保固期間內已發現之瑕疵，經通知建商修繕未果，是否保固期滿建商即可免責？

問題摘要：

預售屋保固期間內發現之瑕疵，如經買方即時通知建商，則建商之修繕義務應延續至該瑕疵修復完成為止，不因保固期屆滿而免除其責任。此不僅係民法瑕疵擔保責任機制之基本精神，更經預售屋定型化契約制度與消保法實質補強，建商如未於保固期內履行修繕或處理義務者，仍應負修繕或賠償責任。買方則應把握保固期內主張之時機，並妥善保留通知與瑕疵資料，以免日後舉證困難或喪失主張依據。建商則應善盡修繕義務與資訊揭露責任，才能建立企業信譽與長期市場信賴。唯有雙方依契約誠信原則與法律制度行事，方能保障交易安全，實現住宅品質保障之立法目的。

 

律師回答：

預售屋買賣中所謂的「保固責任」，在法律上雖仍屬於民法上「物之瑕疵擔保責任」的延伸(民法第354條、第359條)，但其意義早已超越傳統買賣關係中瑕疵通知與解除權或減價請求的範疇，而演變為建設公司對買受人提供的一種明確、強化、具延長期間且常附隨於交屋後特定期間內的品質擔保義務。

 

關於這個問題，關於保固期間內已發現並通知建商之瑕疵，在建商未修繕的情況下，保固期屆滿後是否即能主張免責，實務上與法律規定均已給出明確的答案。原則上，預售屋契約所規定之保固責任，係建商對於房屋交付後特定期間內，承擔免費修繕之義務，其本質雖源自民法所定之物之瑕疵擔保責任，但實際上則屬於一種「契約上擴張責任」，即比民法基本責任更為寬鬆與保障買方，特別體現在保固期間、修繕範圍與無償性上。

 

依據內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項第17條內容，明定建物「結構部分」自交屋日起十五年內建商負有保固責任，「固定建材及設備部分」則保固一年，這兩種保固範圍與期間不僅與民法不同，更形成一種具有優先效力的契約義務體系。更重要的是，即使契約未記載，該保固條款依消保法第17條第3項與第16條規定，仍自動視為契約內容，建商不得主張無約定即免責。

 

結構部分如樑柱、樓地板、屋頂等保固期間為十五年，固定建材與設備如門窗、粉刷、地磚等保固一年，賣方並須於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡。即便保固期間已屆滿，買方仍可依民法及其他法律主張權利，顯見並非保固期滿即免責。回到具體問題，倘若買方於保固期間內已發現瑕疵並依民法第356條規定即時通知建商，則該通知即具「權利保留」之效，即使建商未即時修繕，亦不得主張保固期間已滿即免責，因其義務尚在履行階段，且買方非怠於權利行使，未可視為權利已消滅。此即民法第356條之法律機制：買方如未即時通知則視為承認，反之如已即時通知，則有權於其後合理期間內主張修繕或其他權利，縱使保固期後，亦不影響其效力。

 

進一步而言，若建商於保固期間接獲買方書面通知後仍怠於處理，已構成債務不履行，其法律責任應依民法第227條等相關規定處理。甚至在建商怠於修繕情節重大時，買方得依不完全給付請求損害賠償，或依契約解除條款主張解除契約。

 

在這種情形下，建商不得僅以保固期屆滿為由推卸責任，否則顯失公平。實務見解亦支持此立場，只要買方於保固期內確實發現瑕疵並通知建商，即使修繕行為延遲至保固期後，建商仍不得抗辯責任已免除，否則等於將買方受修繕延誤所造成的不利益全然轉嫁於其身，顯非契約誠信原則之所容。

 

此外，消費者保護法之適用更進一步擴張了此種保護，預售屋交易屬企業經營者與消費者間之定型化契約，除須受定型化契約應記載事項強制拘束外，依該法第17條第3項規定，如契約內容違反應記載事項，其條款即屬無效，亦即建商不得透過個案契約自行限縮或排除瑕疵修繕責任或期間。此規定保障買方，即便保固卡或契約中未明確記載責任延續機制，只要係建商延誤履約所致，責任即不得因時間推延而免除。

 

雖民法第365條設有六個月通知及五年除斥之瑕疵擔保期間限制，惟預售屋交易中，為避免因瑕疵修繕延遲或買方難及時發現致喪失權利，主管機關已透過定型化契約公告制度，實質延長並強化買方於保固期間內之擔保請求權，構成一種超越民法基本框架的特別保護制度。買方應善用此制度保障自身權益，而建商亦應誠信履約，配合維修並避免以時效為由推諉責任，雙方共創健康良善的建築交易環境。

 

實務上，為避免保固期滿後舉證不易，買方於發現瑕疵時即應以書面方式通知建商，包括寄發存證信函、電子郵件、或透過管委會協助製作報修單等，並保留照片、影片、錄音等佐證資料，以防建商否認接獲通知或主張屬使用不當所致。倘若建商怠於回應，買方可透過調解、消保機制或提起民事訴訟方式主張修繕權利及損害賠償。

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