核貸金額不足而違約不買，可以減免違約金？
問題摘要：
核貸金額不足違約不買，原則上無法免責，但存在兩種可能減輕責任的途徑：其一，事前契約中有明確貸款不足條款並依約積極辦理貸款；其二，事後爭訟中能舉證出賣人或仲介在交易過程中有誤導或過失，藉此依民法第217條主張減免責任，並依第252條請求酌減違約金。若仲介確實有重大過失，甚至可直接請求仲介賠償部分損失，達成責任分攤。對買方而言，最佳策略仍是在簽約前確保契約中載明貸款條件，若事後陷入核貸不足困境，則須蒐集仲介承諾或溝通紀錄作為證據，以便在訴訟中爭取減免違約金或轉嫁部分責任。
律師回答：
關於這個問題，在實務上購屋人因房貸核貸金額不足導致資金缺口而違約不買的情形非常常見，許多人會認為這並非自己可以控制的因素，應可作為免責或減免違約金的理由，但法院的見解卻大多相當一致地認為，貸款核准與否或核貸成數高低，屬於買受人個人信用條件、資金調度能力、以及金融機構內部審查標準等多重因素的綜合結果，與賣方或契約約定的價金履行義務本質上無涉，因此買方不能以「銀行未核貸到預期金額」作為拒絕履行或免除違約責任的正當理由。換言之，買方的履約能力屬於其個人事項，應由自己事前審慎評估，自負風險，若未能履行，仍然構成違約。
原本預計以650萬元購屋，樂觀估算可貸到500多萬元，只需準備幾十萬自備款，但實際上銀行僅願依房屋市值500多萬計算，核貸八成即四百多萬，致其須自備一百多萬資金，無法負擔因而違約。法院認為，這完全是買方自身履約能力的問題，屬可歸責於其本人的事由，不能因此免除其依契約應付的違約責任。再者，即便買方違約係因貸款不足造成，但契約的標的價金並無變動，仍是雙方約定的買賣總價，因此違約責任仍應依契約處理。就違約金部分，系爭契約約定如買方違約，已支付之價金由賣方沒收，且若買方另簽發本票或支票，亦應按票據面額賠償，性質上屬懲罰性違約金。低於內政部契約範本所定上限15%，因此難謂過高，自不予減免。依民法第252條規定，雖然債務人可以主張違約金過高，請求法院減至相當數額，但主張者須自行負舉證責任。若無法證明過高，法院將維持契約約定。
而系爭契約第10條第2款約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金……甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行。」…約定：於上訴人違約而經被上訴人合法解約者，除上訴人已支付價金由被上訴人沒收作為懲罰性違約金外，若上訴人有開立本票或支票，亦應按該等票據面額賠償被上訴人。參諸同條第3款約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」即於被上訴人違約情況下，亦有以上訴人已支付價金及簽發之本票或支票面額作為違約金計算標準之約定。相互對照，堪認上開第10條第2款後段約定亦屬違約金性質。則本件被上訴人主張於上訴人違約而經其合法解約之情況下，其得逕以上訴人簽發之系爭43萬元本票面額對上訴人請求給付違約金，應屬有據。又按約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院109年度台簡上字第20號判決、92年度台上字第697號、82年度台上字第2476號裁判要旨參照）。而上訴人並未主張及舉證上開約定之違約金過高，且即使以上訴人所主張折讓後之買賣總價565萬元為準，本件依系爭契約第10條第2款所定之違約金，合計亦僅佔買賣價金約7.9%【計算式：（上訴人已支付而經沒收之2萬元＋系爭43萬元本票面額）565萬元≒7.9%，小數點後第2位4捨5入】，衡諸內政部依消費者保護法第17條保護消費者權益及促進契約公平化等意旨而編印之成屋買賣契約書範本其中第11條違約罰則所定違約金不超過房地總價款15%之標準，亦難謂過高。則被上訴人依系爭契約第10條第2款後段主張上訴人應給付之違約金數額，尚難認有何過高情事，本院即無憑予以酌減。
(臺灣高等法院109年度上易字第1404號民事判決)
