紅單買賣是什麼？違法嗎？違法就無效嗎？

問題摘要：

紅單買賣不僅涉及法律合規性，更攸關整體房市交易秩序與消費者權益保障，其是否合法並非取決於表面名稱，而須審視實質內容是否符合法規規定，若違法則依性質與條件可認定為無效，消費者應避免參與紅單交易，並堅持取得建照後簽署完整契約、由合法業者銷售，才能保障自身財產安全與購屋權益。法律制度的設計，正是為防止房市亂象與資訊不對稱下的弱勢傷害，唯有回歸依法交易與制度保障，才能讓預售屋市場朝健全透明發展，消費者也才不會在紅單交易中誤墜陷阱、求償無門。

 

律師回答：

紅單買賣是什麼？預售屋紅單指「購屋買賣預約單」或「購屋買賣訂購單」，由於多是粉紅色或紅色，因此俗稱紅單。早期建商開賣預售屋時，因建照尚未核准，很多規劃和房屋價格不確定，所以無法簽訂詳細契約，紅單就是購屋者下訂的證明，表示擁有預售屋的優先購買權。所謂「紅單買賣」，是預售屋市場中一種常見的交易前置行為，其正式名稱多為「購屋預約單」、「訂購單」或「意願書」，因其表格通常為紅色或粉紅色而被業界與消費者俗稱為紅單。實質上，紅單的法律性質並非真正的買賣契約，而是一種讓買方取得未來正式簽約時的優先購買權。

 

現在一般人的認知，紅單買賣若是在取得建照之前的銷售行為，那是違法，取得建照之後開賣之前所謂的潛銷期銷售紅單並不違法；但就法律觀點來看，只要是預售屋買賣契約書正式簽訂之前，所有的銷售行為都是屬於紅單買賣，都必須符合上述表格的法律規範。消費者取得紅單，只能用來證明已經付款買到預售屋之「優先購買權」。而預售屋則是買一棟拿到建照，但還沒蓋好的房子，簡單來說預售屋買賣依然是買到將來房子的權利，但紅單則只是可以優先簽約的權利而已。

 

但即使紅單本身名義上不是正式契約，所涉收受金錢、劃位鎖戶、廣告標示、價格約定等行為，其實早已進入法律所規範的「預售屋銷售行為」範疇，因此紅單買賣是否違法，不能僅以其名稱來論斷，而應從是否實質涉入預售屋交易來判斷。

 

依公寓大廈管理條例第58條，起造人或建築業者在未取得建造執照前不得辦理銷售行為，也不得將共用部分如法定空地或停車位出售或為特定人設定專用使用權，因此若在尚未取得建照前即透過紅單收取金錢、預定戶別，即屬違法。此類違法可處以4萬元至20萬元罰鍰，並可能涉及公平交易法第21條、25條規範的不實廣告與不公平交易行為，公平會得對其裁罰5萬至2500萬元，甚至最高可罰至5000萬元。

 

其次，紅單交易若由未具不動產經紀業資格者操作，又未獲建物所有權人書面授權，則違反不動產經紀業管理條例第5條、第7條與第32條，除可處10萬至30萬元罰鍰，情節重大者甚至可能處一年以下有期徒刑。

 

此外依消費者保護法與平均地權條例第47-3條第5、6項規定，銷售預售屋或委託代銷者在收受訂金或類似名目金額時，應提供載明標的物、價格等要素的完整書面契據，且不得約定保留出售權或簽約決定權，不得轉售予第三人，違反者不僅可能受主管機關裁罰，依民法更可能被認定為契約內容違法而無效。因此，紅單買賣若缺乏建照、缺乏完整契約、未受委託或未具銷售資格，則屬違法行為，而非單純的契約自由或道德瑕疵。

 

紅單買賣一旦違法，是否當然無效？

紅單買賣一旦違法是否當然無效，這個問題的關鍵在於如何解釋違法行為在民事法律行為中的效力，以及相關法令所規範的違法性質是否屬於民法第71條所稱之「違反強行法令」。理論上，依據民法第71條規定，「法律行為違反強行或禁止規定者無效，但其規定並不因此而使之無效者，不在此限」，此為我國民事法律體系中認定違法行為效力的基本標準，因此若紅單買賣違反之法令為強行性規範，則其法律行為即為當然無效，若屬僅處行政罰鍰之管理性規範，則其行為仍可能有效。就現行紅單違法相關規定而言，主要涉及之法令包括公寓大廈管理條例第58條、平均地權條例第47條之3、不動產經紀業管理條例、消費者保護法與公平交易法等，上開法條確實多設有明確的行政處罰，包含處罰鍰、命令停止行為、甚至處罰業者有期徒刑等手段，但這些規範主要仍屬行政法領域之規制，目的在於管理市場秩序、促進交易資訊透明與保護消費者，並未明文規定違反者其民事行為當然無效，因此從法規體系觀察，紅單買賣即便違反上述法令，也未必當然無效，仍須回歸民法第71條的適用要件加以個別判斷。

 

實務與學說見解對此亦呈現歧異，有學者認為紅單買賣雖違反行政管理法規，但其內容若為當事人基於意思表示所為之真意合致，且並未違反民法基本原則，例如公序良俗或重大誤信，應尊重契約自由原則，該紅單行為雖受行政制裁但在民事上仍可認為有效。然而亦有見解指出，若紅單買賣明知違法且具有欺罔性質，且導致消費者重大誤認與財產損害，即使無明文規定其無效，仍可類推適用民法第71條之精神認為其行為違反強行法令應屬無效，例如公平交易法第25條所禁止之欺罔行為，或平均地權條例第47條之3第6項明確禁止紅單轉售，違者即構成對公共秩序的侵害，已非單純行政管理之瑕疵。

 

判例與實務法院目前多採折衷審慎態度，並不單純以行政罰之存在即判定民事行為當然無效，而是需就個案情況考察雙方交易是否存有資訊不對稱、是否構成重大瑕疵誤信、是否故意隱瞞重要事項等因素綜合評價。例如消費者若因紅單廣告誤認為建案已開賣或取得建照，而實際尚未辦妥任何合法手續，甚至紅單已遭轉手牟利，此時法院可能依詐欺或錯誤撤銷契約，或從民法第71條角度認為構成違反強行法令而認定無效，惟仍需視具體情節而定，並無一體適用的絕對結論。

 

值得注意的是，即使紅單買賣已廣為流傳於市場上，不代表其行為具合法性或合理性，亦不因此排除法律約束，坊間部分所謂「名嘴」或「房市專家」將紅單行為解釋為「純意願書」、「道德瑕疵」甚至「契約自由」範疇，忽略其實質為預售屋交易前之變相銷售，其本質仍需接受建築、地政、消保等多部法規之規範。內政部及公平會亦多次發函強調，預售屋銷售行為應一體適用所有定型化契約規範，不得藉由拆解為意願書、暫定單、紅單等形式來迴避消費者保護義務。因此無論使用何種名稱、於何時簽署，凡涉及預售屋標的、價金約定、金錢收受與日後簽約承諾之行為，均應視為預售屋買賣行為之一環，應提供完整契約供消費者審閱，並不得轉讓、炒作或設置條款不利買方權益，否則即違反定型化契約與相關法令，依法應處罰。

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