買屋賣屋必學，坪數怎麼算？缺少坪數如何處理？

問題摘要：

建築物坪數雖由固定單位換算得出，然因其涵蓋主建物、附屬建物與公設等多種空間形式，且每項面積之登記與實際使用仍有差異，若未詳實認識各項計算與法律效果，極易產生誤解或糾紛，為確保交易安全與權利實現，宜由專業代書、不動產經紀人或律師協助審閱文件與核算面積，並於契約中就坪數誤差、車位計算、地下室使用權、裝潢丈量基準等作出明確約定，始能降低日後履約爭議並確保交易公平。理解坪數計算的實質與法律基礎，可有效避免購屋時因坪數落差產生認知誤差或交易糾紛，消費者購屋時可請教代書或專業不動產人員解說謄本內容，並實地丈量空間與對照權狀數據，掌握坪數計算的原則與單位轉換邏輯，才能做出合理正確的購屋判斷與價格評估。

 

律師回答：

關於這個問題，建築物坪數的計算在不動產買賣中扮演極為重要的角色，不僅攸關房屋價值的認定，也影響契約履行之範圍與買賣雙方的法律義務與權利。

 

主建物是室內面積，包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分。所謂建築物坪數，通常是指室內使用空間、陽台及公共設施等三部分所組成的總面積，其計算方式為以皮尺或儀器實地測量建築物兩牆心之間的距離，再將所量得之長度與寬度相乘得出面積（以平方公尺為單位），之後再依據換算公式，一平方公尺等於0.3025坪，將其換算為國人通用的「坪」單位。

 

一般建築出售時，賣方多會提供銷售說明書，詳列該建物的主建物面積（即室內空間）、附屬建物面積（如陽台、雨遮、花台等）以及公設面積（如樓梯間、電梯間、大廳、走廊等）三項數據，這三項加總後即為所謂的總銷售坪數或總權狀坪數。買賣契約通常以此坪數為基礎計算總價金，亦常訂明實際完工登記後的建物面積與契約載明的銷售坪數若有誤差，且超過契約約定的容許範圍（例如2%或0.5坪），應依誤差坪數按單價多退少補，此即民法第227條規定所稱因可歸責於債務人之事由致為不完全給付時，債權人得依給付遲延或給付不能之規定主張損害賠償。

 

進一步而言，民法第345條與第348條，買賣契約成立後，出賣人應將房屋交付給買受人，並使其取得該房屋之所有權，若實際交付的坪數與原契約有重大不符，且超過容許範圍，即構成不完全給付，買受人除得主張價金調整外，尚得視情節請求解除契約或損害賠償。值得注意的是，在地下室面積之認定上更具爭議性，一般建案地下室多包含機電空間、車位、垃圾儲藏室等公共設施部分，有些會登記為共有部分，由全體住戶依比例持分，有些則單獨登記為某戶所有甚至個別出售，若賣方於銷售時將地下室面積納入總坪數，應於契約中明確標示所計入之面積範圍與性質，以免產生是否屬於買方所有的爭議。

 

此外，陽台雖常登記於附屬建物，並計入總坪數中，但其實際使用空間仍須視牆體、柱體位置而定，室內裝修公司在丈量坪數進行設計與報價時，多數會將結構柱、管道間與部分非淨空區域排除在實際裝潢坪數外，故實際可使用空間與權狀坪數常有數坪差異。

 

在建物完工取得使用執照後，買受人可申請謄本檢視建物登記內容，包括主建物、附屬建物與共有部分之面積，均以平方公尺為單位記載，計算時需轉換為坪。以某建案為例，主建物面積若為150平方公尺，則為45.375坪；陽台面積若為24平方公尺，則為7.26坪；公設持分若為35平方公尺，則為10.5875坪，總權狀坪數即為約63.22坪。若再加上車位部分，則視車位是否登記為專有部分或於共有部分中持分，按其登記方式計算出車位坪數，加總後即為完整建物所有權範圍之登記坪數。

 

坪數的計算是購買房地產時最關鍵也最常引發爭議的環節之一，尤其在房價高漲的今日，每一坪的價格動輒數十萬甚至百萬，稍有誤差就可能產生數十萬甚至百萬的價值差異，因此理解坪數的構成與正確計算方式至關重要。一般而言，不動產的坪數可分為「建物坪數」與「土地坪數」，其中「建物坪數」又可細分為主建物、附屬建物、共有部分與車位坪數，這些項目都會登載於建物權狀與謄本之中，而單位多以「平方公尺」為主，轉換為國人習慣使用的「坪」時需乘以0.3025這個轉換係數。

 

以建物坪數為例，權狀上「建物面積」指的是主建物使用空間，常見如客廳、房間、廚房、衛浴等，若標示為200平方公尺，則換算為坪數即為200乘以0.3025等於60.5坪。此外，權狀上還會標示附屬建物如陽台、雨遮、花台等空間，這些空間的坪數亦以平方公尺標示，例如陽台面積24.1平方公尺即為7.29坪，雨遮15.68平方公尺則為4.74坪，兩者合計即為12.03坪。

 

再來是常被忽略但實際存在的「共有部分」，即俗稱的「公設」，包括門廳、樓梯間、電梯間、管道間、健身房等，依據每戶權利範圍的比例計算持分面積，若建物總面積為25,864.68平方公尺，權利範圍為434/100000，則該戶所分攤的共有部分為25,864.68乘以434除以100000後再乘以0.3025，即約為33.91坪，若其中包含登記的車位，須再扣除車位坪數，以得出淨公設坪數。例如上述權利範圍中車位各佔102/100000，車位面積為25,864.68平方公尺乘以(102/100000)再乘以0.3025，即為7.98坪，若有兩個車位則合計為15.96坪，從原先的33.91坪中扣除即為公設17.95坪。

 

至於車位坪數，若為登記於公設中的法定車位，則須將總共有部分乘以車位之權利範圍再乘以0.3025得出，例如25,864.68平方公尺乘以(102/100000)乘以0.3025為7.98坪，是常見平面車位之面積。建物坪數與實際可使用空間仍有差距，這是因為主建物面積是以「外牆外緣」為計算基準，外牆厚度約15公分，水泥粉光後甚至再多2.5公分，此外室內結構柱體亦包含在內，因此雖然權狀上顯示為52坪，實際可使用的空間約略只有45坪，約少7坪的空間，這也是設計師在丈量裝修空間時常以牆線內緣開始丈量的原因，精確丈量能確保設計規劃不致錯估空間。換言之，買屋者若僅依權狀坪數評估室內可使用坪數，往往會有認知落差。

 

最後，計算「總權狀登記坪數」時，應將主建物、附屬建物、車位坪數與扣除後的公設坪數相加，才是該戶建物完整的所有權登記坪數。例如主建物60.5坪，附屬建物12.03坪，車位15.96坪，公設17.95坪，合計即為106.44坪之權狀登記面積。土地部分則會標示每一戶在基地上的持分，如一塊基地為200坪，由20戶共同持有，則每戶約有10坪土地持分。

 

在法院實務上，關於坪數爭議，最常見即為買受人以實際坪數與銷售坪數不符、且差距過大為由主張價金調整或解除契約，法院審酌的重點常包括契約是否載明明確坪數、誤差範圍是否超過約定限度、差異是否可歸責於出賣人、買受人有無事先知悉並同意、以及交屋後有無履約接收等因素。因此，消費者於簽約前詳閱銷售說明文件與契約條款，特別是有關坪數組成與誤差處理方式部分，並於交屋時再次查核權狀登記資料與實地丈量坪數是否相符，以保護自身權益。

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