如何將交易動機作為房地買賣契約條件？

問題摘要：

若買方確信貸款成數將決定其履約能力，應於買賣契約中明文約定貸款金額為停止條件或解除條件，並載明貸款未達金額時契約自動失效或買方得解除契約，切勿僅留空泛約定或單純約定賣方協助貸款，以免因貸款未核准而陷入履約困境，此外，買方亦應了解貸款核准與否常涉及銀行內部審核標準，與賣方本身並無絕對關聯，故若契約內未載明貸款金額為法律條件，單憑貸款不足欲主張契約失效恐難成立，因此務必事前審慎規劃、明確書面約定，以保障自身權益。

 

律師回答：

一般人購買房屋或土地，一定有特定用途，通常會約定以銀行貸款支付尾款，因之，依誠信原則，除另有相反約定外，否則，應認賣方負有擔保買方於具備貸款資格之情況下，得獲貸買賣契約中約定貸款金額之責任。惟實務認為，縱然賣方負有擔保買方於貸款條件齊備時，必可貸得約定成數之義務，如買方有貸款條件不足或資格不符之狀況，買方即不得以未貸得約定金額之理由主張解除買賣契約。

 

標的物用途

房地買賣，尤其購買土地之時，究竟要做何用途，攸關是否成立，然除非明確記載，否則只是買方內心的動機，若未明載於買賣契約內，而賣方也未對此給予保證，買方即不得以所購土地不符合買賣使用目的為理由，主張解除買賣契約。依最高法院82年度台上字第2286號判決意旨：「買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，對於買賣契約之效力，通常固不生影響，惟若當事人已將動機表明於契約，以之為契約成立之條件，則動機之合法、可能與確定，或所附條件之成就與否，對於契約之效力，即不能謂無關聯」。因之，購買土地之使用目的，若已明載於契約，成為契約要件，若土地無法作此用途，即得以此理由，解除買賣契約。

 

貸款

在不動產買賣交易中，貸款金額成數往往是買方能否順利履約付款的關鍵，若貸款無法如期、如額核撥，往往導致買方無力支付尾款而產生履約困難，因此，買方若欲將貸款成數作為房地買賣契約之條件，必須透過法律上的「條件」機制來確保自身權益，依民法第99條規定，附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力；附解除條件之法律行為，於條件成就時失其效力，因此，若當事人將貸款成數明確約定為買賣契約之停止條件，則當該貸款條件不成就時，買賣契約即無效力，不生買賣關係，反之，若設為解除條件，則契約成立後一旦條件成就即自動失效，並回復原狀。

 

換言之，如果以貸款當買賣條件，以常見必須買賣契約成立才有貸款的問題，因此不可能使用止條款，而應該使用解除契約，而此一解除條件是否有效，關鍵在於條件是否明確記載於契約中，且雙方已明確合意依該條件作為契約效力之生效與否的依據，一般而言，買方若認為貸款金額對履約極為重要，應在買賣契約內明載明確條件，例如：「本契約之買方貸款金額須達新台幣○○○萬元整，若貸款未達該金額，契約當然解除」，或「本契約以買方能取得銀行貸款金額○○○萬元為停止條件，貸款未核准者，契約失其效力」，如此一來，貸款未達成時，不須經過訴訟或雙方爭議，契約即自動失去效力，買方亦無履約義務，不必擔心違約責任。

 

至於，實務上亦常見買賣契約內載明「賣方協助買方辦理貸款」，但需特別注意，所謂「協助辦理」僅屬程序性協助，並不代表賣方須負責貸款核准與否的擔保義務，若貸款未核准，買方仍無法據此主張解除契約或賣方違約，除非契約中明載賣方有擔保貸款成數之義務，否則法院難以支持買方請求解除契約，因此，若買方確實須以貸款成數為契約生效條件，應於契約中載明「貸款金額未達○○○萬元時，契約不生效力」，或「貸款金額未達○○○萬元時，契約自動解除」，並說明雙方同意之法律效果，如有必要，可再細分為「買方貸款條件已符合銀行審查標準但仍未核貸者，賣方同意買方解除契約」等條件，以確保權利具體落實。

 

買賣契約的效力不受雙方動機影響，但若動機經明載於契約中並作為契約要件，則其成就與否即與契約效力密切相關，若契約中載明「僅限於能取得特定貸款金額方成立」，則貸款未達金額時，買方即可主張契約失效，不受違約責任追究，若契約未載明貸款金額僅約定賣方協助辦理貸款，則僅視為賣方提供程序性協助，不具擔保義務，買方不得據此主張貸款不足解除契約，貸款成數未達而欲解除契約，必須契約內有明確記載，否則即便貸款不足，買方仍須履行契約並負支付尾款之責任，因此，買方若欲將貸款成數作為履約條件，務必於契約內詳實記載貸款金額、貸款成數、貸款核准期限及貸款未核准時之處理方式，如欲使契約於貸款未核准時失效，應明確約定為「停止條件」或「解除條件」，並明示其法律效果，尤其於買賣契約「其他約定事項」或「特約條款」中載明條件成立與否即影響契約效力，切勿僅以「協助辦理貸款」模糊處理，以免日後爭議時難以主張解除。

 

此外，買方若有特定使用需求，例如購地為興建特定用途建物，也應將用途明確載入契約，若土地因法令限制或其他原因無法使用，亦可作為解除條件，買方內心動機原則上不影響契約效力，但若動機已明載於契約並作為契約成立條件，且該動機合法、確定且可能實現，則動機未成就即影響契約效力，買方可主張解除契約，因此，買方於簽約前應審慎評估貸款成數、用途限制、建築可行性等重要因素，並將所有關鍵條件具體明載於契約中，避免將來因貸款不足、土地無法使用等問題發生爭議時，無法依約解除契約，甚至遭賣方追究違約責任。

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