窗外有墳塚是否屬房屋瑕疵？

問題摘要：

建商若於銷售預售屋過程中過度包裝環境條件，並未如實揭露可能影響交易意願之周邊嫌惡設施，即便該等設施不設於建案本體內，仍可能涉及違反誠信義務、不當廣告、資訊揭露瑕疵等法律問題，買方雖難當然請求解約，惟得視情節主張價金減少、損害賠償或其他合理救濟，實務處理上亦應兼顧法律形式與實質公平之平衡，建議消費者購屋前應積極查證環境，建商則應秉誠信原則誠實揭露，避免不必要的紛爭與訴訟。

 

律師回答：

關於這個問題，建設公司銷售預售屋建案時，若以極具吸引力之海景、球場、山景等語言與圖像誇大形容房地環境品質，並使買受人產生對高級住宅、身心療癒、景觀視野的強烈期待，而買受人實際驗屋時卻發現與廣告內容落差甚大，甚至明確鄰近即為傳統民間普遍視為「嫌惡設施」的墳墓區及宮廟設施，從心理觀感、居住舒適性及未來轉售流通性觀之，顯與當初所期待之渡假住宅形象嚴重不符，自有其法律爭議存在。

 

買受人所著重者，除不動產本身之權利瑕疵、物之瑕疵或建物現況外，不動產之坐落位置、嫌惡設施、風水良窳亦是影響購買意願及出價高低之因素。尤其大多數人常對於墳墓之陰宅產生畏懼、不祥、忌諱心理，交易流通難免產生障礙，進而減損其交換價值。

 

內政部於108年10月31日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第壹章關於應記載事項之其他重要事項，均有規定應揭露土地、成屋及預售屋中之「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社）」

 

不動產買賣交易中，常見因鄰近設施或過往情事產生的所謂「嫌惡設施」或「嫌惡情事」爭議，惟其是否構成民法所稱之「物之瑕疵」，尚須依個案事實與法律規範綜合判斷，不能單憑買受人主觀不安或價格落差即認出賣人負有擔保責任。所謂嫌惡設施，係指建物內外或土地上存在之令人心理不適之可見設施，如墓地、高壓電塔、垃圾場、基地台等，通常因其外觀、用途或可能引發的健康疑慮，為一般社會大眾所排斥，不利於不動產之居住或轉售；而嫌惡情事，則是如凶宅、犯罪行為發生、重大精神創傷等，非肉眼可見，但足以引發買方心理恐懼者。對於是否構成物之瑕疵的認定標準，實務見解認為應以是否影響不動產通常效用、契約預定效用，或是否足以減損其經濟價值為基準，且需於個案中具體釐清，而非一概而論。

 

首先，不動產買賣之瑕疵擔保問題，實務上對於標的物本身所具備的物理性、功能性缺陷稱之為「物之瑕疵」，而對於座落環境如墓地、變電所、焚化廠等引發畏懼或忌諱感受者則稱為「嫌惡設施」，雖然嫌惡設施多非法律明文禁止之使用，但其存在對於購買意願與市場價格仍可能產生實質影響。準此，民法第354條所稱之瑕疵，是否包含嫌惡設施導致買方使用效用或經濟價值顯著減損者，須視個案認定。

 

內政部於108年修正不動產說明書應記載及不得記載事項，已明列包括公墓、骨灰存放設施、殯儀館等設施於預售屋說明書應揭露之範圍，顯示官方亦認知此類設施對消費者有重大影響，應有資訊揭露義務，否則將侵害消費者知的權利。

 

一般房屋買賣之交易情況，只就出賣之該戶房屋狀況（如是否為凶宅一事），出賣人應向買受人據實說明，故縱使認為建設公司須負告知義務，亦應僅及於系爭房地所在該棟大樓、社區之情況，而沒有將鄰地使用情形列入要求建設公司具體說明之理。承辦此案件的法官認為，一般房屋交易，賣方僅須就買賣標的物及坐落基地負告知義務（比如是否為凶宅一事）；主張建商故意隱瞞墳墓區等嫌惡設施，都位在建案的對側山坡，並非在房地坐落的基地，建商不須負告知義務（台灣台北地方法院101年度消字第37號判決要旨）。

