屋主反悔不賣怎麼辦？

問題摘要：

屋主反悔不賣或一屋二賣之法律效果為原契約仍具效力但不能主張所有權移轉，買方得解除契約並請求違約金及損害賠償，惟無法強制回復原狀，法院亦不會裁定將房屋移轉登記為買方名下，買方應務實評估損害範圍並透過民事訴訟途徑尋求經濟補償為上策，另為避免權利受損，於簽約時即諮詢專業律師，並於發生糾紛後即刻保全證據並採取法律行動，以確保自身權益獲得最大保障。

律師回答：

當屋主與買方訂立不動產買賣契約後，若屋主反悔不履行交屋義務甚至一屋二賣給他人，法律上即構成違約。民法第345條所定，買賣係雙方約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，而第348條進一步明定出賣人負有交付物並使買受人取得其所有權之義務，是以，屋主一旦完成契約簽署，即負有將房屋所有權依法移轉予買方之義務。

倘若屋主違約反悔不履行契約，構成可歸責於債務人之給付不能，依民法第226條規定，買方即有請求損害賠償之權利。實務上最常見的爭議為屋主在簽約後欲反悔，主要原因多為有人出更高價格或市價短時間內波動上揚，導致屋主心生變卦。一旦出現一屋二賣，即屋主與第一買方簽約後，轉而另與第二買方簽署買賣契約並完成所有權移轉登記，則第一買方將面臨實體交屋無望之處境。

依實務見解，兩份買賣契約皆屬有效，然基於「登記生效主義」，所有權登記完成者即取得法律上的物權，第一買方即便具備原先合約，也無法向第二買方主張返還房屋，頂多得向原屋主請求違約金與損害賠償。消費者保護委員會公布之成屋買賣契約書範本明文規範賣方如違反交屋或移轉義務，買方得定相當期限催告，逾期不履行者可解除契約，解除契約時，賣方須返還已付價金並加計萬分之二單利計息，並應支付與價金同額之違約金，惟違約金不得超過總價15%。

依據最高法院67年台上字第3701號判決，債務人無正當理由致給付不能時，債權人得不經催告即解除契約並請求返還價金及其法定遲延利息，買方即使未催告，亦可主張解除與返還權利。再如39年台上字第411號判決亦重申，若出賣人未交屋而可歸責，買方可請求損害賠償，但不得強制請求履行契約，即使訴訟勝訴，法院通常不會判令將房屋強制移轉給買方，僅能以損害賠償及違約金為救濟。

因此，若遇屋主反悔不賣或一屋二賣，買方應即行發函催告賣方履行契約義務，並保留書面往來紀錄，催告無效後可正式行文解除契約，並向法院提起民事訴訟請求返還價金、利息、違約金及其他因契約不履行所生之損害賠償，包括搬遷費、臨時住宿費、貸款利息損失、房市價格變動損失等，惟應提出完整佐證。若賣方係惡意規避，甚至為規避義務而登記過戶予其親屬或人頭，買方亦可考慮聲請假處分或提起詐害債權之撤銷訴訟以保全請求權。

惟從實務經驗觀察，房屋買賣雖為財產重大交易，然而多數糾紛因當事人輕忽契約條款內容與法律救濟時效而致喪失保護契機，故建議買方於簽約階段即應確認契約是否依定型化契約範本撰寫，對於履約期限、付款方式、違約處罰、交屋條件及登記時點等均須詳列清楚，避免發生履約爭議。再者，若有任何反悔或不確定因素存在，務必於契約中約定保留條款，例如貸款未核准得無息解除契約或受領定金後於特定期間內雙方可自由解約等機制，方可減少實務風險。

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