房貸不足，不能作為解約的理由，那要如何處理？

問題摘要：

房貸不足原則上不能作為解除買賣契約的理由，買方應自行承擔財務風險，若因此違約，須面對定金沒收與違約金責任，但若能舉證出賣人或仲介有誤導或未盡告知之責，則可依民法第217條減免責任，並依第252條減少違約金，另可依不動產經紀業管理條例第26條向仲介請求賠償。因此，最重要的實務建議仍然是事前將貸款條件明確訂入契約，確保契約與貸款同其命運，避免買方承擔過度風險，也避免因仲介誤導而造成難以補救的損失。

 

律師回答：

關於這個問題，在我國房地產買賣實務中，購屋人普遍需要透過銀行貸款來支付大部分價金，因此「房貸是否核准」以及「核貸成數是否足夠」往往決定交易能否順利履行，但從法律的角度來看，房貸契約與買賣契約是完全獨立的兩個法律關係，前者屬於借貸契約，後者屬於買賣契約，二者之效力並不當然連動，因此當銀行未核貸足額時，原則上不能作為解除買賣契約的理由，這也是許多購屋人感到疑惑與困擾之處。依民法規定，契約一經成立即具有效力，除非當事人間有明文約定附款或法律另有規定，否則當事人不得隨意解除契約。

 

也就是說，若買賣契約中沒有明訂「貸款條件條款」，例如貸款成數不足時得解除契約，買方就無法單方面以貸款未核准為由主張解約。此時，若買方無法籌足尾款而未履行給付義務，通常會被認定為違約，出賣人有權依據契約規定沒收定金或請求違約金。然而，法律上仍有幾個例外情況可供買受人主張減輕責任。

 

其一，若能舉證出賣人在交易過程中曾有誤導或隱匿重要資訊，使買方誤以為貸款成數可以達成，導致締約決定，則可依民法第217條規定請求減免因過失所生之損害賠償責任。

 

其二，若契約中雖有違約金條款，但金額過高，顯失公平，則可依民法第252條聲請法院予以酌減。換言之，即使買受人最終仍構成違約，但若能證明出賣人或仲介在過程中有責任，仍可獲得法律上的保護。實務上更多的爭議點往往來自仲介的行為。依不動產經紀業管理條例第24-2條，仲介業者在雙方當事人同意下同時受託時，負有公平提供交易資訊、說明契約內容、揭露不動產瑕疵、提供必要資訊並協助檢查的義務。若仲介在介紹物件時過度樂觀預估貸款成數，甚至明言「一定貸得到八成或九成」，結果銀行實際僅核貸七成，使買方資金不足而違約，依同條例第26條規定，仲介業者因過失造成交易當事人受損害的，應與經紀人員負連帶賠償責任。

 

因此，若因仲介誤導導致違約，買方雖不能以此解除買賣契約，但仍得向仲介業者請求損害賠償，彌補因違約被沒收定金或支付仲介費用的損失。再者，若買受人有確切證據證明仲介隱匿不動產本身的不良條件，或是未如實告知可能影響貸款成數的重要資訊，例如物件屬於工業用地住宅、小套房、地上權房屋等難以貸款的種類，則更能強化仲介應負的賠償責任。

 

反觀出賣人部分，除非能證明其有積極誤導或故意隱瞞貸款相關重要資訊，一般情況下出賣人不負責任。

 

因為出賣人僅須保證將標的物交付並完成所有權移轉，至於買方如何籌措價款，通常視為買方自身的財務風險。買方若未能籌足價款，仍屬違約，僅能依前述條文主張減免責任。舉例來說，若仲介在簽約過程中明言銀行一定可以貸到八成以上，買方因而交付定金簽約，但實際銀行僅核貸六成，致買方資金缺口無法履行，最終遭出賣人沒收定金，此時買方雖無法以貸款不足作為解除買賣契約的理由，但可依仲介誤導行為，要求仲介賠償相當於定金損失的金額，並依民法第217條、第252條請求法院減輕自身違約責任與違約金數額。

 

這樣的制度設計，目的在於平衡各方責任，避免購屋人因資訊不對稱而承擔過重的風險。從預防角度來看，最有效的方式就是在簽訂買賣契約或仲介契約時，明確加入「貸款條件條款」。例如，買方可要求在契約中載明「若銀行貸款成數未達八成，買受人得解除契約，出賣人應返還已收定金」。

 

如此一來，即能使買賣契約與貸款契約之存續連動，確保貸款不足時可合法解約，而不構成違約。若仲介或代書（地政士）未提醒買方注意這一點，甚至拒絕將貸款條件條款納入契約，則一旦貸款不足，買方往往陷入被動，淪為違約方。因此，從交易安全角度而言，仲介業者與代書應善盡專業注意義務，協助當事人將貸款條件入契，否則不僅損害買方權益，也增加後續糾紛風險。

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