屋主明知房屋部分設施並無專用權，未告知買受人管委會隨時主張權利，此時應如何求償？
問題摘要：
若出賣人於房屋買賣時明知部分設施無合法專用權，卻未據實告知買受人，並透過說明書或售屋資料暗示其可使用性，致買方基於誤信而支付對價，日後因管委會主張收回使用權或限制使用，則出賣人已構成違反權利瑕疵擔保責任，應依民法第349條、第353條、第226條等規定負損害賠償責任，法院審酌契約之整體內容後，將依雙方具體約定認定出賣人是否負擔保義務，買方亦應及早保全相關證據，以利求償成功。
律師回答：
在購買房屋的交易過程中，買受人往往依賴屋主所提供的不動產現況說明書及房屋銷售資料作為是否購買的重要依據，然而，若屋主明知房屋部分設施並無合法的約定專用權，卻未據實告知買受人，使得買受人誤以為該空間得以專用而支付對價購買房屋，事後卻遭管委會主張該處屬共有部分或無使用權限而禁止使用時，即構成典型的權利瑕疵問題。此時，買受人應如何求償，關鍵即在於是否能主張出賣人負擔權利瑕疵擔保責任，而法院審理此類案件時，會先審酌買賣契約本身對於該使用空間之權利基礎是否有明確記載或擔保承諾。
依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；若未履行此一義務，則買受人可依債務不履行之規定，請求損害賠償或解除契約，且依第350條及第353條，出賣人對不存在之權利仍可構成權利瑕疵，並應負擔保責任。
實務上，若契約或現況說明書記載某空地具備「約定專用權」，而事後證明並無其事，則賣方應就此負擔保責任，尤其是該空地之使用係影響買方是否購買及其所支付價格之重要因素，則該空間即構成交易對價之考量內容，出賣人對其有擔保義務。
關於這個問題，如買賣房屋旁邊有空地，可以作生意或停車，後來管委會要求收回或付錢才能使用，關於此部分實務見解，可參見：「依系爭買賣契約第16條第1項約定，經被上訴人簽章之不動產說明書，為買賣契約之一部分。而觀諸經被上訴人簽章之系爭房地產標的現況說明書（下稱現況說明書）第29項，已勾選系爭空地有約定專用協議，參以系爭買賣契約固記載主建物登記面積為74.34平方公尺，惟中信房屋聯合店售屋資料表記載權狀坪數29.49坪，使用坪數39.49坪，使用坪數包括前院10坪，既稱為「使用面積」，當係指買方即上訴人購買後有權使用之面積，綜上以觀，該有權使用之面積，自係因上訴人支付價金之對價關係而來，賣方即被上訴人就其使用權源，應負權利瑕疵擔保責任。…買賣契約一部分之現況說明書記載系爭空地有約定專用協議，互核觀之，堪認系爭空地之所有權雖非兩造買賣標的，惟被上訴人負有擔保上訴人有權使用系爭空地之責任，被上訴人前揭所辯尚無足採。…系爭空地是否由系爭房地所有權人專用，影響系爭房地交易價值甚鉅，當為賣方即被上訴人提昇系爭房地賣價之有利條件，亦為買方即上訴人考量買價之重要因素，於現況說明書為此記載，自係就被上訴人應擔保對系爭空地有約定專用權所為約定，始符常情。…。再者，該現況說明書第29項雖未勾選「有規約約定」、「依第__次區分所有權人會議決定」，乃陳述該約定專用協議並非本於規約或區分所有權人會議之規定或決議而已，未排除被上訴人係本於與區分所有權人間明示或默示之分管契約而專用系爭空地之情形，自不得執以認定被上訴人不可能表示就系爭空地有專用權而對上訴人負擔保責任。至現況說明書第2項僅勾選無分管協議，並未載明係針對何部分之標的所為，兩造既於第29項針對系爭空地載明應有約定專用權，該項約定復僅排除權源為規約及區分所有權人決議者，則兩造間就系爭空地之權利義務關係，應優先適用第29項定之，而不得執第2項解為兩造未約定被上訴人應擔保有系爭空地之約定專用權。…按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第349條、第353條分別定有明文。又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1項前段固有明文，惟鑑於買賣契約之有償性，並為保護善意之買受人，同法第350條特設權利瑕疵擔保之規定。是以不存在之債權或其他權利為買賣標的物者，出賣人應負瑕疵擔保責任，買受人得依同法第353條規定行使權利，其買賣契約並非無效。再因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項規定甚明。查本件被上訴人對於上訴人就系爭空地之使用權應負權利瑕疵擔保責任，已如前述，被上訴人就其並無系爭空地之專用權亦不爭執，且惠安大樓管委會已於98年11月15日將系爭空地收回運用，足見被上訴人未履行權利瑕疵擔保責任，上訴人自得依民法第226條第1項之規定行使權利，請求被上訴人賠償損害。…關於上訴人是否與有過失部分：按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217條第1項定有明文。