買到工業住宅可以主張瑕疵擔保嗎？

問題摘要：

「工業住宅」之所以產生問題，不是建物本身不能住，而是因其法定用途不容許住宅使用，消費者若輕信廣告文案、樣品屋展示或銷售人員話術，而未細查契約內容與土地使用限制，即便房子住得舒適，也可能面臨重大法律與經濟風險，因此購屋者應堅守「重契約、輕話術」的原則，審慎評估每項條文，不應僅憑廣告印象或銷售口頭承諾決定購屋，唯有回歸契約本質，才能避免後續衍生法律糾紛與經濟損失。工業住宅之買賣風險高，法律瑕疵可能影響居住權益、交易價格、稅賦與貸款條件，若出賣人未誠實揭露用途限制或營造錯誤期待，買受人請求解除契約、減少價金或損害賠償，並可援引消費者保護法主張不實廣告或違反誠信原則。法院對於出賣人是否負責，將重點檢視契約條款是否明確、廣告是否誤導、裝修是否配合住宅使用、樣品屋是否有預設居住情境，以及買受人是否已明知或表示知悉法令限制。

 

律師回答：

什麼是工業住宅？為什麼會有發生問題？

 

關於這個問題，所謂「工業住宅」，實際上是指建築在工業用地上的住宅空間，雖然外觀與功能上與一般住宅無異，甚至在建築設計與居住體驗上還更為寬敞、堅固，但其最大問題在於其違反都市計畫法所訂的土地使用分區規定，法律上不得作為住宅使用，這些建物本應作為廠房、辦公或商業設施使用，但由於台灣房價高漲，住宅區用地稀缺，建商為降低土地成本及開發門檻，便將乙種工業用地以「事務所」、「商業設施」名義申請建築許可，再透過廣告、樣品屋與銷售話術包裝成「住宅產品」，吸引消費者購買居住，其本質上已構成違法使用與潛在法律風險，這種建案之所以能銷售成功，最大原因在於民眾對建築法規不甚了解，加上對銷售人員的話術或廣告文宣過度信賴，忽略實際契約內容與登記用途之限制，導致購買後始知其實無法辦理戶籍、無法申請住宅房貸、無法享有住宅稅賦優惠，甚至有被查處而須停止使用、回復原狀或遭罰鍰的風險，消費者經常誤以為「能住就行」、「很多人都住了不會怎樣」，或以為建商會負責後續協調合法化，卻忽略了這些說法未被載明於契約中，屬口頭保證或廣告宣傳，法律上並不當然成立義務關係。

 

實務上更有建商於銷售現場以設計感十足的樣品屋展示床鋪、餐桌、浴廁等住宅情境，營造宜居印象，而在買賣契約中僅以「一般事務所」簡略記載用途，或於附註處隱晦聲明「依現行法令不得作住宅使用，買方應自負使用風險」，而未清楚說明使用上的法律限制，這樣的資訊不對稱導致許多買方簽約時根本未察覺問題，買屋後才發現無法設戶籍、貸款困難、房屋稅與地價稅高昂，甚至因鄰戶設廠產生噪音污染或危險作業風險而無法安居，然而這些風險若無在契約中明確揭露，或有誤導情形，即有可能構成民法第354條所稱的瑕疵，出賣人須負擔瑕疵擔保責任，且若出賣人故意隱瞞該事實或以虛偽方式誤導買受人，即構成第357條所述的故意不告知瑕疵，買方可不受瑕疵通知期限及責任存續期間限制，並請求減少價金、解除契約或損害賠償。

 

若契約未明確揭露使用分區與不得住宅使用限制，且現場銷售及廣告文宣均呈現住宅意象，即屬誤導行為，出賣人應負損害賠償責任，甚至須全額退款，然而若契約中已清楚載明用途限制，並有附圖說明，且雙方在契約中已約定不以樣品屋或廣告為契約內容，法院即有可能認定出賣人已盡說明義務，此時買方再主張誤導，將不易獲得支持，是以本質上此類爭議的關鍵，不在於廣告說了什麼、業務員承諾了什麼，而在於「契約中怎麼寫」，消費者若只聽銷售人員口頭保證、不閱讀或不理解契約條款，即便日後覺得被騙，法院也可能因其已簽字確認契約內容而不予支持，因此購屋人應強化法令知識，慎讀契約內容，確認使用分區、建物用途、契約條款、樣品屋聲明、違章使用風險等資訊，並要求銷售方於契約明文說明建物用途與其合法性，必要時應尋求律師協助審閱契約，勿相信銷售人員的話術等心態輕忽風險，而建商若欲規避法律責任，更應從根本上避免以工業用地開發住宅用途，否則即使初期銷售順利，後續消費者興訟或主管機關查處，仍將面臨重罰、停工、拆除及商譽損害等風險，政府機關近年亦加強對違規工業住宅的查緝，並發函地方政府要求加強查核。

