內，會同政府主管機關及管理組織代表，針對共用部分、附屬設施進行檢測，確認無誤後方可完成點交。此即表明法律制度預設之點交對象為全體區分所有人之代表即管理委員會，而非個別買受人，故實務上建商完成房屋交付後即認契約主體義務已盡，公共設施部分則待管委會統一點交即可。
如買賣契約未對公共設施之點交時點特別約定者，法院見解多認定雙方並未對此為義務履行之確定約定，僅當建商有遲延交付之情事，且經買方催告後仍未完成點交，方得主張遲延責任，消費者若對公共設施點交有異議，應先對建商為催告，否則難以直接主張建商遲延責任成立。其次若涉及公共設施之瑕疵問題，則應依民法瑕疵擔保責任制度處理，惟此部分應區分設施性質為必要設施或非必要設施。
因之，首先，向建商購買房屋時，公共設施於交易實務上多為附隨於房屋進行出售，故大多不會被認為是契約主要內容之一部。在公寓大廈管理條例的規定下，公共設施係由管理委員會負責點收（移交)的，因為管理委員員會之職務包括「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」(公寓大廈管理條例第36條第11款)；再者，建商無須向個別區分所有權人逐一點交，因為起造人(建商)應「將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後」，方能移交公共設施(公寓大廈管理條例第57條第1項)。因此，建商往往已經先向消費者完成主要的契約上義務即點交房屋，但公共設施卻尚未由管委會完成點交。
如果在消費者與建商締結買賣契約時，僅有就房屋本身為約定，而未對公共設施之點交時點做出約定的話，雙方並未限定點交時點。如果建商遲未履行點交義務，消費者應先向建商催告請求點交該公共設施，才能主張建商有給付遲延的法律上責任(見臺灣高等法院107年度上字第1216號民事判決)。
公共設施有瑕疵-是否屬於必要設施
若涉及公共設施有瑕疵之情形，消費者可以依照民法瑕疵擔保責任之規定，主張建商應負責，請求解除契約、減少價金或請求損害賠償。可由從該公共設施是必要設施或非必要設施來分析衍生的瑕疵問題：所謂的必要設施，是依建築法規，係指在安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法定基本公設，如逃生梯等。此類公設於交付時必須無瑕疵，始能達成契約之目的，因此有瑕疵時，建商應擔保責任，並無疑義。
另外一種是非必要設施，這是指建商為了提高建築物精緻或銷售度，額外增加之部分，如健身房、交誼廳等，此類公設是否應施作或應具備何種品質才算是無瑕疵，必須視買賣契約內容而定。例如說，如果預售屋廣告並未逐一標示公共設施之內容，且買賣契約的條款也沒有具體記載增設公設之名稱等資訊，那麼消費者就很難主張建商應負瑕疵擔保責任。
必要設施例如消防通道、逃生梯、電梯、管線系統等，屬建築法定強制配置，且為居住安全與功能之核心要素，如此類設施有瑕疵，自可認定為買賣契約之重要內容之一，影響標的物效用，應受民法第354條第1項所稱之瑕疵責任規範，買受人得依民法第359條請求減少價金或解除契約，並視情節請求損害賠償。
反觀非必要設施如交誼廳、健身房、閱覽室等，性質上屬建商為提高銷售吸引力之附加設施，若契約條款或廣告未對其內容、功能或品質為具體明確約定，則難以逕以其瑕疵主張違約責任或擔保責任成立。如雙方未就標的物特定部分品質為明確約定，僅能依通常效用判斷是否構成瑕疵，若設施並非影響居住基本機能，或屬一般性附加空間，買方欲主張法律責任，則證明負擔較重，應舉證其對契約有重大影響。
