屋主把房子同時賣給兩個人，先買的人該怎麼辦？

問題摘要：

屋主把房子同時賣給兩個人時，先買的人雖然無法僅憑先簽約的事實直接要求後手買家交付房屋，但可以透過對賣方提起損害賠償、解除契約返還價金、附帶刑事告訴等方式尋求救濟，事前則可透過預告登記與履約保證等制度來有效防範此類風險，確保自身在不動產交易中的權益不被侵害。

律師回答：

屋主把房子同時賣給兩個人，也就是所謂的一屋二賣，實務上發生的原因往往是賣方在與第一位買方簽訂買賣契約並收取部分或全部價金後，尚未完成所有權移轉登記時，出於想要獲取更高價金或其他利益的動機，又與第二位買方簽訂另一份房屋買賣契約，並將房屋所有權移轉登記給第二位買方，這種情形在法律效果上，兩份買賣契約都是有效的，因為依我國民法的規定，買賣契約屬於債權契約，買受人自契約成立起取得的是請求出賣人移轉所有權的債權，而不是直接取得房屋的所有權，物權的變動依民法第758條原則上以登記為生效要件，所以在所有權尚未移轉登記前，第一位買方雖然有債權，但房屋所有權仍屬於賣方，賣方有法律上的權利再行處分該房屋，將所有權移轉給他人。這就是債權相對性與債權平等性原則的體現，前手買家無法僅憑「先簽約」的事實去對抗後手已完成登記的買家，因為契約的效力僅限於當事人之間，對第三人原則上不生效力。

然而，這並不意味著前手買家無法主張權利，對賣方而言，一屋二賣導致無法履行與第一位買方之契約義務，屬於可歸責於債務人的給付不能，依民法第226條第1項規定，前手買家得請求賣方賠償損害，損害範圍包括積極損害與消極損害，積極損害例如已支付的仲介費、代書費等交易成本，消極損害則包括因該房屋交易落空而喪失的預期利益，如市場價格上漲部分或已找到承租人預期可獲取的租金收益等，若情況達到契約目的不能實現的程度，買方還可依民法第256條解除契約，並請求返還已支付的價金。

至於對第二位買方，前手買家原則上不能直接主張權利，除非能證明後手買家與賣家之間的交易屬於通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，通謀虛偽意思表示的法律行為無效，或者後手買家在取得房屋時並非善意有償取得，例如明知第一位買方的存在與權利卻仍與賣方交易並完成登記，則可主張其取得不具法律效力，但在實務上舉證後手買家惡意相當困難，因此大多數情況下，前手買家只能將請求矛頭指向賣方本身。為預防這種情況，法律上提供「預告登記」制度，依土地法第79條之1規定，當事人對於不動產物權變動有請求權時，可以向地政機關申請預告登記，一旦完成預告登記，即便賣方將房屋移轉給第三人，該移轉行為對已完成預告登記的買方不生效力，換言之，地政事務所不會准予辦理所有權移轉登記，除非先塗銷預告登記，因此預告登記對於防範一屋二賣有極大的保障作用。

另一種實務常用的作法是採用不動產交易履約保證制度，透過金融機構作為第三方保管買方價金，待賣方履行各階段契約義務（如交屋、完成所有權移轉登記）後再撥款，若發生一屋二賣等違約情形，金融機構可依契約將價金返還買方，避免資金損失。

除法律程序與預防措施外，買方在交易前應對賣方的不動產權利狀況進行充分調查，包括查閱最新的不動產登記謄本，確認有無設定抵押權、查封、假扣押或其他權利負擔，並注意賣方近期是否有出售房屋的行為記錄；簽約時應要求在契約中加入明確的違約條款與賠償責任，甚至可約定高額違約金以提高賣方違約成本，並且於簽約後立即辦理預告登記，以將交易風險降至最低。

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