買了預售屋才發現鄰近有基地台，可以主張瑕疵嗎？
問題摘要：
購買預售屋後始發現鄰近有基地台，若該基地台非設於標的物本身或其附屬設施，原則上並不構成民法意義下之物之瑕疵，亦不當然導致出賣人之告知義務違反，亦即不能據以請求減少價金或主張解除契約。基於房屋交易應尊重買方於簽約時之資訊審慎義務，若事後才表示不滿，法院傾向認為該主張已違反誠信原則及契約安定性，故實務上法院大多不會支持買方以基地台存在為由請求價金調整或契約解除。換言之，基地台並非房屋本體之瑕疵，而是環境因素，若買方購屋前未查明或未曾質疑，即表示其於當時並未將此因素視為妨礙效用或違反約定品質之重大事項，反之若買方認為此因素極為重要，應於議價或訂約時明確列入條件並由雙方合意納入契約內容，否則事後主張瑕疵將難獲法院支持，因此除非基地台設於標的建物本身，且確實影響其結構安全或健康危害，否則無法以基地台為由認定房屋有法律上之瑕疵。
律師回答：
買了預售屋才在驗屋或交屋階段發現鄰近大樓設有行動電話基地台，許多買方可能直覺聯想到基地台發出的電磁波對健康造成疑慮，進而產生是否構成買賣瑕疵的疑問，甚至想主張減少價金或解除契約，但從法律的角度來看，基地台的存在是否構成物之瑕疵並非直觀可得，而須回歸民法與不動產交易實務之整體規範加以研判。
民法第354條，買賣標的物應依約定之品質或通常之使用效能為標準，若不符者即屬瑕疵，買方得依第359條請求減少價金或解除契約，惟瑕疵之判斷並不限於物理構造或功能缺失，亦可能涵蓋交易上買方通常期待的使用效益。然而，若爭點為基地台設置於他棟建物之屋頂，則其並未直接影響該房屋本體之使用功能，亦非於標的物上存在，應非民法意旨所稱之物之瑕疵。實務上對於基地台之嫌惡設施認定，認為其屬於交易上買方可能考量之環境因素，固可能影響價格認定或議價空間，但並不當然構成出賣人應負擔保責任之法定瑕疵類型。
建設公司銷售預售屋建案時，若以極具吸引力之海景、球場、山景等語言與圖像誇大形容房地環境品質，並使買受人產生對高級住宅、身心療癒、景觀視野的強烈期待，而買受人實際驗屋時卻發現與廣告內容落差甚大，甚至明確鄰近即為傳統民間普遍視為「嫌惡設施」的墳墓區及宮廟設施，從心理觀感、居住舒適性及未來轉售流通性觀之，顯與當初所期待之渡假住宅形象嚴重不符，自有其法律爭議存在。買受人所著重者，除不動產本身之權利瑕疵、物之瑕疵或建物現況外，不動產之坐落位置、嫌惡設施、風水良窳亦是影響購買意願及出價高低之因素。尤其大多數人常對於墳墓之陰宅產生畏懼、不祥、忌諱心理，交易流通難免產生障礙，進而減損其交換價值。
內政部於108年10月31日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第壹章關於應記載事項之其他重要事項，均有規定應揭露土地、成屋及預售屋中之「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）」
不動產買賣交易中，常見因鄰近設施或過往情事產生的所謂「嫌惡設施」或「嫌惡情事」爭議，惟其是否構成民法所稱之「物之瑕疵」，尚須依個案事實與法律規範綜合判斷，不能單憑買受人主觀不安或價格落差即認出賣人負有擔保責任。所謂嫌惡設施，係指建物內外或土地上存在之令人心理不適之可見設施，如墓地、高壓電塔、垃圾場、基地台等，通常因其外觀、用途或可能引發的健康疑慮，為一般社會大眾所排斥，不利於不動產之居住或轉售；而嫌惡情事，則是如凶宅、犯罪行為發生、重大精神創傷等，非肉眼可見，但足以引發買方心理恐懼者。對於是否構成物之瑕疵的認定標準，實務見解認為應以是否影響不動產通常效用、契約預定效用，或是否足以減損其經濟價值為基準，且需於個案中具體釐清，而非一概而論。