 

若發現違規使用即依法裁處，依都市計畫法第79條、第80條可命其限期改善、停止使用、處6個月以下有期徒刑、拘役或罰鍰，另在房貸層面，金融機構對工業住宅的貸款成數普遍較低，利率也偏高，且不得適用政府青年首購、住宅補助等優惠方案，更使買方實際承擔更高購屋成本與資金壓力，地價稅與房屋稅也因工業或商業用途而無法適用自用住宅稅率，導致持有成本大增，加上日後若擬轉售，潛在買家因用途受限而疑慮重重，也會影響流通性與資產價值，因此，工業住宅表面上因其寬敞空間、堅固設計與相對低廉價格而吸引購屋人，但背後隱藏的法律風險、使用限制與資金障礙才是真正影響其價值的核心因素。

 

法律上處理方式-舉證是重點

如果可以「證明」出賣人故意不告知，法律上其實是明確的，出賣人依民法第354條應擔保其標的物在危險移轉時無瑕疵，包含減損其通常效用或契約預定效用者，若標的物用途因法令限制而無法達成買方購買目的，且該限制未被揭露或被刻意隱瞞，出賣人即應負擔瑕疵擔保責任，甚至因故意不告知而無法主張時效或買方通知遲誤等抗辯，法院並引用第359條、第360條指出，買方得解除契約或請求減少價金並請求損害賠償，若因可歸責於出賣人之事由致給付不能或不完全給付者，買方亦得依民法第226條、第227條行使權利。第184條第2項，違反保護他人之法律，如土地使用分區法令，而未告知致生損害者，即應負賠償責任。

 

