交屋時發現建材設備與原契約內容不符不合契約約定，應如何處理？

問題摘要：

交屋時發現廚具或建材不符契約內容時，買方應依據預售屋定型化契約明列之建材設備表、施工圖樣與民法瑕疵擔保及損害賠償規定，交屋時發現瑕疵，買方能否解除契約、請求減價或賠償，須依主物從物之區分、公設性質之重要性與是否可替代、瑕疵對契約目的之影響程度等綜合判斷。即便建商違約，但若僅限於附屬設備或可輕易替代之從物瑕疵，一般僅得請求更換或價差補償，難以達成解除契約之效果；但若瑕疵實質影響房屋使用安全或價值，則可循民法第362條以下各款為全面解除或請求損害賠償之依據，買方應留存證據、主張權利，並視情況諮詢專業法律意見以維護自身權益。積極主張違約並要求修復或補償，必要時提起鑑價、訴訟或申訴程序，並切勿輕信建商所提無實益或形式性補償，應以維護自身實質權益為原則，結合證據與法律規定爭取合法權利。

 

律師回答：

在購買預售屋並完成交屋時，若買方發現建材設備與原契約內容不符，無論是品質、廠牌或規格等方面不一致，均涉及契約履行不完全與違約責任之問題，需依據定型化契約條款與民法相關規定處理。

 

消費者保護法第17條規定，主管機關得就預售屋買賣擬定定型化契約應記載與不得記載事項，其內容對出賣人具有拘束力，即便出賣人所提供之書面契約未載明該內容，仍構成契約一部分。

 

首先，內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，賣方於交屋時應確保施工標準依照核准圖樣與建材設備表執行，除經買方同意外，不得以「同級品」為名擅自變更所載明之建材、設備或其品牌。若因不可歸責於賣方之事由無法提供原建材設備者，建商仍應提供價值、效能與品質不低於原約定之替代品，否則即屬違反契約，買方可主張違約責任。換言之，祇要不符合就是瑕疵(民法第354條、第359條)。

 

惟實務爭點往往集中於所提供替代品是否真正「等值」，例如廚具的品牌與型號雖近似，但實際功能、材質與市場價值卻顯著不同，即產生爭議，此時即可能需藉由第三方專業機構進行建材設備鑑價，以判斷差異是否達到可主張減價或賠償的程度。

 

民法第360條規定，買賣物有缺少出賣人所保證品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，並可請求不履行所生的損害賠償；若出賣人故意不告知瑕疵者，法律效果亦同。進一步而言，倘若買賣契約載明如因材料短缺等客觀因素可由建商更換等值產品，但現況所見卻明顯劣於原約定者，例如廚具門板改為低價塑合板材，或原指定進口品牌遭以國產平價品替代，應認非屬等值替代，買方得據此主張違約，並保留向建商請求價差補償或修復之權利。至於建商所提以「增加權狀內公設坪數」方式作為補償，亦應審慎檢視。

 

公設坪數乃依整棟建築物總公設面積按各戶面積比例分攤計算而來，原則上係整體固定之數值，不得恣意變更。若建商主張將他戶公設比例讓渡於特定買方，需有其他戶明確讓渡持分之書面同意，否則形式上可能登載於權狀，實質上卻無法帶來使用效益與法定基礎，形同虛增坪數或灌水坪數，違背誠信原則及公平交易秩序。

 

再者，依行政院消保處與公平會歷來見解，企業經營者以難以理解或無實益之方式對消費者主張補償者，有違消保法第12條誠信原則與平等互惠精神，消費者可主張補償無效或另請求等價之貨幣補償。

 

此外，若交屋時即發現設備與契約不符，建議買方應立即於驗屋紀錄中明確註記並保存影像證據，並就爭議部分書面通知建商要求改善或補償，確保已於發現後即時主張權利，以避免產生視為承認之法律效果。

 

依民法第359條規定，買受人因物之瑕疵請求損害賠償或其他權利者，應自交屋日起五年內為之，且應自通知日起六個月內主張，逾期即喪失請求權。若已確定為契約違約，買方可依違約條款要求建商賠償，通常預售屋契約中均約定賣方違約時，須按買賣總價一定比例負擔違約金，例如千分之三至千分之五不等，買方亦可另主張實際損害費用差額。

 

此外，若建商持續拒絕改善或僅提供顯失公平之補償方式，買方仍可循訴訟程序請求減價或損害賠償，或於法律允許情況下聲請解除契約，尤以設備與契約差異已重大致達違反契約本旨之程度時，更有可能構成契約解除之理由。