基地台既非設於標的建物本身，買方無從主張該基地台構成物之瑕疵，亦難認賣方對於鄰棟基地台的存否具有告知義務。即使買方於驗屋時對該基地台表示疑慮，亦僅能反映為個人主觀感受與健康顧慮，若事後仍依原價完成交屋程序，反映的是其對於基地台存否實際上不構成購屋決定的阻礙，則其嗣後再主張價金減少之請求，不僅違背契約信賴原則，也形同事後反悔。
另一方面，若要以基地台設置違反「行動通信網路業務基地台設置使用管理辦法」為由主張基地台不合法，進而間接認定房屋有瑕疵，賣人並非該基地台的設置或管理人，法律上對基地台違規設置是否成就該房屋買賣契約中出賣人應負擔責任的基礎仍欠缺直接關聯性。
此外，內政部公布之不動產說明書應記載事項，儘管列舉周邊環境設施如公墓、焚化爐等，惟行動電話基地台並不在列，其是否列為「應記載事項」本即屬自由裁量，且現行房屋現況說明書多僅揭露建物本體是否設有基地台，對於鄰棟或鄰近之設施並無列入標的說明的義務。因此，買方若欲以此主張賣方違反告知義務亦屬無據。
嫌惡設施與物之瑕疵具有本質區別，嫌惡設施之存在是否影響房屋使用效益及經濟價值應視個案而定，尤其當該設施存在於標的物以外地點時，更不宜逕認為其屬於民法上之瑕疵，頂多僅為價格談判之參考條件。
雖未將行動電話基地台存否列進，但因行動電話基地台長期收發電磁波，買家於考慮健康因素下多會詢問，建商仍會於說明書內列入「是否有架設大哥大基地台設備」以避爭議。行動電話基地台並非為房屋瑕疵態樣，此僅為議價條件之一。賣家並沒有告知基地台存否之義務，即使賣家已勾選上開問題，此一告知範圍亦未包含該房屋鄰近有無基地台設備，故買家以此主張賣家違反告知義務並無理由。
至於有部分買方主張基地台導致房屋市價減損12至15％，不動產價格本為買賣雙方自由協商結果，受地段、朝向、樓層、環境等因素交互影響，基地台之存在雖可能為部分人所嫌惡，然未至於使房屋喪失其主要使用效能，自難據以認定房屋存有法律上瑕疵，更無從導出價金減少請求之依據。
…買賣標的為不動產者，若房屋內外或土地上存在令人心生嫌惡之設施或情事，即我國民間俗稱之嫌惡設施，例如墓地、高壓變電所、垃圾焚化爐、基地台設施等，為肉眼可見之土地上定著物，不易拆遷。所謂「嫌惡情事」者，例如房屋內外發生非自然身故情事即我國民間俗稱之「凶宅」者，以及其他非身故情事而可能造成精神創傷者，例如幫派鬥毆、非法入侵住宅、虐待兒童、性侵害等，則為肉眼未見之不安心理，可能因不知而無所謂不安，或因個人心理或宗教信仰而異，或因時間經過而淡忘記憶，或因宗教儀式之舉行而得以除去不安心理。由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數，並無明確認定標準，是否因此構成瑕疵，即應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中逐一加以認定。…
…經查，系爭房地週遭鄰近之建物屋頂平台設置有行動電話基地台設施，且該設施並非設置於系爭房地所在之建物大樓本身等節…則本件行動電話基地台之嫌惡設施既非設置於系爭房地所在大樓內或其上，被告主張系爭房地因前開基地台設施存在，故具有物之瑕疵云云，即難認有據。又被告雖辯稱依一般房屋買賣之交易觀念，鄰近基地台之事實，客觀上使買受人對其有身體健康上之影響產生疑慮與不安，進而降低購買之意願，本案系爭房地因前開嫌惡設施減損市價約12至15％，其受有478萬元至598萬元之經濟上損害云云，惟查，不動產於市場價格係買賣雙方關於買賣成交價之約定，涉及雙方主觀認知及其他因素，嫌惡之設施固對於不動產交易價格有所影響，然僅在於買賣交易雙方於議價磋商階段，是否將此一環境位置因素，列為價金金額高低之「議價考量條件之一」而已，系爭房地週遭鄰近大樓存在基地台設施之事實，亦僅是作為議價之籌碼或條件，非即可認係標的物之瑕疵，更遑論該基地台並非存在於系爭房地上。