屋主一屋二賣，買家怎麼辦？
問題摘要：
買受人的救濟方法，應從事後的權利救濟與事前的風險預防兩個面向分別加以探討，首先若已發生出賣人違約情形，尤其是在房屋買賣中出賣人未依約履行移轉所有權、交付標的物，或甚至發生一屋二賣的情況，買受人可以依據房屋契約條款對出賣人主張契約責任，若契約中已明訂違約處理方式，如定金沒收或加倍返還、違約金、損害賠償等，則可依契約約定請求履行，倘契約條款並未規範具體的違約處理方式，則應回歸民法買賣契約債務不履行的規定處理，因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求賠償損害，所謂損害賠償包括實際所受損害（積極損害）與因此喪失的利益（消極損害或所失利益），例如買受人因此多支出租金、重新尋找房屋的費用、搬遷費用等均屬之；若情節嚴重導致契約目的無法達成，買受人可依民法第256條規定解除契約，解除後雙方返還各自受領的給付，若買受人已付全額或部分價金，則可請求出賣人返還已支付之金錢，並得請求因解除契約而生的損害賠償。
律師回答：
屋主一屋二賣在房地產交易中並不少見，尤其是在成交後到過戶之前的空窗期，如果市場價格突然上漲或有其他買方願意出更高的價格，部分賣方可能會動起再次出售的念頭。法律上必須先釐清兩層關係：
第一層是債權行為，即買賣契約本身，它在雙方合意並就標的與價金達成一致時即成立生效，並不因為後來有第二份契約就失效；第二層是物權行為，即所有權移轉登記，只有完成登記的一方才真正取得該房屋的物權。依據民法及現行不動產登記制度，買賣契約在先並不保證買方優先取得所有權，關鍵在於誰先完成有效的所有權移轉登記。因此，若屋主與第二買家簽約並完成過戶，第一買家即便契約在先，仍無法對抗已登記的第二買家，除非能證明第二買家與屋主存在惡意串通或假買賣等情事，否則在物權層面無法要求返還房屋。
於一屋二賣狀況下，基於債權平等性原則，無論是出賣人對買受人、出賣人對第二買受人的買賣契約都是有效的，所以不會因為出賣人已經先跟買受人簽約，所以出賣人與第二買受人之間的買賣契約就無效。而且依照民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。所以如果出賣人真的把房子所有權移轉登記給第二買受人，這個所有權移轉登記也是有效的，買受人在法律上也很難要求第二買受人把房子還回來，在這種狀況下，第二買受人只能向出賣人主張違約的損害賠償。
民事救濟方面，第一買家可以依據契約條款或民法債務不履行規定（例如民法第226條、第229條、第256條等）主張權利，通常包括解除契約、返還已付款項、請求損害賠償及違約金。若契約中有明定違約金條款，如行政院消保會公布的成屋買賣契約書範本所列「違約之處罰」，在賣方違反移轉所有權義務時，買方得催告限期履行，逾期不履行得解除契約並請求退還價金、支付利息及違約金（以不超過總價百分之十五為限），便可依此向法院提起請求。在損害賠償範圍上，除價金返還外，還可包括已支付的仲介費、因失去該標的而必須支付更高房價購買其他房屋的差額、以及已安排租賃轉租而喪失的租金利益等，只要能證明屬於因對方違約所生且有金額計算依據，均可請求賠償。
刑事責任方面，一屋二賣原則上屬於民事違約，若賣方在簽約時確實有履行意願，僅因後悔或受高價誘惑而毀約，不會構成刑事詐欺罪。但若能證明賣方自始即無履行意願，並以詐術（如隱瞞已簽約事實、虛構出售條件等）使買方陷於錯誤交付款項，則可能觸犯刑法第339條詐欺取財罪，此時可同時提起刑事告訴與民事請求。對第二買家的處理則要視其是否為善意第三人而定，若第二買家在購買時明知或可得知該房屋已售予第一買家，仍與賣方簽約並辦理登記，則可能構成惡意受讓，第一買家可依民法侵權行為規定請求其與賣方負連帶賠償責任，甚至在有證據顯示雙方合謀時，主張該契約無效。