亦即被害人之過失行為與加害人之加害行為共同造成同一損害，或加害行為之損害發生後，因被害人之過失行為，致其損害擴大，是必被害人有過失，且其行為與結果發生有相當因果關係，方屬相當。又此項規定之適用，原不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時亦難謂無其適用。前揭關於與有過失之規定，於債務人應負無過失責任者，亦有其適用（最高法院104年度台上字第1254號判決、86年度台上字第341號判決、54年台上字第2433號判例、79年台上字第2734號判例要旨參照）。…被上訴人辯稱上訴人依公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條負有向惠安大樓管委會或相關人員查詢系爭空地使用權源及狀態之義務，就其主張損害之發生或擴大，與有過失云云，為上訴人所否認。按開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條固有明文。惟觀諸上開規定之立法理由，公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，第23條在規範住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令，及非經載明於規約不生效力之事項，第24條則明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性，第35條係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕，俱非課有意購買所謂約定專用部分（即公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）之買受人即上訴人有事先查證使用權源之義務，況出賣人即被上訴人就所謂約定專用部分之使用現況及權源本難諉為不知，其既於系爭買賣契約擔保有系爭空地之專用權，自應就不履行擔保所致上訴人之損害負全部責任，縱使上訴人可得依上開規定向惠安大樓管委會或相關人員查詢系爭空地之使用權源，卻未查詢，致未能於系爭買賣契約成立前發現被上訴人並無所謂約定專用權，亦不能逕而認定上訴人未查證即與被上訴人訂立系爭買賣契約，及之後因被上訴人不履行權利瑕疵擔保責任而受有損害，為與有過失。(臺灣高等法院104年度重上更（二）字第109號判決)
如屋主所提供的現況說明書第29項勾選「有約定專用協議」，又屋況資料載明使用坪數含「前院10坪」，可合理推認買方購屋時認為該前院係具備專用權的實際使用空間，屬支付價金的構成部分，即便該空地法律上仍屬共有部分，亦不能據此否認出賣人對買受人有權利瑕疵擔保之責任。尤其當管委會實際將該空地收回使用、禁止買方使用或另行收費時，實際構成買受人權利受損與損害發生之事實，出賣人已違反其所為擔保，構成可歸責事由，應依民法第226條負損害賠償責任。即使現況說明書未勾選「規約約定」或「區分所有權人會議決議」，僅表示該使用權非由此取得，並未排除出賣人與其他住戶間另有分管契約或默示同意等使用權源存在之可能，既然賣方對外表示該空地有專用性質，即應負該說明及保證所產生之擔保責任。
至於賣方如抗辯買方亦有過失，未於購屋前依公寓大廈管理條例第35條規定向管委會查證該空地之權屬及使用依據，法院則會進一步審酌買方是否有違常情注意義務之情形。然而，實務上認為，買受人依據賣方所提供之契約與說明書進行購買決定，本已善盡一般注意義務，不能要求其負有深入查證之義務，特別是當出賣人已就該部分明確表示可使用，並載明於正式文件中時，若買方基於該記載而信賴交易，尚難認其構成與有過失，更遑論應予減輕出賣人之責任。本案中，雖管理條例賦予繼受人查閱管理文件之權利，但並不表示未查詢即構成過失，且在房屋銷售流程中，賣方本應了解所出售物之性質與使用狀況，並據實說明，不得以買方未查詢為由免責。因此若買方能證明契約或現況說明書中對該空地使用權已有具體記載或表示，且其基於該資料信賴而為購買決定，則即使該空地法律上屬共有部分，出賣人仍應就其「專用性之表述」負擔擔保責任。
換言之，重點不在於該空地是否有真正所有權，而在於出賣人是否已明確表示買方可使用，進而影響買方決定與支付之價金。倘若買受人事後遭限制使用權利，應即依民法第349條及第226條起訴請求損害賠償，並得檢附買賣契約、現況說明書、不動產銷售資料、管委會函文等資料作為證據。惟須注意的是，如雙方契約內容對空地使用權無明文約定或敘述模糊，將增加買方舉證難度，此時買方欲請求賠償，實務上勝訴機會相對減少。因此，於買賣房屋過程中，務必針對任何「非登記專有部分」使用空間，例如車位、前院、後巷、頂樓加蓋、開放空間等，詳加查證並要求賣方明文承諾是否為買賣標的物或具專用權，必要時應於契約內附加條款或附件標示其使用範圍及法律性質，以免將來發生糾紛時主張困難。
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