如何避免購買到海砂屋？購買到海砂屋該如何處理？
問題摘要：
海砂屋風險雖難從外觀即刻判斷，但仍可從資訊查證、契約規範與專業鑑定等手段有效預防，確保購屋安全與財產保障。未來如欲進一步強化制度，法院現今傾向承認混凝土氯離子含量高於現行CNS標準之建物為海砂屋，視為構成買賣標的之通常效用瑕疵，即使買賣契約中載有「依現況交屋」，若未具體說明瑕疵免責條款，賣方仍應負瑕疵擔保責任，尤其若涉故意不告知，更無從抗辯。買方若不幸購入海砂屋，仍可依民法第354條、第359條、第360條及第365條行使解除或減價請求權，並注意通知時效與舉證責任之分配。未來立法或實務若能將氯離子檢測納入交屋標準、並將房屋現況說明書列為契約一部分，將有助減少爭議，保障交易安全。
律師回答：
海砂屋因其對建物結構安全造成重大影響，成為不動產交易中應特別注意的隱憂之一。為避免購買到海砂屋，應從資訊調查、文件確認、契約保障與科學檢測多方面著手。首先，海砂屋的徵兆往往需數年才會顯現，購屋者可藉由打聽建商過去興建建案的品質口碑，優先選擇信譽良好、有實績的建商或仲介公司，因其重視商譽，較不會出現草率處理問題建物或成立「一案公司」後迅速解散的情形。
若透過合法的不動產經紀人購買，經紀人依法須提供屋主填寫之「房屋現況說明書」，其中若有涉及海砂屋情形，應充分揭露，買方可據此資訊進一步查證。對於預售屋或新成屋，購屋人應向建商要求出具結構體部分氯離子含量低於0.3kg/m3之書面證明，並在交屋時索取「氯離子檢驗保證書」，日後如產生爭議，可據此主張建商責任。至於中古屋，則可與賣方協議由原屋主或買方委託第三方鑑定單位進行「氯離子含量檢測」，抽驗重點以天花板及梁柱為主，因海砂細而易上浮，最常集中於高處。抽樣檢測至少三件以上較具代表性，以利判斷整棟建築之品質。
法律上目前並未強制要求售屋人進行氯離子檢測，因此買方在尚未成交前難以要求屋主進行破壞性取樣，僅能從牆面是否有壁癌、裂縫是否與鋼筋方向一致、混凝土有無剝落等表面徵兆初步觀察，但仍難以排除風險。若要進行海砂屋檢測，委託專業機構如各地建築師公會、土木技師公會、工業技術研究院等進行檢驗，方式為於建物結構體處鑽孔取樣，孔徑約1至5.5公分，深度約8至11公分，之後再補平修復，不致影響結構安全。各樓層至少取三處樣本，每200平方公尺取樣一處為原則，並提供「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」，內容包括鋼筋腐蝕速率、混凝土抗壓強度與氯離子含量、中性化深度、裂縫尺寸與耐震能力評估等。
此外，買方於買賣契約書中載明若建物使用未經處理海砂或經檢測氯離子含量超標，即視為違反契約，得解除契約並請求返還價金及損害賠償。此類條款可增強日後維權依據，避免單靠舉證困難的主張而陷入訴訟劣勢。另可利用政府平台輔助判斷風險，例如台北市建築管理處設有海砂屋專區，列冊公布經查證為海砂屋之建物，亦有善後處理與補助重建機制，購屋前不妨先行查詢。
至於預售屋，則可於施工期間取預拌混凝土樣本送檢，以預防性手段避免未來糾紛。此外，雖然現行法未強制建物須附氯離子檢測證明，但消費者可在實務操作上自行爭取，特別是要求建商在合約中保證氯離子含量符合法定標準，不得使用未經處理海砂，並須出具相關書證，以明確列入契約條款作為保證。若事後經鑑定為海砂屋，消費者即可依法請求解除契約或求償。若不幸買到海砂屋，則應儘速收集證據，如鑑定報告、購屋契約、交屋說明書等，並注意時效限制，及早向法院提起損害賠償或契約解除訴訟。
法院請建築師公會鑑定混凝土氯離子含量，認為該房屋混凝土氯離子含量過高，該房屋應為海砂屋，足以減損其通常效用及交易價值，構成房屋買賣的瑕疵。但值得注意的是，國家標準（CNS）於民國87年6月25日以前對於鋼筋混凝土中氯離子容許含量規定為0.6 kg／立方米，但現行標準為0.3kg／立方米以下；當氯離子含量高於0.3kg／立方米，則可認定為海砂屋，因此老屋的標準較為寬，而新屋較為嚴。
另外，若是房屋賣家與買家於買賣契約中約定「依現況交屋」，則瑕疵擔保責任是否被免除呢？同判決認為加註的契約條款，應將條款約定明確，須記載免除漏水瑕疵擔保的具體事由，以免造成爭議。若僅約定「依現況交屋」，由於「現況」二字太過模糊，難認為是免除房屋壁癌、漏水的特別約定。所以，法院認為賣家雖與買家約定「依現況交屋」，仍負擔瑕疵擔保義務。
法院於審理房屋買賣糾紛案件中，如有疑義建物是否為海砂屋，常會命專業機構如建築師公會鑑定混凝土中氯離子含量，若結果顯示氯離子含量高於標準，法院即認該建物構成通常效用與交易價值之瑕疵，符合民法所定之瑕疵擔保責任構成要件。依據我國CNS標準，民國87年6月25日以前對鋼筋混凝土中氯離子之容許量為0.6kg/m³，之後修正為0.3kg/m³，故舊屋之判斷標準較寬，新屋則較嚴。判斷是否為海砂屋除觀察裂縫、壁癌等表象，更關鍵者仍為氯離子濃度實測數據。法院在判決中指出，房屋如氯離子超標已足以造成鋼筋腐蝕、混凝土剝落等結構問題，減損居住者心理安定與不動產價值，自應認為已構成通常效用之瑕疵。而在契約上是否能以「依現況交屋」免除賣方瑕疵擔保責任，法院亦持保留態度。
