買賣房屋共公設施有瑕疵，是否得主張瑕疵擔保？

21 Aug, 2025

問題摘要：

建築物之共用部分即使非個別所有，然只要構成買賣契約整體使用效能之一部分，即應納入瑕疵擔保之標的範圍，買受人即有權依法主張減少價金或修繕義務，為求效率與減少費用，宜集體處理並委由管委會統籌主張，必要時可報請主管機關依公寓大廈管理條例第57條進行行政處理，惟重大瑕疵仍應提起民事訴訟為宜，以確保權利實現與損害獲得賠償。

律師回答：

關於買賣房屋時，若共用設施或約定共用部分發生瑕疵問題，買受人是否得以主張瑕疵擔保責任，一直是實務上重要而常見的爭議。在建築物為公寓大廈型態時，共用部分與約定共用部分為全體區分所有權人所共有，而依公寓大廈管理條例第2條及第11條規定，專有部分得單獨為買賣標的，共用部分原則上不得單獨處分，然而其仍構成買賣契約之一部分，並於售屋廣告、平面配置圖或說明書中標示為主建物所依附之使用機能，自難謂非買賣目的物之一環。準此，即使所涉之瑕疵非發生於買受人個別專有部分，而屬共用部分如電梯、消防系統、供水設備等，只要該設施對買受人使用權能具有實質影響，便可認為與買賣契約目的直接相關，自不得認為其不受民法第354條以下瑕疵擔保責任規定拘束。

再依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」

民法雖未特別明示「共用部分」與「專有部分」的分界，惟從建築物交易整體觀點，應認定共用部分亦為買賣之相關標的。蓋建築物交易並非僅止於單純之私有範圍，而係整體空間使用機能之結合體，包含出入通道、停車場、電梯、屋頂、管線等，皆與居住品質密切相關。因此，只要共用部分或約定共用部分存在明顯瑕疵，且該瑕疵已影響到契約之主要目的、價值、效用，即屬民法第354條第1項所稱「瑕疵」，買受人即有依民法第359條行使減少價金或解除契約之權利。

至於共用設施之瑕疵與起造人或建商之責任，其在公寓大廈管理條例第57條已設專條規定起造人於大廈完成點交管理委員會或管理負責人時，應於七日內會同政府主管機關、管委會或管理負責人現場檢測水電、消防、機械等設施，如功能不全、瑕疵明顯，管理委員會得報請主管機關處理，經認定為起造人歸責之原因，主管機關得命其負責修繕改善，並於一個月內再次辦理點交程序；而如起造人未依規定履行交付義務者，依同法第49條，可處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，屆期仍不改善者，得予以連續處罰。然而，公寓大廈管理條例所設行政處罰與義務履行機制，固然有助於解決實務點交缺失或設施瑕疵，但其係行政責任處理途徑，不等於免除民事責任之追究。尤其中大型瑕疵，單靠主管機關命其改善多流於形式，仍應回歸民事法律關係認定，依民法相關規定請求損害賠償或契約解除。

尤其依民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」亦即如買受人於取得後查覺共用設施有瑕疵，應盡速依民法第356條規定通知出賣人，始可維持其瑕疵擔保請求權，而如出賣人對該瑕疵早知而未告知者，則六個月期間規定不適用，得於五年內主張請求權。至於如何主張瑕疵責任，買受人可依個別名義行使請求權，惟基於共用部分為全體區分所有權人共有，應考量其集體使用與處理便利性，宜由管委會或區分所有權人多數共同委託律師代表提起訴訟，並檢具買賣契約、說明書、施工圖說、建築師簽證資料等為證據，並建請法院委請建築、結構或機電專家實施鑑定，以釐清瑕疵性質、影響程度及修繕費用，作為損害賠償基準。

另外，法院亦可能就解除契約是否顯失公平、買方是否有重大過失或怠於檢查而認定是否構成減輕或免責事由，如管委會設立前即無法實施檢測，或施工設施未依圖說施作、管線配置不符標準者，則責任將較易歸責起造人或出賣人。一般來說，依民法第362條規定：從物有瑕疵者，買受人僅得就從物之部分為解除，原則上不得解除契約。

再者，所涉為預售屋交易或新成屋，起造人對於共用設施瑕疵責任更為重大，惟如所涉為中古屋交易，則應檢視出賣人於出售時有無明確告知或保證其效用是否正常，以決定是否可歸責於其違反告知義務，並且通常建商與買受人間通常訂立保固或修繕義務，此部分要優先遵守。

再者，實務上亦可能因某些瑕疵需大樓多數決議修繕而影響個人訴訟利益實現，因此仍建議區分所有人應透過管委會集體處理，共同負擔鑑定費用與訴訟風險。