所有人將已出售之房地，又再出售他人（一屋二賣），是否有刑事責任？

問題摘要：

一屋二賣的法律責任認定，民事與刑事界線在於有無自始的不法意圖與詐術行為，僅有違約或反悔者屬民事糾紛，買受人應透過契約請求履行或損害賠償，而自始存心騙取價金者，則可能構成刑事詐欺罪並需負民刑事雙重責任，實務中須以具體事證精確判斷。

 

律師回答：

一屋二賣在不動產交易中是指房屋所有權人將同一標的房地，分別與兩個以上之買受人簽訂買賣契約，但因物權移轉登記只能完成一次，導致其中一方必然無法取得房地所有權。此類情形在法律上需分別從民事與刑事角度加以判斷，原則上，一屋二賣屬於民事違約糾紛，並非當然構成刑事犯罪，僅在特定情形下可能觸犯刑法詐欺罪。依不動產交易的法律架構，房屋買賣契約的履行包含兩個階段：第一為債權行為，即雙方簽訂買賣契約約定權利義務；第二為物權行為，即辦理所有權移轉登記。若賣方與兩人分別簽訂契約，但僅替其中一人完成移轉登記，另一人即使握有有效契約，仍無法透過登記取得所有權，只能依契約主張民事救濟。民事責任部分，如賣方單純在簽約後反悔或因市場行情變動不願履行契約，並未自始存有不法意圖及詐術行為，該行為並不構成刑事詐欺，而是單純的契約不履行，屬於民事債務不履行問題。

 

此時，受害買受人可請求繼續履行契約，即交付房屋並辦理移轉登記，或依契約約定與民法相關依民法第226條、第229條等規定解除規定解除契約並請求損害賠償，損害範圍可包括價金返還、利息、差價損失以及其他因違約所生之可得利益損害，並得視情況聲請假扣押或假處分，以防賣方處分標的或脫產。

 

刑事責任部分，必須符合刑法第339條普通詐欺罪的構成要件，該條規定「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科罰金」，而詐欺罪的成立需具備主觀上之不法所有意圖及客觀上之詐術行為，如果賣方在簽約之初即明知自己無履行可能或根本無履行意願，卻仍以出售房地為名收取定金或價金，並利用虛構事實、隱匿真相等方式使買受人陷於錯誤，進而交付金錢，即屬詐欺行為；若賣方收款後立即逃匿或隱匿標的物，更足以佐證其詐欺意圖。

 

反之，若賣方於簽約時確有履行意願，後因個人因素反悔或另有買方出價較高而改與他人交易，雖違反契約義務，但因欠缺自始的詐欺意圖及詐術，通常不會構成詐欺罪。實務上，法院對於一屋二賣是否構成詐欺，會綜合考量賣方在簽約時的真意、是否隱匿已與他人簽約的事實、收款後的行為模式、與買受人之間的溝通紀錄及資金流向等證據，來判斷是否有刑事構成要件。若要主張刑事責任，買受人須負舉證責任證明賣方具備不法所有意圖及詐術，例如提供賣方多重簽約的事實證據、收款後立即脫離聯繫的行為、或事前已簽約卻刻意隱匿而再簽約收款等情節。

 

值得注意的是，即使同一房地簽約多次，仍需個案判斷其背後主觀意圖與客觀行為，不能僅以「一屋二賣」即推論構成詐欺。若涉及預售屋一屋二賣，因預售屋尚未完成建築，所有權移轉尚待將來登記，賣方與多名買方簽約後的履行情形，除民事違約責任外，是否構成詐欺罪，亦須檢驗簽約當時有無詐術與不法意圖。

 

但因不動產物權變動以登記為生效要件，若第二買受人先完成所有權登記，且為善意有償取得，即得優先取得所有權，首位買受人僅能向賣方請求損害賠償。另一方面，第二買受人若明知該房地已售予他人，仍與賣方簽約並登記，有可能構成與賣方共同詐欺或侵害他人權利的民事侵權行為，須負連帶賠償責任。從風險防範角度，買受人在簽訂不動產買賣契約前，應先查閱地政登記簿謄本，確認所有權人、是否有設定他項權利或查封登記，並在契約中明確約定違約條款、定金處理方式及遲延履行責任，必要時可將價金交付第三方信託或履約保證專戶，以確保在辦理登記前價金安全。若已發生一屋二賣糾紛，買受人應盡快保存證據，包括契約、付款憑證、通訊紀錄、賣方收款後行蹤等，並視情況選擇提起民事訴訟或刑事告訴，或同時並行，以保障自身權益。

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