實務認為，倘僅約定「依現況交屋」字樣，因用詞過於籠統，難認係針對具體瑕疵所為特別約定，若未具體說明如「免負壁癌瑕疵擔保」、「屋主未做過氯離子檢測，風險買方自負」等文字，應視為賣方未盡揭露義務，仍應負擔保責任。若賣方故意不告知者，更無從以此條款為抗辯。民法第354條及第360條明文規定出賣人須擔保物之通常效用與品質，若有瑕疵，買方可選擇解除契約、減少價金或請求損害賠償，除非賣方能舉證買方於契約成立時已知悉該瑕疵，或因重大過失未察覺，否則應負責任。實務上法院亦援引最高法院多號判決認定房屋混凝土中氯離子超標已構成瑕疵，
最高法院101年度台上字第859號民事判決：「又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，固為民法第三百五十六條第三項所明定，然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵，為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語，則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思，尚欠明瞭。」、九十六年度台上字第一二七七號民事判決：「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其在第一審之訴，無非以：上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約，上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法，否則依法解除契約或請求減少價金之事實，為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露，懷疑該屋為海砂屋，乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗，經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○．六六五公斤及○．六九六公斤，混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤，有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，而依通常交易觀念，建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足，即可能對建物造成極大影響，應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響，而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。…」等，亦肯認混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，具有通常效用之瑕疵，僅在「解除契約是否顯失公平」上，有所指摘。
從而，買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」，除在買賣債權契約成立之前，要求出賣人在現況說明書上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項，並由合法之仲介簽認，以保障自己的權益外，仍得認其具有通常效用之瑕疵，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。更甚者，出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。
「氯離子含量高於標準係構成建築物效用滅失之瑕疵，即便買方遲後發現瑕疵，若能證明出賣人故意不告知，即無須受六個月通知期限之限制」，建物若呈現水泥塊剝落、鋼筋外露等現象，買方即使購買時未注意，亦難謂其有重大過失，法院據此判准解除契約或減價請求。
至於瑕疵之通知及行使期間問題，應依民法第356條及第365條規定，買方應於受領後從速檢查，若發現瑕疵應即通知賣方，若怠於通知者即視為承認，惟出賣人如有故意不告知情形，則不受通知期間及自交付後五年消滅時效之限制。
值得注意者，法院並未強制認定海砂屋即不得居住，然鑑於其潛在結構風險、使用安全疑慮及心理不安感，足以構成民法上減損效用與價值之瑕疵，故買方即使無法證明建物立即倒塌危險，亦得主張賣方違反瑕疵擔保義務。
實務，買方於簽約前可先查詢地方建管處之海砂屋列冊資料，或要求賣方出具氯離子檢測報告，並於契約書中載明「經檢測混凝土氯離子含量符合標準」等條款，強化事後求償依據，另亦可要求契約附加「如檢測後發現為海砂屋，賣方同意無條件解約」等保障條款。
若買方購屋後發現氯離子超標，即應保留證據（檢測報告、鑑定意見、牆面剝落照片等），並儘速發函通知賣方，主張解除契約或減價，並視賣方是否故意不告知而決定是否受制於六個月通知期限與五年時效限制。為避免爭議，買方亦可在契約中明列出賣人須就房屋之結構安全、漏水、壁癌、是否為海砂屋等情形進行誠實揭露，並由合法仲介予以簽認，以利於日後爭訟時舉證之便利。
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