這裡有批房子好便宜，原來是工業住宅，可以如何處理？

問題摘要：

工業住宅雖具價格吸引力，然法律風險極高，買受人應詳查土地使用分區、建物用途登記及現場使用情形，並要求於契約中明確記載用途屬性與出賣人說明事項，出賣人則應主動揭露並說明相關限制，否則即須負擔瑕疵擔保、違約與損害賠償等法律責任，是以此類交易更須慎重處理，方能確保自身權益。

 

律師回答：

購買房屋時發現價格異常便宜，進一步查證後發現該房屋為俗稱的「工業住宅」，即建築物雖座落於都市計畫劃設之工業區範圍內，實際卻以住宅用途使用，其根本問題在於違反都市計畫法所規定之使用分區及建築用途的法定限制，因而導致買受人購得後無法合法申請門牌、遷入戶籍、報稅、申請自用稅率或享有住宅相關補助，甚至將來可能遭主管機關限期恢復原狀、拆除建築、罰鍰或刑責，實際產生使用困難與重大法律風險，此種非物理形態而屬法律效果之限制，即屬民法第354條所稱「足以減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，故構成法定瑕疵擔保責任之適用範疇。

 

什麼是工業宅？

通常來說，只要取得政府核發的「一般事務所」或「一般商業設施」建照，去興建工業住宅都是合法的，不管是以廠房名義興建的工業住宅或乙工建案，建物本身並不違法，工業住宅最大的問題是實際使用上是否有違規之嫌。依照都市計畫法的規定，工業區土地不得興建住宅，若做為非工業使用，可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」，或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」。

 

工業住宅之產生原因，往往源自於我國都市使用分區僵化與住宅用地不足或高價問題，使得開發商轉而將乙種工業區內得作為商業設施登記之建築物包裝為住宅販售，然依都市計畫法第36條、臺灣省施行細則第14條及第18條，乙種工業區之建築使用雖可涵蓋事務所、展示中心、餐飲服務等商業設施，惟住宅用途明確不在其中，即便實際構造與住宅雷同，亦不得據此合法居住，主管機關基於查察違規使用職權，得依都市計畫法第79條命令停止使用並處罰鍰，屢不改正者甚至可依第80條移送法辦，處6個月以下有期徒刑、拘役或罰金，且不得主張「不知情」為免責事由，是以購買此類不動產不僅權益無保障，更可能遭受法律制裁，在解釋上，要求建商或仲介、出賣人均負有「善盡告知義務」之責任，特別於廣告或銷售說明中若未清楚揭示用途限制，將構成違反不動產交易誠信義務。

 

工業住宅另外最大的問題，是少數業者在銷售這類產品時，未充分告知消費者相關權利義務，甚至以廣告將實品屋或樣品屋包裝成「自用住宅」的形象，讓購屋者誤以為自己買到的是一般住宅，結果之後要申請做自用住宅使用時，遭遇不合法的問題，因此衍生出許多交易糾紛，不少業者因此而受到裁罰，政府也因而依照《公平交易法》和《消費者保護法》加強取締。

 

關鍵是告知

而關鍵在於出賣人於出售前是否誠實揭露該建物之實際用途與法定用途之不一致，若未揭露且買受人非基於知情情況下購買，即可依民法第354條請求減少價金或解除契約，若屬出賣人明知且故意隱匿，更可依第357條主張不受通知期限與瑕疵擔保期間限制，並可進一步請求損害賠償，依第355條規定，雖買受人若已知悉建物用途受限之事實則不得請求，但若僅係因未盡查證或信賴仲介說法而未注意，尚難謂為重大過失，仍應由出賣人負責；尤其當此類工業住宅廣告時通常以「稀有住宅」、「使用方便」、「可住可辦」等術語誤導消費者，甚至搭配漂亮裝潢、門牌樣板與鄰里環境渲染其為合法住宅，倘若買受人無法從建物登記或土地使用分區資料輕易得知，即屬難以發見之瑕疵，實務見解與學說普遍認為屬出賣人應說明或揭露之重要資訊，否則即有故意不告知之嫌，例如實務曾見有買方購買工業區內建物作為自住住宅，但遭主管機關命令限期停止使用並罰鍰，法院即判定出賣人未告知法定用途與實際用途不符，構成重大瑕疵，買受人得解除契約並請求損害賠償，而不受民法第365條關於瑕疵通知期間之限制。

 

而若出賣人已告知用途限制或於契約明確載明「不得作住宅使用」、「應依法規自負使用風險」等條款，且買受人明確表示知悉者，則依第355條不得再請求擔保責任，這也強調出契約書記載與資訊揭露之重要性。

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