因此，在房貸核貸不足導致違約的情形下，買方想以此為理由要求免責，幾乎不可能成功。唯一可能的救濟是主張違約金過高，但須舉證證明金額明顯超出合理比例，且實務上法院普遍認定只要在總價15%以內即屬合理範圍。
核貸不足風險應由買方自行承擔，若沒有事先在契約中明確約定「貸款不足得解除契約」的條款，買方違約就必須依約付出代價，包括定金遭沒收、違約金支付、甚至賠償仲介佣金等。這也再次印證購屋人必須在簽約前就做好資金規劃，並務必要求仲介或代書在契約中增列「貸款條件成就條款」，例如明定若貸款成數不足，買方可無條件解約並返還已付款項，如此才能真正保障自身權益。否則，一旦資金落差出現，法院幾乎都會認為是買方的履約風險，不得以貸款不足作為拒絕履約的理由，違約金亦難以免除或減免。
在不動產買賣實務中，核貸金額不足而導致買方無法如期履行付款義務，進而選擇不買的情形時有所聞，這類爭議核心在於「違約責任是否能減免」以及「違約金能否調整」，對雙方當事人影響極大。一般情況下，法院見解多傾向認定貸款不足屬於買方個人財務規劃與履約能力之問題，並不影響買賣契約效力，因此若契約沒有另行約定，買方因核貸不足違約，原則上應自行承擔後果，包含定金遭沒收、違約金支付等。但若買方能提出一定程度的理由或依據，仍存在兩種可能的救濟途徑，一是透過舉證讓法官認定出賣人有誤導、誘導貸款的情形，二是將部分責任歸於仲介，主張仲介作為賣方的履行輔助人或使用人，因有過失應負部分責任，而依民法第217條與第252條達成減免或分擔違約金的效果。
首先從契約角度出發，除非買賣契約明確訂有「貸款不足解除條款」，否則買方無法以核貸不足為由直接主張解約並免除違約責任。常見的做法是於契約中特別約定：「若買方依約定向特定金融機構或三家銀行辦理貸款，仍不足以核貸達總價之○○%者，雙方同意無條件解除契約，並由賣方返還已收價款或定金。」這類條款的效力在司法實務上獲得承認，因此買方若能依約積極辦理貸款，並取得核貸不足的證明，就可據此解約並免責。相對而言，若契約中無此條款，買方單方面以貸款不足為理由拒絕履約，法院多半仍認其違約成立。
其次，在出賣人責任部分，若能舉證出賣人或仲介曾有誤導房價、過度保證貸款成數或誘導買方承購的情形，則可主張其對損害結果之發生亦有責任。此時便涉及民法第217條的「與有過失」規定：損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。若能證明出賣人或其代理人、使用人（例如房仲）在締約過程中有誤導或隱匿資訊，導致買方高估自身履約能力並簽約，法院可依該條款減輕買方的賠償責任，甚至免責。再者，仲介的角色往往關鍵。
仲介人員在實務上負有專業告知義務，依不動產經紀業管理條例第24-2條，必須公平提供雙方當事人有關契約內容之說明，並提供必要之資訊、告知瑕疵、協助檢查。若仲介人員為促成成交，對買方保證貸款成數、誤導貸款可順利核准，或隱瞞貸款風險，即構成過失。依民法第217條第3項，使用人（仲介）有過失時，視同本人有過失，買方即可主張損害結果應由仲介承擔部分責任。同時，依不動產經紀業管理條例第26條，因可歸責於經紀業之事由致委託人受損害，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，因此在核貸不足的爭議中，仲介有可能須賠償部分買方損失，或分攤違約金責任。再談違約金調整，民法第252條明定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，實務上法院會參考內政部契約範本所訂違約金不得超過房地總價款15%之標準，若超過，法院有酌減空間。即使未超過，若能說明買方違約原因中，出賣人或仲介確有責任，法院亦可能在裁量上酌減違約金，使買方的負擔減輕。例如，若契約約定違約金高達總價20%，但買方能證明自己確實依約申請三家銀行貸款仍不足，且仲介在簽約時未盡告知責任，法院可能依第217條與第252條共同作用，將違約金調整至合理比例。
-房地-房地買賣-房屋貸款
瀏覽次數：5
