買預售屋先付訂金才能看契約，消費者究竟應該如何處理？

問題摘要：

建商不得要求消費者於取得契約前先支付定金，否則即屬違法，消費者有權拒絕此種不公平交易安排；若不得已已付定金，則應詳閱契約並留存證據，如認內容不當而不欲簽約，亦可主張建商可歸責締約失敗，請求返還定金。預售屋交易應保障消費者知情權與審約自由，業者不得以提前收定金作為限制消費者行使審閱權利之手段，若業者主張「未訂約即沒收定金」則違反誠信原則及消保法規範，其條款應屬無效，而消費者應積極保全證據，舉證其支付定金係為審約前置作業之必要，並非契約成立後之定金，於未締約時得請求全額返還，如遇業者拒絕退還，除可向公平會與消保機關申訴外，亦可依民法及消保法相關規定向法院提起民事訴訟請求返還金額，實現其交易前知情與選擇的基本權利。

 

律師回答：

關於這個問題，購買預售屋時若遇到建商或代銷業者要求「先付定金才能攜回買賣契約書審閱」，此一行為對消費者極為不利，已屢遭公平會裁罰，屬於明確違反公平交易法第25條所禁止之「足以影響交易秩序或顯失公平之行為」。

 

預售屋交易涉及金額龐大、交易內容複雜、標的物尚未具體成形，且對消費者而言往往僅有一次購屋經驗，資訊與專業能力明顯劣勢，而建商與代銷業者則對建案內容與交易條件擁有絕對掌控權，若進一步藉機以「熱門建案」、「怕被他人搶先預約」等話術，迫使消費者在未審閱契約、不明交易條件之情況下先行支付定金，不僅使消費者處於資訊嚴重不對等地位，更實質架空消費者事前審閱與衡量交易內容的權利，極易導致日後陷入不公平契約、爭議不斷的處境。公平交易委員會已明確指出，建商與代銷業者不得以支付定金為前提，才允許消費者攜回契約書審閱，該等作法對消費者審閱契約之權利構成不當限制，亦破壞與其他守法業者間的正常競爭秩序，因此依公平交易法第25條及第42條規定，處建商及代銷新臺幣數十萬元以上罰鍰，並命令限期改善。消費者倘於購屋時遭遇類似情形，應明確表示建商或業者行為違反公平交易法，並可向公平會提出檢舉；而在法律層面，若消費者已支付定金，但日後審閱契約內容不符期待而拒絕訂約，則可主張建商以不當方式妨礙締約程序，使契約未能成立，自屬不可歸責於雙方而無法締約，依民法第249條及同法第179條規定規定，企業應返還定金，消費者無須承擔違約責任。

 

尤其在未完成買賣契約簽訂前，該筆定金性質並非「契約履約定金」，而為「立約定金」，其目的係保證雙方履行將來締約之意思表示，若最終未訂立契約，且可歸責於收受定金一方，則應依前述法律規定將定金返還。

 

在購買預售屋過程中，常見建商或代銷要求消費者在尚未審閱完整契約條款前即先支付定金，並於事後主張如消費者未完成簽約即喪失退還定金之權利。然而此類「看約不訂約即沒收定金」的約定，不僅違反消保法關於定型化契約的審閱規定，亦違反誠信原則與平等互惠原則，實務上可主張該約定無效，惟重點在於證明定金係於審約前支付，並非為確保已成立之買賣契約而支付之立約定金或履約定金，舉證責任與證據保全即為消費者權益保障的關鍵所在。

 

依據消費者保護法第11條規定，企業經營者所擬定之定型化契約條款應本平等互惠原則，並在條款有疑義時應為有利於消費者解釋，而第11-1條更進一步規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容，並禁止以契約條款剝奪消費者該審閱權利，違反者該條款不構成契約內容；又依第12條規定，凡違反誠信原則、對消費者顯失公平之條款無效，並列舉若干推定顯失公平之情形，諸如違反平等互惠原則、契約主要義務受條款限制致契約目的難以達成者等，皆屬應無效之條款。

 

內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」更明確要求賣方須保障買方契約審閱權，應記載「本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日）」，並須由雙方簽章確認，足見法規強調消費者有充分時間與機會評估條款內容之重要性，若建商先收定金再給契約審閱，即形同使買方喪失其選擇權與議約自由。

 

實務上，一旦消費者支付定金，建商往往在收據或單據上加註「如未完成簽約視為違約，定金不予退還」等條款，並主張該筆定金屬於立約定金或履約定金性質，然而，若消費者能證明該筆定金係於尚未取得契約前即支付，則應認定其性質非為保障已成立買賣契約之履行，而僅為希望取得契約審閱機會所支付之「意向性定金」或「洽談保留金」，其本質與法律上之立約定金或履約定金有明確區別，不得據此主張消費者未訂約即違約，因此若最終因買方審閱後決定不簽約，應可主張建商不得沒收該筆金額，應全額返還。在法律上，建商不得以契約尚未成立即提前收取定金並據以拘束消費者，消費者亦不得被剝奪審閱條款後自由決定是否締約之權利，任何剝奪該權利之契約設計，均應屬無效條款。

 

然而在實務爭議中，關鍵仍在於舉證，消費者須能證明其支付定金係在取得契約前且基於業者要求才支付，並非在審閱契約、同意條款、承諾締約下所為，因此保留所有對話紀錄、收據、契約審閱版本日期、甚至與銷售人員互動內容等，皆為日後主張返還定金之核心證據。若收據載明「定金」但無說明性質者，可主張為協議階段意向金；若收據或對話紀錄可證明係為取得契約書之對價，則主張其不具契約擔保性質，消費者於審閱契約後選擇不締約，自無違約責任。更重要的是，消費者可據此主張該筆定金非依法成立契約所應支付之擔保性金額，建商如主張該為契約之定金應提出證明，否則應負舉證不能之不利後果。

 

然而，實務上建商常於收受定金時即設計格式化定金收據，載明如消費者未於幾日內完成簽約即視為違約、定金不予返還，此類不當條款亦違反定型化契約規範與誠信原則，故消費者應特別警覺，在支付定金前應堅持先行取得契約全文帶回審閱，並保留一切談判與支付金錢之書面證據。

 

若不得已需先支付定金，亦應於書面中明確載明「若經審閱契約後不同意簽約，建商應全額無息退還定金」之字句，避免日後主張不成立契約而遭建商扣押定金無門，造成財務損失與訴訟風險。值得注意的是，建設公司及代銷業者應依法提供契約書讓消費者攜回審閱，不得設置任何限制與附加條件，此已屬主管機關對房地產銷售行為之最低標準，若其以任何話術或形式變相設限，皆可認定其行為違法，消費者可透過公平會檢舉、消保機關協助、甚至循民事請求損害賠償方式予以對應。

 

再者，消費者也應留意所支付之款項性質區分，如為「訂金」或「意向金」，應要求建商清楚書面註明性質與可否退還，並保留收據與對話紀錄，以便日後發生爭議時據以主張。消費者面對購屋過程中之資訊不對稱、專業落差與法律漏洞，最好的保障就是提高自我警覺與法律知識，堅持自己的審閱權利並保留證據，切勿因一時衝動而草率下訂，否則一旦落入業者設下的文字陷阱或金錢陷阱，事後後悔將為時已晚。

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