於不知情的狀況下買到違建怎麼辦？

問題摘要：

於不知情情形下買到違章建物，雖在客觀上未必有過失，但依現行法律制度，若建物未辦理保存登記，且無法從客觀資料查明權利歸屬，即使買受人善意，仍難以取得法律保障的所有權，只能對出賣人主張損害賠償或解除契約。為避免陷入法律風險，建議購屋前務必查核登記資料、確認是否合法建物，並慎重簽訂契約，必要時應委請專業人員協助審查，以避免未來陷入法律紛爭與財產損失。

 

律師回答：

在現代房地產交易實務中，購屋者因不知情而買到違章建築的情形並不少見，此類違建不但無法辦理保存登記，也可能導致後續無法辦理移轉登記、遭主管機關命令拆除，甚至成為第三人主張所有權的對象，使買受人陷入複雜的法律糾紛。

 

依據民法第943條規定：「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。前項推定，於下列情形不適用之：一、占有已登記之不動產而行使物權。二、行使所有權以外之權利者，對使其占有之人。」，可知占有者原則上得推定為所有權人，構成對外的權利外觀，然而本條文僅適用於不動產之占有利益部分，而對於違章建築這類尚未辦理保存登記之不動產，買受人不得僅憑占有或事實處分權利而主張所有權。

 

再依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，即使買受人透過買賣取得違建之使用、收益與處分權，仍無法取得其完整法律上所有權，因此在遇到第三人主張真正權利時，僅能對出賣人主張請求權，難以對抗真正所有權人。

 

所謂保存登記，指的是土地法第38條所定土地總登記中之「第一次所有權登記」及土地登記規則第69條所定之「建物所有權第一次登記」，辦理保存登記是為保全與維持其所有權之現狀。未辦保存登記的建物，雖然無法辦理所有權移轉登記，但在私法上，仍是受法律保障的財產權之一，所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉，但仍發生事實上處分權移轉的效力，而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物，並排除他人之干涉。

 

於不知情的狀況下買到違建怎麼辦？

違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，仍負有交付其物於買受人之義務（最高法院50年度台上字第1236號判決意旨）。違建與違法加蓋的房屋，具有無法辦理保存登記之本質上瑕疵，屬於民法第354條所定的「物之瑕疵」，買受人得依民法第359條對前屋主請求減少價金，甚至解除契約。

 

實務上對違章建築的買賣處理，違建雖不得登記，仍可作為交易標的，出賣人負有交付占有與使用之義務。然此類建築因無法依法辦理保存登記，其存在即構成民法第354條所稱之物之瑕疵，倘若出賣人未告知買受人其違章事實，或買受人因情況難以察覺，則可構成瑕疵擔保責任，買受人得依民法第359條主張減少價金，甚至解除契約。

 

倘若出賣人有故意隱匿之情形，買受人更可依民法第92條主張詐欺而撤銷意思表示。實務常見此類爭議，乃由於房屋外觀與室內裝潢良好，買受人僅見使用價值即貿然購入，而未審慎查核是否有建築執照、使用執照與稅籍、地籍等登記紀錄。尤其在違建或未保存登記建物的交易中，買受人實為法律上之弱勢，若未透過不動產業者、律師或建築師進行專業查證，即可能在事後面臨無法對抗第三人權利或違建被拆除之重大風險。

 

法院對於此類情況之處理亦有實務參考，如房屋之實質處分權人，於未辦理保存登記的情況下將房屋無償借住，後遭承租人擅自變賣予，而該建築實為違章建築且未登記，造成原權利人損害。在購買過程中並無惡意，亦難以從客觀資料中查得真實權利人，因而免負損害賠償責任。在法律制度上，為保障未登記建物之真正權利人，仍須透過民事請求損害賠償、返還不當得利或不當處分損害回復等方式主張權利，但實務上往往面臨舉證困難與計算損失金額之挑戰。

 

尤其建物已遭拆除、不可回復或市價波動劇烈時，法院需依房屋建材、屋齡、坐落位置、稅籍紀錄等綜合斟酌，認定合理價值，而未必與實際市場價格相符，導致真正權利人難以完整求償。

 

在此提醒，購買建築物前應先確認是否完成建物第一次登記，即保存登記，並查驗建築執照與使用執照之圖說是否與現況相符，若有增建、加蓋或變更使用情形，應請出賣人書面載明，並將風險轉嫁或擔保條款明訂於契約中，以保護自身權益。

 

否則，將面臨違建不能辦理移轉登記、不能貸款、遭拆除、第三人主張權利等風險，即使原屋主或轉讓人擔保也可能無財力賠償，損失難以彌補。未登記建物本質上雖為不動產，但在法律上實為事實上之財產占有，並不具完全對世效力，買受人雖享有事實處分權，卻無法對抗真正權利人。此與動產買賣之占有推定所有權原則不同，因此若日後有真正所有權人現身主張排除、返還或損害賠償時，買受人僅能向出賣人追究責任，無從主張善意取得或信賴保護。

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