買到的公設及機械停車位有瑕疵怎麼辦？
問題摘要：
買受人在購買房屋連同機械式停車位時，對於公設與停車設備之功能性、安全性應審慎查驗，於契約簽訂時詳細載明預期使用內容與保固範圍，並保留日後主張權利所需之書面憑證，如實際使用中出現瑕疵，則可依民法關於物之瑕疵擔保或債務不履行規定，請求修補、減價、解除或損害賠償，並於法定期間內依法通知並提出主張，若數額難以證明，則可請求法院依照相關損害酌定，維護自身居住與財產權益。
律師回答：
在高房價時代中購屋已非易事，許多民眾為求生活品質，除購買住宅單元外，也會一併購置機械式停車位，並期待社區公共設施能正常運作以維持生活便利與安全，然而實務上卻常見買受人在入住後發現公設存在瑕疵，例如健身房、交誼廳未完成施工、樓梯間漏水、公共區域照明失效等情形，而最常見爭議之一即為機械式停車位頻繁故障，影響日常停車安排甚至導致車輛受損，此時買受人究竟應如何依法律保障自身權益，應從契約約定與設施性質兩方面探討。
首先依民法第354條至第365條關於物之瑕疵擔保責任的規定，若於買賣標的物交付時即存在瑕疵，且該瑕疵已達影響契約目的或價值之程度，則買受人得依第359條請求解除契約，或依第360條請求減少價金，如契約另有約定或買受人選擇容忍該瑕疵並與出賣人約定由其修補，則雙方可在私法自治原則下另立修補協議，此一修補如有排除瑕疵擔保在民法第366條規定故意不告知瑕疵，且無法修補瑕疵部分亦得請求賠償。再者，如末排除，此一修補約定自不能完全排除瑕疵之存在，仍不得因此否定瑕疵擔保責任的成立，換言之，買受人如未在修補協議中明示放棄解除權、減價請求權或損害賠償權，即可保留相關法律主張。
依民法第354條第1項規定，物之瑕疵擔保責任，因標的物在危險移轉於買受人時存有物之瑕疵而成立，買受人不依民法第359條規定解除契約或請求減少價金，而與出賣人另行約定，由出賣人修補瑕疵，進而維護買賣契約上對價平衡者，基於私法自治原則，自為法之所許。物之瑕疵是在買賣契約成立後才發生的話，也會同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人得請求修補瑕疵（最高法院89年度台上字第1085號判決意旨參照）。
實務中常見建商於交屋後主張相關公共設施已修復完畢或已取得建築使用許可，作為免責抗辯依據，惟若機械式停車塔或公設之使用許可證早在買賣契約締結前即核發，則無法證明交付後發現之瑕疵已排除，亦無從據此主張於危險移轉時無瑕疵，故在標的物已交付且具體使用過程中出現瑕疵者，買受人仍得依法主張救濟，尤其在建商遲未積極處理或修補失敗之情形下，買受人可依不完全給付之債務不履行為基礎，向法院提起損害賠償請求。
關於損害範圍與數額之認定，若屬民事訴訟法第222條第2項所稱「不能證明其數額或證明顯有重大困難」之情形時，可由法院依職權酌定，考量因素包括瑕疵之性質、嚴重程度、是否能以合理方式修復、發生頻率、造成生活不便之程度、停車位市場租金行情、該設施對房屋整體價值之貢獻度、契約價金占比及當地一般生活型態等，進而綜合評價合理賠償金額，法院實務中也常見部分裁判將損害定額化，例如認定因停車塔無法使用而造成通勤延誤、生活不便，可每月按合理金額乘以受影響期間核定損害，對買受人而言具實質補償功能，其實通常可以透過鑑價來解決上開問題。
再從設施性質區分，公設大致可分為必要設施與附加設施，前者如電梯、逃生梯、排水系統、消防設施等，係居住安全與基本使用功能所不可或缺，依建築法、公寓大廈管理條例及各地方建築技術規則所明定，建商有義務提供合格且可正常使用之設備，若此類設施發生瑕疵，無論契約中是否載明，買受人皆可主張違約或瑕疵擔保責任。
至於附加設施如健身房、視聽室、兒童遊戲區等，屬建商為提升產品吸引力之設置，若契約明載設施名稱、內容、功能者，則視為契約標的之一部分，買受人得就未履行部分請求價金扣減、修補或損害賠償，惟若未明載，或僅於廣告文宣中模糊提及，則須視買方購屋動機、設施與房價關聯性及是否為交易所期待之內容，個案認定是否構成契約上之義務。再就機械式停車位之部分，因其屬專有或專用之附屬設施，於契約中常以附表明確記載，含位置、型式、數量及是否需搭配房屋共同轉讓等資訊，亦常載明其為區分所有權之一部分，或係不動產登記簿冊中獨立標示之標的，故其功能是否正常運作即與買賣契約履行密切相關，在系爭停車塔交付後即發生機械卡滯、設備故障、停車困難、操作危險等情形時，即便建商辯稱其已委由專業維修廠商處理或已取得使用許可，亦難以推翻瑕疵存在之事實，在買受人能證明其於使用中受有實質困擾與損害時，亦可依法請求賠償。
需注意的是，瑕疵發現後買受人應依民法第365條於六個月內通知出賣人並行使其權利，否則將喪失請求權，惟若出賣人明知而未告知者，不受此限制，尤其實務上如建商已知設備屢有問題卻仍交屋而未提示，則其不得以時效或知情抗辯推諉責任。
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