至被告另辯稱前開基地台設置違反「行動通信網路業務基地臺設置使用管理辦法」第14條第1項「室外基地臺天線申請架設於建築物屋頂者，其天線之設置高度及方向，應確保其水平方向正前方15公尺內不得有高於天線之合法建築物」規定，而具有瑕疵部分，原告既非前開基地台設施之設立、管理或使用人，縱認前開基地台之設置確有違反前開管理辦法第14條第1項規定，亦與原告無涉，尚難據此認系爭房地存有瑕疵。被告又主張依現行不動產交易所使用之「標的物現況說明書」，均將「是否有架設大哥大基地台設備」列入不動產買賣交易出賣人應告知之事項，然原告於被告簽訂系爭買賣契約前後及系爭房地施工期間，均未告知前開嫌惡設施存在之事實，違反出賣人之告知義務，依內政部90年9月3日台（90）內中地字第9083626號公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第23條第2項及第24條第2項規定，原告應依民法規定負物之瑕疵擔保責任，被告自得請求減少價金云云，然觀諸被告所呈之「標的物現況說明書」關於「基地台設備」存否選項…，其上僅係記載「目前頂樓是否有架設大哥大基地台設備」或「是否知悉本棟建物有裝設電信基地台」等文字，顯係出賣人就出賣標的物所在建物有無基地台設備予以揭露或說明，該項標的物現況說明之範圍，並未包含出賣標的物鄰近有無基地台設備存否，且上開「標的物現況說明書」均非本件系爭買賣契約之約定，被告據此認原告就出賣標的物鄰近週遭是否存有基地台之嫌惡設施負有告知義務，原告應負物之瑕疵擔保責任云云，顯不足採。依此，系爭房地既無物之瑕疵存在，則被告辯稱原告應負物之瑕疵擔保責任，其本於民法第359條規定請求減少價金191萬7,712元，並於此範圍內與原告本案之請求主張抵銷云云，自屬無據。
(臺灣台北地方法院105年訴字第2265號民事判決)
基地台本質屬環境因素之一，誠然可能列為買方議價條件，但非法律上所稱之「標的物」的品質或功能，因此若買方未於簽約前明確要求揭露，或未將基地台存否列入交易契約條件者，即難於事後以此為由請求減少價金或主張契約無效。至於標的物現況說明書僅針對建物本體是否設置基地台作為揭露義務，並未延伸至周邊或鄰近範圍，且說明書本身亦非契約之構成部分，不具法律拘束力。在缺乏具體明文或個別約定情形下，買方若主張出賣人對於鄰近基地台未告知即違反告知義務，將難以獲得法院支持。此外，關於買方所提出因基地台存在造成房價損失，不動產價格原本即受多種主觀與客觀因素影響，是否存在基地台僅屬議價條件之一，並不能因此推論標的物本身存在法律瑕疵。該筆價金損失既無直接證明與基地台間具有因果關係，亦無法證成買賣契約標的品質不符，因此請求減少價金之主張，於法亦難成立。
由上可知，嫌惡設施或嫌惡情事是否構成不動產買賣關係中之法律瑕疵，應依具體個案情況判斷，原則上若該等設施非設於標的物上，且未明列於契約條件中，即難以作為法律上主張之基礎。買方若對某些周邊環境因素極為在意者，應於訂約前即查明並明確要求記載於契約內容，或於現況說明書中詳實揭露，始可避免日後衍生爭議。否則於購屋後才因心理不安而反悔，將不易於法律上獲得救濟，也無助於不動產交易之安定性與信賴保護原則的維持。
不動產交易乃基於雙方合意與風險認知所達成，買方如未於簽約前詳盡查證並納入契約條件，即應承擔該風險，否則動輒主張因嫌惡設施存在而撤銷契約或減少價金，實有違契約自由與誠信原則，故本案法院駁回買方所為之價金減少及抵銷主張，認其請求無據，反顯示出法院在不動產交易糾紛中對於物之瑕疵判斷所持之謹慎與具體審酌立場。
基地台之設置，除非設於標的物本體且確實影響其功能、結構或居住安全，否則無法構成物之瑕疵，若買方於購買前未盡查證或未與出賣人明定資訊揭露範圍，即不得事後主張出賣人負擔告知義務，否則即將影響買賣契約穩定性並導致交易市場混亂，違背民法對於瑕疵擔保與契約信賴保護之基本原則。
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