建照是什麼？使照又是什麼？什麼時候預售屋才能完工交屋？
問題摘要：
從建造執照核發、工程開工、建築完工、申請使用執照、交屋通知到最終實際交屋，每一階段皆攸關消費者居住權益與財產保障，完工與使照不僅是建築法所要求的行政程序，更是買賣契約中賣方應履行的核心義務，任何一階段的延遲，若無合理且合法的不可抗力理由，即應認定建商違約，消費者可依法催告並解除契約、請求遲延利息與損害賠償。購買預售屋雖具有價格與彈性優勢，但潛藏風險亦不少，唯有審慎審閱契約內容、掌握法律要點、保留相關證據，才能在權利受損時有效主張自身權益，當個睿智理性的購屋人。
律師回答：
關於這個問題，在購買預售屋或參與新建案時，許多民眾最關心的問題之一便是何時能完工交屋，而這其中「建照」（建造執照）與「使照」（使用執照）便是兩個關鍵的法定程序節點。
現實中不乏消費者簽約後數年，建商仍未開工，或建案雖興建完成但無法取得使照，導致房屋無法接水接電、無法使用甚至無法辦理登記，此時買方除可依法請求遲延利息外，亦可於催告後解除契約並請求價金返還與損害賠償。然而不少消費者在簽約時未注意契約是否記載開工與完工期限、未完工是否可解約、遲延利息如何計算等條款，使得日後主張權益時無法據以執行。因此建議購屋前應詳閱契約內容，確認是否記載清楚建照取得日期、完工時限、使照申請期限、交屋日程、逾期違約條款等，並保留銷售文宣與口頭承諾，避免日後爭議難以舉證。
不動產經紀業管理條例第4條第3款規定：「預售屋指領有建造執照尚未建造完成，而以將來完成之建築物為交易標的之物」，建商必須先取得建照後，才能進行預售行為。建造執照（俗稱「建照」）是主管機關在審查設計圖、施工計畫、建築用途等內容之後，核發給起造人（建商或屋主）的一種許可證，允許其在指定土地上依法興建符合都市計畫與建築法規的建築物。建照中記載工程位置、樓層高度、建築面積、主要用途等詳細資料，並附有完整圖面，包括平面圖、立面圖、剖面圖、結構設計圖說等，主管機關會這些圖說與相關法規進行審查，以確保建築行為之合法性與安全性。
換言之，建照屬「可以開工」的法定依據，使照則為「可以使用與交屋」的最終證明。在預售屋交易中，這兩階段至關重要。依據預售屋買賣定型化契約規定，建商需在約定期間內開工與完工，並於完工後取得使用執照。若逾期未開工或未取使照，將依契約條款對買方負擔遲延利息，甚至構成違約。舉例而言，契約中通常載明如建商未於年×月×日前取得使用執照，每遲延一日即應按買方已繳房價金額的萬分之五支付利息，若逾期三個月仍未完成，則視為根本違約，買方可依違約條款解除契約並請求返還價金與損害賠償。至於實務上何時可交屋，契約常約定建商應於取得使用執照後六個月內通知買方辦理交屋，並應完成房屋修繕、付清遲延利息與相關交屋文件；買方則應配合交屋，繳清尾款與保留款，並自交屋日起負擔水電、瓦斯等日常費用。若建商未依期通知交屋，同樣須支付遲延利息，保障買方權益。
建造執照
所謂「建照」，在法律上正確名稱為「建造執照」，是建築物興建過程中最關鍵的行政核准之一，依據建築法第28條規定，建築執照可分為四種，分別為建造執照、雜項執照、使用執照與拆除執照，其中民眾口中的「建照」大多指的就是建造執照。建造執照是建築物進行新建、增建、改建或修建時，必須先向主管機關申請並獲得核發的許可證，沒有建照不得動工，而其效力及限制直接影響日後是否能順利申請使用執照並完成交屋程序。
依建築法第31條，申請建造執照時需提交的文件包括起造人與設計人基本資料、建築地址、基地與建築面積、建築用途、工程預算及建築期限等，並依第32條附上基地位置圖、地盤圖、建築圖樣與各類結構、材料說明、施工說明書與設備圖說等，主管機關將依第34條針對上述資料進行審查，必要時可委由學者專家或技師進行鑑定。通過審查並核發建照後，起造人方可開工，並應依核定圖說施工，若中途更改設計仍需另行申請變更許可。