關於這個問題，臺灣高等法院民事判決105年度上字第184號所示：按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354 條、第359條、第360條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，同法第226條、第227條亦有明文。再按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；但能證明其行為無過失者，不在此限，同法第184 條第2 項著有規定。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是於當事人就發生法律上效果所必要之事實，如可分為特別要件事實與一般要件事實之具體個案時，其主張法律效果存在者，自應就其特別要件事實負舉證責任，始符上揭條文所定之趣旨（最高法院48年台上字第887號判例、101年度台上字第995 號民事裁判意旨參照）。上訴人主張：被上訴人系爭建案銷售廣告中並無隻字片語提及系爭基地之使用分區為「辦公服務區」，亦未說明系爭建物用途為一般事務所，不得作為一般住宅使用，其銷售人員並強調系爭建案可合法作為一般住宅，所提出室內格局平面圖更顯示供住宅使用；可知被上訴人不僅刻意隱瞞上情，且確將系爭建案作為一般住宅銷售云云，…消費者保護法第22條定有明文。然消費者保護法上開規定並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決意旨參照）。…核閱兩造所簽訂系爭買賣契約第2 條約定：「土地、房屋及汽車停車空間標示土地座落暨基地面積：....土地使用分區：辦公服務區。房屋座落：....用途標示：地下一層以下分別設有停車空間、防空避難室兼停車空間，地上一層為日常用品零售業、管委會使用空間、一般事務所及公共開放空間，地上二層以上為一般事務所」等語；顯已明白告知系爭房地之使用分區及用途。另系爭買賣契約附圖一即：「4-10層平面圖」，更清楚標示上訴人所購買0 樓00戶為「一般事務所」，並於該戶內清楚繪製有公共廁所乙間。系爭買賣契約第31條更約明：「特約事項本社區使用分區為辦公服務區，地上一層為日常用品零售業，地上二層以上為一般事務所，依現階段都市計畫規定不得移作住宅使用，....。本社區基地座落於都市計劃內之辦公服務區，地上一層為日常用品零售業，地上二層以上為一般事務所，比照『臺北市土地使用分區管制規則』之規定辦理，其日後有關水電費、地價稅及房屋稅等相關稅賦，所有權人應依稅捐單位有關『辦公服務區』相關法令之規定辦理之」等語明確。顯然被上訴人不僅於系爭買賣契約條款中明示系爭房地之使用分區及用途為「辦公服務區」之「一般事務所」；且對於系爭房地依法不得移作住宅使用乙節，亦揭示於系爭買賣契約條款至明。…再查系爭買賣契約第17條約定：「專有部分之交付本條款所稱之交屋，其交付標的係指本約標示之房屋內容為毛胚屋，毛胚屋係指本大樓二樓以上室內平頂為清水模天花板、地坪為水泥打底、牆面為水泥打底粉光、門窗、預留水電管路及管道間完成，不含其他裝修工程，接待中心現場內集合住宅裝修展示為室內設計師作品成果展，非本案之樣品屋，亦非本約交屋之標準」。系爭買賣契約第29條約定：「契約效力雙方暸解並同意本房地暨汽車停車空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及乙方（即被上訴人）之銷售人員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約書中，一切權利及義務皆以本契約書面約定為準，取代先前一切口頭、書面約定。本契約之附件及附圖為本契約之一部分，甲（即上訴人）乙雙方同意本契約（含附件及附圖）不加蓋騎縫章，亦不影響本契約效力。乙方於銷售現場展示空間之建材、擺設及傢俱、裝潢等物品及設施，除於本契約及建材設備〔如附件五〕載明屬乙方應交付內容外，甲方不得主張將其併為本契約之一部分。本契約為雙方間之全部約定，若雙方有其它任何協議者，均應以書面文字列入本契約書中，否則不生效力」；系爭買賣契約第31條約定：「特約事項....接待中心現場內集合住宅裝修展示為室內設計師作品成果展，非本案之樣品屋，為甲方所充分認知，日後不得以該成果展主張為本案之樣品屋向乙方主張權利或向主管機關申訴或請求」等語。堪認兩造已約明被上訴人依系爭買賣契約所需交付合於債務本旨之系爭建物，僅為二次施工前與使用執照及系爭買賣契約附圖一相符之毛胚屋；雙方並已確認於簽約前所提供之廣告文宣、所展示之模型或樣品屋，均非被上訴人依約所應交付之標的，關於系爭買賣契約之各項買賣條件、標的物內容、範圍，乃至於被上訴人銷售人員、簽約經辦人員所陳述及承諾者，均應以列入系爭買賣契約書面約定者為準，並以該書面之系爭買賣契約取代先前一切口頭、書面約定至灼。顯然兩造於簽訂系爭買賣契約時，已就先前廣告等內容另為斟酌、約定，被上訴人並未再據原屬「要約引誘」之廣告、宣傳及展示資料等為訂約之說明、洽談，自難逕謂該廣告文宣等為要約或已當然成為契約之一部至灼。…，並核對上訴人所提出之平面圖與系爭裝修合約之附圖應屬同一，堪認上訴人既同意二次施工裝修，因而持該有二次施工後隔局平面，自屬合理，不能據此認為被上訴人曾保證系爭建物得合法作為一般住宅使用之證明。且被上訴人抗辯：系爭建物所以進行二次施工拆除原公共設施牆面並另作住宅使用隔間，乃上訴人自願另行委伊代覓齊裕公司施作，上訴人已明確知悉所為變更乃違反建築法令並同意承擔風險，並承諾被上訴人無須承擔瑕疵擔保、不完全給付之責任，亦不負回復原設計之義務等語，既與前揭契約條款及圖面相合，核亦非無據。…可知無論該二次施工實質上是否屬於被上訴人系爭建案銷售方案之一部分，該二次施工之裝修工程確係上訴人於明知違法之情形下自願所為，包括上訴人在內之各承購戶對於是否由齊裕公司本於系爭裝修合約條款進行二次施工，均得本於個人意思自行決定，灼然至明。則上訴人以為其承作二次施工裝修工程之齊裕公司實際為被上訴人所控制為由，主張被上訴人應負擔不法侵權行為、瑕疵擔保或債務不履行責任云云，殊屬無據。

 