至於預防措施，實務上第一買家可在簽約後立即辦理預告登記，依土地法第79條之1規定，預告登記完成後，賣方再將房屋移轉予第三人將不生效力，從而確保優先取得所有權的地位。此外，也可透過銀行履約保證或價金信託制度，由第三方保管價金並分階段撥付，確保賣方完成過戶後才可取得全部款項，避免因對方毀約而資金受損。實務上也有在簽約當日或短期內直接完成過戶的做法，以縮短風險暴露期。屋主一屋二賣在物權上先登記者得所有權(民法第758條)，契約在先者如未預作保全只能退而求其次尋求民事賠償，若有詐欺要件則可追究刑責。買方要降低風險，關鍵在於簽約後迅速完成登記或預告登記，並透過履約保證、信託等制度確保交易安全，若不幸遭遇毀約，應即時保全證據並採取法律行動，以最大限度挽回損失。
現今房屋買賣市場上，最多的仍是二手屋、成屋的交易，而在這個交易市場中，屋主與買家簽訂買賣契約，但在辦理所有權轉移之前，因為另一位買者出價高，所以屋主又與另一位買家簽約，並把房子賣給這位出價高的買家，這種「一屋二賣」狀況也是時有所聞。買賣房屋牽涉動輒百萬、千萬元的龐大金額，萬一發生任何問題，一輩子辛苦的存款瞬間就會化為烏有。
以行政院消費者保護委員會公佈的「成屋買賣契約書範本」為例，在合約的第11條「違約之處罰」是這樣規定的：「賣方違反第七條（所有權移轉）第一項或第二項、第九條（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」，所以受人可以主張出賣人違約，並且向出賣人請求給付違約金，透過此種方式來保障自己權益。買受人可以先寄發存證信函催告出賣人趕快交屋，但因為出賣人已經將房屋所有權移轉登記給第二買受人，所以這時候出賣人不可能交屋給買受人，接下來買受人除了要通知出賣人解除買賣契約外，也要向出賣人提起民事訴訟，請求給付違約金及損害賠償。
在事前的預防措施方面，針對一屋二賣的風險，實務上主要有兩種有效作法，其一是辦理不動產預告登記，依土地法第79條之1第1項規定，不動產物權變動之請求權，當事人得聲請地政機關為預告登記，房屋買賣中的所有權移轉請求權即屬之，辦理預告登記後，該不動產將受預告登記的公示效力所保全，即使出賣人將房屋再行出售並移轉登記給第二買受人，對於已辦妥預告登記的第一買受人仍不生效力，換言之，登記機關不會辦理該移轉登記，除非先塗銷預告登記，因此能有效避免一屋二賣導致權利受損的情形，辦理預告登記所需文件通常包括雙方簽訂的房屋買賣契約書、不動產登記申請書、身分證明文件等，並繳納登記規費，雖然需耗費一定時間與費用，但其對買受人權益的保障極高；其二是利用成屋履約保證制度，根據內政部不動產買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，房屋買賣雙方可以約定由金融機構作為履約保證機構，買受人將價金依約存入履約保證專戶，銀行依據合約約定分期撥款給出賣人，例如先撥首期款於簽約完成後，再於交屋驗收完成後撥付尾款，最後於完成所有權移轉登記後支付剩餘價金，透過此方式，出賣人未履行移轉所有權或交付房屋之前，無法取得全部價金，一旦發生違約或一屋二賣情形，買受人可以請求履約保證機構依契約退還未撥付之價金，最大限度降低金錢損失風險，此外，履約保證制度除保障買方外，對賣方亦提供確保收款的機制，可減少因對方不付款所引發的爭議，增加交易安全性。再者，若買受人對出賣人履約能力或誠信存疑，亦可於簽約時要求增加違約金條款、設定動產或不動產抵押、提供連帶保證人等擔保措施，或要求在契約中明訂出賣人不得將該房屋再行出售、設定抵押或其他負擔，如違反則視為重大違約並得立即解除契約並請求賠償，雖然此類條款對於第三人之效力有限，但可增加出賣人違約的法律風險，間接達到嚇阻作用。
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