建築法第54條，建照核發後起造人須於6個月內開工，如因故未能開工可申請展期一次，限3個月，否則建照即失效。此外，建築法第53條亦規定，建造執照所核定之建築期限屆滿仍未完工，建照將自動失效。這些規範旨在防止開發商持有建照卻長期閒置土地，影響都市發展與消費者權益。當建築物依建照施工完竣後，尚未代表可以使用。此時，建商須提出申請，由起造人、承造人（營造廠）、監造人（建築師）會同主管機關依建築法第70條進行完工查驗，確認各樓層、空間使用、內部設備等是否與原設計圖說相符。若查驗通過，主管機關即核發「使用執照」（簡稱「使照」），此時建築物方被認定為可合法使用。建築法第73條，未取得使用執照不得接水、接電及正式使用，除非符合例外規定。
從此可見，建照的核心功能有二：其一是確認該建築符合都市計畫、使用分區與各項建築技術法規，其二是確保施工內容具法律效力與執行強制力，杜絕違建或違規使用之產生。從民眾角度而言，建照的重要性主要體現在兩方面，其一是「確保建築設計合法可用」，其二是「保障預售屋交易的合法性與履約基礎」。
首先，針對設計合法性而言，建照所附之圖說中詳細列出房屋結構、樓層配置、陽台設計、管道間位置、公共設施安排等，後續施工必須依此進行，不得任意更動，否則就算房屋興建完成也無法取得使用執照，進而導致無法交屋使用。例如有些不肖建商為求成本降低或施工便利，未依建照施作，導致消防設備配置錯誤、違建突出結構或管線配置不符，最終遭主管機關駁回使照申請，使得房屋雖「外觀已完成」但卻成為「無法交屋的殘缺房」。
其次，建照對預售屋買賣至為關鍵。依不動產經紀業管理條例及預售屋買賣契約定型化條款，建商須先取得建照，始得銷售預售屋。這是因為預售屋本質上是「將來才能完成的建築物」，屬於一種期貨性商品，若沒有建照代表建案根本無法動工，買方繳納的頭期款等於投資一個不確定風險，極可能面臨建商違約、跑路、設計變更、工程延宕等問題。事實上，過去曾發生許多消費者簽約買屋後才驚覺建案尚未取得建照或根本無法興建，導致後續追償困難。因此政府規定建商於取得建照後始得銷售，不僅維護消費者信賴利益，也讓整個市場交易更為健全透明。
「完工」、「使用執照」、「通知交屋」
在購買預售屋的交易過程中，「完工」、「使用執照」、「通知交屋」三個環節密切相扣，建商與消費者雙方的權利義務多半圍繞於這些法定與契約所明定的時間節點展開，其中任何一個環節若產生遲延或爭議，對於消費者能否如期入住、辦理產權登記、接水接電等生活所需，都將造成重大影響。
建築工程在正式開工前，依法須先取得「建造執照」，否則不得動土施工，建築法第54條，起造人自領得建造執照起六個月內須開工，否則執照將失效，並得申請一次三個月展期，未於期限內開工者建照即失效；開工後建築期限由主管機關於核發建照時依第53條核定，未能於核定期限內完工者同樣需申請展期，否則建照將屆期無效。
新建建物於領得建照後，即可依序辦理開工報備、基礎施工、樓層查驗與中間結構驗收等流程，最終在工程完竣後，依建築法第70條由起造人會同營造廠與監造人共同向主管機關申請使用執照。查驗合格後，主管機關核發使用執照，代表房屋合法完成，可接通水電、申請產權登記，並正式辦理交屋手續。
依預售屋契約，建商應於取得使照後6個月內通知買方交屋，並完成修繕、保固文件、遷入證明等交付義務，買方則應繳清尾款與保留款，進而取得房屋與土地所有權。倘若建商未能於約定期限內取得使照，即構成遲延履約，應依契約每日支付萬分之五遲延利息，甚至構成可解除契約之違約事由。
完工後由起造人會同承造與監造人申請「使用執照」，主管機關依第70條規定查驗主要構造、隔間與設備是否符合原設計圖樣，合格者核發使用執照，代表建築物已具合法使用資格，並可據以申請接水、接電、產權登記、實體交屋等。建築法第73條更進一步明定，未領得使用執照不得接用水電與實際使用，凸顯使照在整體交屋流程中的關鍵地位。