 

一般房屋交易，告知義務只及於買賣房屋的屋況及使用情形，難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務雙方所簽訂的房地買賣契約條款，建設公司所負契約義務都在應如何移轉及交付系爭土地及房屋上，並沒有要求建設公司應告知鄰地使用情形。此外，雙方契約未就有無墳墓區或其他嫌惡設施作約定，買屋時，也沒有詢問附近有無墳墓；至於建商標榜的海灣景觀廣告，僅是宣傳文字，不能認為是「一定品質」的約定。

 

可見，雙方買賣標的既為系爭房地，而房地所屬之清新美景大樓並無墳墓存在，鄰地有墳墓存在是否必然影響購地意願，只是個人主觀面及心理面的範疇，因人而異，不能以此認為建設公司所負告知義務須擴大及於鄰地狀況，否則出賣人豈非須以買受人一己之好惡，揣測應負何種告知義務。

 

然而，建商僅就所售房地本體及所屬社區負告知義務，對於鄰近土地非其所有或管理之範圍，即便存在嫌惡設施，建商亦無從控制或移除，故難要求其負告知責任。同時，若雙方契約未特別約定，買方購屋時亦未具體詢問，則不得事後主張建商違反說明義務。

 

再者，關於廣告誇大部分，依消費者保護法第22條規定，企業經營者對其廣告內容應負責任，若廣告內容與實際不符，足以誤導消費者，消費者得請求解除契約或損害賠償。惟法院在認定建商廣告是否構成契約品質保證或具約束力時，仍多從文義、具體承諾、買方合理期待角度出發。若廣告內容僅屬文宣修辭、未具體承諾、或無明文列入契約條款，通常不會認其構成契約義務違反。實務亦認為「窗景、海天一色、碧海藍天」等語句，多屬宣傳性質，難以作為品質保證依據。

 

雖然如此，實務上亦有法院從誠信原則及信賴保護觀點出發，認為即使墳墓非設於標的物上，然若建商廣告強調景觀、安寧、紓壓特性，明顯以誇張畫面與文案營造消費者虛假期待，且對於明顯與宣傳不符之鄰近設施未予揭露，將導致買方產生重大錯誤，方有可能有意思表示受詐欺之問題。

 

另就公平性原則觀察，建設公司為專業開發者，明知基地對面為墓地卻於廣告中隱而不言，顯有誘導消費者誤信之情形，難謂無故意或重大過失。即便法院最終不支持買方解除契約，至少應有讓消費者得以主張減少價金或求償的正當性。畢竟消費者多數僅憑廣告內容與樣品屋即下訂，對於預售建案周邊環境難以詳查，若容許建商濫用資訊優勢而不負揭露義務，將嚴重損害消費信賴與交易秩序。因此，本案中建設公司雖可能依法不負就鄰地設施的告知義務，惟於強調景觀品質之同時未揭露重要干擾因素，實已構成資訊不對稱下之不實誘導，應從民法誠信原則、消保法揭露義務與不當廣告責任加以檢討。未來法院應審酌雙方契約條款、廣告內容具體程度、買方查詢義務是否盡到、嫌惡設施對房地價值與使用影響程度等因素綜合認定，避免一味援引格式化見解，造成建商全然免責之不公平結果。

 

重點其實是如住宅的地理風水或其他讓人不快的設施或環境，即令一般買家往往避之唯恐不及房子，在實務上，祇要沒有影響效能。即令面對墓地的物件，房價通常較周邊行情為低（通常大約便宜一至一‧五成左右）。從的案子來看，法院通常保守解釋房地買賣契約條款的話，建設公司所負的契約義務就不會被要求應告知房屋周遭環境；不過，在這高房價的時代，千萬不要相信仲介或建商，以建商、買方之間的對價衡平關係及保護消費者權益而論，消費者要自保，就是把自己在意的點均寫清楚，如出賣人不願意就不要成交。

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