所謂「利益衝突」，正是指出賣方與買受人在交易中的根本立場不同，尤其當建商或銷售人員的目的是銷售商品、獲取利益時，極可能基於銷售誘因，隱匿或模糊標的物存在的法律風險，特別是工業住宅這類表面上具有住宅功能、實際上卻不具住宅合法使用資格的建物，在廣告話術與樣品屋營造下，買受人往往因信賴銷售人員所言或文宣內容而忽略對契約條款與登記用途的審慎查閱，這種情形正是利益衝突的具體展現。買方應認知，出賣人與其並非站在共同利益立場，銷售人員即便熱情親切，其言語亦非法律保證，真正保障買方權益的只有書面契約內容，契約書中所記載的土地使用分區、建物用途、標的內容、稅費分擔、交屋標準等，才是法院判斷雙方權利義務的依據。

 

正如法院指出，當事人主張對己有利之事實時，應依民事訴訟法第277條負舉證責任，因此買方若主張出賣人未揭露建物用途限制，應提出足以證明其未知情或出賣人刻意誤導的證據。在該案中，法院審查買賣契約發現，其中第2條即明示土地使用分區為「辦公服務區」，建物用途標為「一般事務所」，並有附圖清楚記載各樓層配置及用途，另第31條更明確揭示依都市計畫規定不得作住宅使用，並說明水電稅費將依「辦公服務區」法令計算，此外契約中還明定裝修展示為設計成果展非樣品屋，並排除銷售人員口頭說明為契約內容之效力，由此法院認為出賣人已充分揭露標的物限制，買方應知悉其用途限制且無可主張詐欺或瑕疵擔保之理由，敗訴亦不足為奇。該案警示買方，倘若未詳讀契約、未確認建物用途、僅憑廣告與口頭承諾而草率簽約，事後遭遇使用障礙或法令查處，即難以主張法律保護。因此，面對房地交易，尤其是價格低於市場行情者，更應特別警覺利益衝突背後可能隱藏的法律風險。

 

建商為降低開發成本與銷售壓力，利用乙種工業用地蓋屋以事務所之名義申請建照，交屋時以毛胚屋形式移交，銷售時卻透過樣品屋、文案強調「空間寬敞」、「室內挑高」、「無隔間可自由規劃」等語吸引買方，讓人誤以為為合法住宅，然而實際上該建物法定用途僅限辦公、商業設施，使用為住宅即屬違法，不僅無法設籍、申辦貸款、適用住宅稅率與補助，甚至日後被查處需停用、恢復原狀或繳納罰鍰、刑責，所有這些後果都將由買方自行承擔。

 

有民眾購買工業住宅後才發現隔壁即設有合法工廠，導致長期噪音與氣味困擾，提起訴訟結果卻因自己才是違法使用住宅用途者而敗訴。此即顯示工業用地雖可建築，但法令用途受限，非住宅用地者即不具住宅使用正當性，買方不能以可住即合法為認知依據，亦不能僅以建商「交屋時有床有沙發」等裝潢展示作為判斷依據，更不能輕信銷售人員以「大家都這樣住沒事」、「政府不會查」、「遲早會變更用途」等說詞安慰，自我解除風險意識，真正應關注的，是契約如何記載、使用分區是否合法、建物用途登記為何，是否能合法設籍、報戶口、辦理貸款與享有稅率優惠等，凡此皆應落實在書面資料中，若契約條款中明示用途為事務所、使用分區為工業區且禁止作住宅使用，買方仍簽約即應認為已知悉並接受使用限制，事後不得再主張不知情或遭誤導，法院亦將依契約認定雙方法律關係，因此買方購屋前若不慎，購後即應自負風險。

 

總而言之，房地買賣過程中之資訊落差與利益衝突無可避免，建商銷售本非公益機構，不可能主動強調標的物之不利要素，故作為買方，更應以契約條款為核心依據，詳細審閱登記用途、土地使用分區、特約條款與附圖標示，並保留書面紀錄與對話證據，勿輕信口頭承諾與廣告說明，尤其當商品價格明顯偏低，更應加倍謹慎查證其合法性與風險，善用民法與消費者保護法所賦予的資訊揭露與契約審閱權利，才能避免陷入購屋陷阱與法律糾紛。建議在購屋決策前，諮詢專業律師協助審閱契約內容，釐清建物用途與法令限制，落實對自身權益的保障，切莫因一時相信銷售話術而放棄對契約的重視，因為權利與義務的界定從來不是靠情感與想像，而是以白紙黑字的契約條文為準。

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