相對而言，如契約對於公設並無特別約定，且該設施為共有性質，不為特定屋主所專有，則須進一步檢視該設施是否屬必要設施，亦即是否為維持建物基本安全、使用功能所不可或缺者，惟僅於該等設施有瑕疵且影響買方達成契約目的時，始可構成民法上所稱之瑕疵擔保標的。必要設施之範圍，在實務上主要包括電梯、供水管線、排水設備、消防設施、公共走道、樓梯、避難空間等，倘若此類設施因施工不良或未能依設計圖施作而導致使用功能顯著降低，例如電梯故障頻仍、消防設備未經驗收或排水系統造成漏水氾濫等情，買方即可能主張因物之瑕疵而使契約目的不能達成，有請求減少價金或解除契約之可能性。
舉例而言，若買方購買之住宅樓層需倚賴電梯通行，惟完工後電梯未正常運作，且屢經維修仍未改善，則依民法第359條規定，應可視為房屋買賣標的物之一部分具有瑕疵，足以請求減少價金或依公平原則向法院提起解除契約之訴。又如地下室積水、停車場排水失能、社區對講系統失靈等，雖非室內主體空間瑕疵，惟依交易慣例及買方合理期待，如影響其居住品質，亦得視為履約上之不完全給付構成。
新成屋或中古屋
再者，買賣房屋性質亦影響瑕疵判斷基準，新成屋多具完整品質保障機制，中古屋則因年限、折舊、使用狀況差異，交易多以現況為基礎，尤其買賣雙方通常僅就專有部分進行約定，中古屋所附公設有損壞，如無契約特別約定或賣方明示保證，買方欲主張瑕疵擔保責任，需證明其屬交易基礎或契約要素之一，否則難成立請求。消費者對於公共設施之關切程度若甚高，則在締約過程中即應主張於契約中具體列明設施名稱、預定功能與交付時間，並在交屋時要求實際勘查或列入點交清冊，倘若日後設施未完成或功能不符，才有明確依據主張違約或損害賠償責任。
再者，新成屋與中古屋之買賣情形亦有區別，新成屋通常由建商作為出賣人，所提供之建物應符合建築法、消費者保護法、公寓大廈管理條例等法律規範，倘若交付之共用設施不符合使用執照、竣工圖說或原先銷售廣告所示者，建商即應負民法第227條債務不履行責任，並可依消保法第7條、第8條要求提供符合安全使用之商品與服務。
若廣告中明示設有健身房、空中花園、兒童遊戲區等設施，惟交屋時並未實現或品質顯有落差，法院常認為此與買方購屋動機密切相關，若無法履行即構成違反附隨義務或廣告不實，買方可據以主張權利。而預售屋因屬契約尚未履行階段之標的物，其設計圖、建築許可、施工階段進度應與預售契約及銷售說明一致，若建商後續未依圖說施工或將約定之設施刪除或更改用途，亦可能構成違約或瑕疵給付。
至於中古屋之交易，由於標的物已有年限與使用痕跡，實務上多以現況交付為準，若買方於看屋時未特別注意公設狀況，或未於契約明訂特定設施功能、品質要求，則日後即便發現設施損壞或功能低落，亦難以主張瑕疵責任成立，特別是可視瑕疵（例如牆面龜裂、天花板剝落、管線裸露等）未於交屋前提出時，更難以請求法律救濟。是故，中古屋買賣中，買方若對某些設施有特別期待或需求，應主動於契約中列明檢驗標準及功能保證條款，以免日後爭議時舉證困難。
必須留意的是，新屋與中古屋之瑕疵判斷標準並不相同。例如說，實務上認為牆壁滲水、天花板龜裂等，是一般中古屋普遍常見現象，而非重大瑕疵，民眾於買賣中古屋時，應將中古屋之年限、屋況考慮在內，否則點交後碰到漏水等問題，難以主張法律上的權利。由於中古屋買賣之場合，大多是以現況交屋為原則，涉及到公共設施時，除非買賣雙方另有特別約定或要求，仲介人員沒有義務帶買賣雙方去勘查特定的公共設施，例如消防設備現況等。
買方若特別關心某個公共設施是否完善時，即應事前勘查並標註在買賣契約當中。若交屋當下，買方對於肉眼可檢查之瑕疵並無意見，或是並無另外與賣方約定應勘查設備現況等，就可能無從適用瑕疵擔保之規定。
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