房貸如約定由買方負責償還，買方未履行時，對賣方有無影響？

問題摘要：

房貸如約定由買方負責，對銀行不生效力，若買方未履行，銀行仍然會找賣方清償，賣方必須事後向買方追償。因此，賣方應積極要求辦理貸款承擔或清償手續，否則風險極高。而在契約層面，若已載明由買方承擔，賣方可以依民法第264條援引同時履行抗辯權，拒絕辦理過戶或其他給付，直到買方履行為止。此外，買方應謹慎檢視房屋是否有抵押權存在，並透過專業代書處理承擔或抵押塗銷問題，否則即使取得所有權，仍可能因賣方未清償房貸而遭到拍賣。至於仲介若有誤導、隱匿或疏忽，則依法應負損害賠償責任，這也提醒購屋人與賣方在簽約前後應格外小心，並將重要條件明確入契，以避免未來不必要的訴訟與爭議。

 

律師回答：

關於這個問題，在房地產交易實務中，經常發生的情況之一是賣方所出售的房屋早已設定抵押權作為房貸擔保，當雙方簽訂買賣契約時，若約定由買方承擔並繼續償還該筆房貸，這種約定對於買賣雙方當然具有拘束力，但是否對貸款銀行也發生效力，則必須分開來討論。

 

依照民法第867條規定，不動產所有人雖然可以在設定抵押權後仍將不動產轉讓給他人，但抵押權不因此而受影響，也就是說，抵押權作為擔保物權仍然存在並隨著標的物移轉，對新取得所有權的買方同樣發生效力。然而，抵押權擔保的債務人仍然是原貸款人，也就是賣方，除非經過銀行同意變更債務人，否則銀行仍然只能向賣方請求清償。

 

換言之，雖然契約中約定買方承擔償還義務，但這種約定屬於賣方與買方之間的債權債務關係，對第三人銀行並無拘束力。如果買方依約未履行，銀行仍將要求賣方依照原契約負責清償，甚至若拍賣抵押物後仍不足清償，銀行仍有權就賣方其他財產強制執行。

 

此時，賣方僅能再回頭向買方請求賠償或追償，增加風險與訴訟成本。因此，若賣方要徹底保障自身權益，應在房屋出售時即通知銀行，並確實辦理變更貸款債務人為買方的手續，或者至少確保買方在過戶前清償或承擔相關債務，並將相關安排明確載入契約。

 

對於買受人而言，若發現所購買的房屋已設定抵押，必須謹慎處理。最安全的作法是要求賣方在移轉所有權之前清償貸款並塗銷抵押權，確保所取得的不動產沒有任何擔保負擔。但在許多現實案例中，賣方往往無力一次清償貸款，這時候買方可以選擇承擔該筆債務，並將抵押金額自買賣價金中直接扣除，確保不會多付。同時也應該要求賣方、銀行、以及自己三方簽訂承擔協議，由銀行明確承認債務人已變更，才能避免日後糾紛。否則即便買方實際上在償還貸款，但銀行仍然可能只認賣方為債務人，一旦出現爭議，賣方仍須先對銀行負責，再向買方追討。這也是買受人在簽約時務必透過專業代書或律師把關的重要原因。

 

另一方面，依據民法第264條所規定的同時履行抗辯權，當契約雙方互負債務時，任一方在對方未為對待給付之前，可以拒絕自己應履行的義務。因此，假如買賣契約已經明確約定由買方承擔償還貸款作為價金的一部分，當買方未依約償還或承擔時，賣方即有權依此條規定拒絕履行自己的義務，例如拒絕移轉房屋所有權或辦理過戶，直到買方履行應有義務為止。這樣的抗辯機制可以保障賣方不至於在買方違約時陷於完全被動。不過，若買方已經部分履行，例如已經支付部分價款，法院會依誠信原則審酌，若賣方拒絕移轉顯失公平，則賣方不得再援用同時履行抗辯權。此一限制也是實務上處理的重要平衡。

 

除上述法律面向外，仲介的角色也不得忽視。依據不動產經紀業管理條例第24-2條，仲介有義務向買受人提供必要資訊並告知不動產的瑕疵。如果仲介未充分揭露房屋存在抵押權，或未提醒買方可能須承擔貸款風險，即屬未盡專業注意義務。依該條例第26條規定，因可歸責於仲介業者的事由致使委託人受損，仲介必須負賠償責任。若仲介或經紀人員因故意或過失造成損害，仲介公司須與其共同負連帶賠償責任。也就是說，在賣方與買方之間，仲介如未妥善處理貸款與抵押相關問題，雙方任何一方受損都可以依法請求仲介賠償。

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