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條規定，建商必須於契約約定之期限內完成主建物、附屬建物與必要設施，並依法取得使用執照，否則每逾一日須依已繳價款萬分之五計算遲延利息，逾期三個月仍未完成者更視為違約，買方可依契約規定主張解除契約與賠償。然在實務上，建商常於契約中列舉可順延完工與取照期限的「不可抗力事由」，例如天災地變、政府法令變更、非可歸責於建商的停工等，消費者在簽約時若未詳讀這些條款，將難於日後主張建商遲延履約。實際爭議包括如工地發生職災導致主管機關勒令停工、施工中遭鄰損抗議而暫停工程、甚至銀行抽銀根導致資金斷鏈無法繼續施工等，這些是否屬「不可歸責事由」各有爭議，尤其職災與損鄰事件是否應歸責於建商營造管理不當，更需個案釐清。若這些情形不屬真正之不可抗力，消費者仍可主張建商違約，進而催告交屋並解除契約。
依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條，建商於取得使用執照後六個月內應通知買方辦理交屋，交屋當日應完成房屋修繕、遷入手續、稅費結清與產權文件交付等，逾期同樣須支付遲延利息。買方收到通知後亦須於通知日起一定日數內辦理交屋手續，否則產生水電費用、基本瓦斯費等負擔，避免建商於取得使照後因買方遲未完成交屋程序而無法完成移轉登記。面對交屋延宕風險，消費者於簽約前應確認契約是否明確記載建案應於何時前完工、何時應取得使用執照、逾期責任如何計算、買方是否有解約權，並要求納入不得以營造管理疏失、資金調度不當等理由視為不可抗力條款，避免建商片面主張順延完工期。
第24項對賣方若違反建材設備規格、工程進度之處理方式，提供買方法律上解除契約的依據與相應賠償保障。首先，依該條第（一）款規定，倘若賣方違反開工與取得使用執照之約定，買方即有權解除契約。最常見際在契約明定的開工日或完工日遲遲未履行，未能於期間內取得使用執照，即構成重大違約，買方得主張解約並請求返還價金與違約金。
但在實務上仍常見建商延誤取得使用執照導致交屋延宕，消費者因擔憂履約不確定性，應於簽約前特別檢視契約中對開工、完工、取得使用執照、遲延利息、解約機制等條款是否明確列示。應先查明是否已取得使照，並寄發存證信函催告履約，催告後仍未履約者，法院將依契約條款判斷催告與解約效力。契約未明記解約機制者，仍可依民法第229條及預售屋契約以遲延履行為由解除契約並請求懲罰罰性損害賠償。
建商若於施工中惡意變更設計導致無法使照、或以假借不可抗力為由遲延履約，亦可能構成債務不履行之違約責任。在制度層面，主管機關於建照核發時即應依建築管理規則訂定合理建築期限，並於建商申請展期時審慎審查其理由是否合理，不得濫用。
實務中仍有建商於開工後因資金周轉問題無力興建，或遭主管機關查出施工與圖說不符須大幅整改者，延宕時間極長，部分消費者甚至苦等數年未能交屋，消費者在建商遲延交屋、長期未取得使照等情況下依約解除契約，惟前提在於契約條款完整、程序上具履約催告及證據保全。
最後補充說明，建照與使照制度的核心目的在於保障建築品質、空間安全與使用合法性，不僅對建商具強制約束力，也是消費者購屋權益的重要防線。若建商未依建照施工或交屋時未取得使照，均可能構成重大瑕疵，消費者可依法追究其違約責任。
因此，購買預售屋時應確認建商是否已取得建照、開工日期是否已履行、完工及交屋時程是否明列、契約內容是否明確載明遲延或未完工之法律責任。唯有充分理解建築行政程序與契約法律條文，方能於購屋時維護自身權益，不致淪為不當延期或施工瑕疵的受害者。選屋重要，懂法更重要，才能在預售屋交易中穩妥前行。
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