交屋驗收有如何進行？

問題摘要：

交屋驗收係房屋交易中最後保障買受人權利之關鍵程序，買受人以審慎態度進行現場查驗並詳閱買賣契約與建築圖說，於點交時如實記錄各項瑕疵並督促出賣人限期修繕，以確保買受人日後居住權益與法律保障無虞。

 

律師回答：

交屋驗收是房屋交易中極為關鍵的一環，亦是買受人保障自身權益的最後防線，實務上所稱驗收，即係「先驗再收」，意指買受人應先查驗交付之房屋是否符合契約所載條件、規格及品質，確認無重大瑕疵或缺陷後，再進行最終交屋程序，完成所有權移轉與價金給付。

 

依民法第348條規定，物之出賣人負有交付其物並使買受人取得所有權之義務，而買賣房屋之交付行為不僅是實體移轉，更包括形式上點交驗收與法律上登記程序。

 

預售屋買賣契約範本第13條提到的主建物、附屬建物的設備（如主附屬建物的室內坪數、機電、消防、給排水管線設施等）外，契約附件中的建材設備、房屋及停車位平面圖，都是常見的驗收項目。

 

若係預售屋交易，建商於取得使用執照並完成水電瓦斯等基本設施後，應主動通知買受人進行驗收，並核對廣告圖說、建材設備及附屬設施是否符約，而此時買受人即應依民法第356條之義務，從速檢查受領之房屋是否具備重大瑕疵，若有應由出賣人負責之瑕疵，應即通知出賣人，否則視為承認所受領之物。

 

實務中，預售屋買受人於驗屋時，會由建商安排集中驗屋日，由現場工作人員陪同買方逐項檢查屋況，常見檢查項目包括坪數是否與契約一致、建材品牌與規格是否相符、屋內有無滲漏水、牆面油漆是否平整、門窗有無損壞、地坪鋪設是否完整等，並應確認室內設備如廚房爐具、衛浴配件等功能正常，若有不符處，應於驗屋紀錄中載明並請建商限期修繕。

 

若係成屋買賣，雙方應親赴現場會同點交，買受人得逐項核對契約條款所載格局、建材與實體是否一致，並注意查明賣方應清償之水電費、管理費及其他稅費是否已繳納，現場地板、牆面、天花板、樑柱是否平整，房屋是否清潔完備亦屬必要檢查內容。

 

此外，如房屋附有停車位，應確保坪數、位置、權屬是否正確，若停車位係登記於共有部分，應注意持分比例是否與契約一致，另公共設施如健身房、游泳池、花園等亦應查驗是否已依約建置完成，確保買受人之共同使用權益無虞。於驗收完成後，建商或賣方應提供土地及建物所有權狀正本、本票、戶籍騰本、稅籍資料、竣工圖說、設備保固書等過戶所需文件，由代書或地政士辦理所有權移轉登記，完成交屋手續。

 

若交付後發現房屋有瑕疵，依民法第354條規定，買受人得請求解除契約、減少價金或損害賠償，惟瑕疵程度須達致滅失或減少價值、減少通常效用或契約預定效用之程度，且若減少程度無關重要者，不得視為瑕疵。

 

若出賣人對瑕疵有保證，則即使減少程度輕微，仍應負擔保責任。民法第355條規定，若買受人於契約成立時已知悉瑕疵，則出賣人不負擔保責任，若因買受人重大過失未能發現，出賣人仍可主張不負擔保責任，惟若出賣人故意不告知者，不在此限。

 

實務上，如驗屋過程中查出瑕疵，買受人應即時以書面通知出賣人，並保留照片或專業驗屋公司報告為證據，若出賣人於催告期限內仍未履行修繕義務，買受人可依民法第359條請求解除契約或減少價金，或依第360條請求損害賠償。

 

若標的物為數項者，例如一間住宅與一個車位，僅其中一項有瑕疵者，原則上買受人僅得就該部分為解除，惟依第363條規定，如因該瑕疵與其他物分離顯受損害者，得解除全部契約，故若停車位瑕疵嚴重致影響房屋使用便利性，亦得主張全契約解除。

 

另依第364條，若標的物為種類物，買受人得請求另行交付無瑕疵之物而非解除契約，出賣人仍應就另行交付之物負擔保責任。因此，無論預售屋或成屋買賣，買受人皆應於交屋前詳細驗收，保留完整驗屋紀錄與照片，並就所有合約標的逐一核對並與契約文件比對，必要時可聘請專業驗屋業者協助，惟應了解專業驗屋多屬建議性質，並不構成對瑕疵有法律效力之舉證，最終仍須依民法對瑕疵的法律構成判斷是否成立。

 

誠如民法第361條所示，若買受人於出賣人所定期限內不主張解除契約，則喪失其解除權，故買受人務必在發現瑕疵後儘速行使權利，以免法律效果不利己方。

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