 

至於部分建商在爭議過程中，以所謂「客變」或施工調整為由解釋設備異動者，亦應注意「客變」係屬買方自願提出且經書面確認者始生效力，若買方並未簽署任何變更設備之書面同意，建商即不得主張變更為合法合理，否則即構成擅自變更契約之違約行為。

 

在房屋買賣實務中，買方於交屋時若發現房屋或其附屬設備存在瑕疵，究竟能否主張權利、主張何種權利，須具體檢視瑕疵的內容、性質、範圍及對契約目的之影響。首先，民法第362條至第364條對於主物與從物、數物買賣及種類物買賣的瑕疵擔保責任已有清楚規範。所謂主物即為契約標的的主要物體，如預售屋本身；從物則為依習慣或契約附隨主物所移轉的物品，如廚具、衛浴設備、車位、倉庫或所謂公設空間之持分。

 

而實務上常見爭議即在於建案交屋時，買方發現例如廚具品牌不符、地板材質降級、冷氣插座未裝、車位標線錯置、公設如健身房器材缺失等情形，是否構成可主張解除或減價之依據，必須回歸上述法律條文個別解析。

 

依據民法第362條規定，若主物有瑕疵而解除契約，其效力也及於從物；但若瑕疵僅在從物，買方僅得就該從物部分為解除，亦即不得據此全盤解除房屋買賣契約。舉例而言，若房屋本體牆面滲水嚴重、鋼筋外露、樓板傾斜，顯然已違反契約所載品質保證，且足以影響房屋結構與居住安全者，構成主物重大瑕疵，買方可依民法解除契約，並請求損害賠償。然而若僅是廚具品牌與建商當初廣告不同、燈具款式略有差異、插座位置偏移，因其屬從物或可替代設備，則原則上僅能就該部分解除，或依民法第360條請求減少價金，建商得以補裝、換貨或價金折抵方式排除違約責任，難以據此主張解約。

 

再進一步，若買賣標的係數物，如同時購買房屋本體、機械車位與倉儲空間，於交屋時發現車位施工不良致無法停放或倉儲空間遭占用未騰空，則依民法第363條規定，買方可就該有瑕疵之車位或倉儲為部分解除，並得請求減價；若瑕疵影響整體契約利益之實現，致買方目的落空，則得主張解除全部契約。此外，如因有瑕疵之物與其他標的物分離後，對當事人造成重大損害，亦得據以解除全部契約。例如預售屋附有露台與倉儲空間，如倉儲空間天花板坍塌致影響整體空間使用與房屋價值，買方可主張全部契約解除。

 

又民法第364條關於種類物買賣之規定亦可適用於某些實務情形，如建商交付的為同系列住宅中之一戶，建材、配置雖標準化但未特定至單一物，如交屋之實際物件與樣品屋或建材表嚴重不符，構成違反種類之品質保證時，買方可即時請求另行交付無瑕疵之物。若建商仍交付不符契約者，即應負瑕疵擔保責任。

 

「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24項對賣方若違反建材設備規格處理方式，提供買方法律上解除契約的依據與相應賠償保障。依該條第（一）款規定，倘若賣方違反建材設備及其廠牌、規格買方即有權解除契約。這類情形最常見於建商廣告標榜使用高級品牌建材、五金衛浴或設計師風格裝潢，然而實際施工時卻擅自更換為低階產品或無名品牌，亦或者在契約明定的開工日或完工日遲遲未履行，未能於期間內取得使用執照，即構成重大違約，買方得主張解約並請求返還價金與違約金。

 

值得注意的是，公共設施是否屬於主物或從物，需依其對契約目的實現的重要性判斷，非一概視為從物。例如電梯、消防設備、地下停車場出入口若存在設計或施工瑕疵，致無法正常運作或影響居住安全者，因其為建築使用不可或缺設施，即應視為主物重要組成部分，其瑕疵將可能構成主物之瑕疵，買方即得主張契約解除或全面減價。

 

反之，如社區未設置約定之閱讀室或健身房設施未齊全者，雖違反建商廣告或銷售書面資料，但多屬非主要設施或可替代空間者，法院多以僅構成從物部分違約論之，不得據以主張解除買賣契約，但可主張減少價金或損害賠償。

 

另一方面，若建商對瑕疵已明知而不告知買方，則依民法第359條與第360條後段，買方仍可主張其行為構成故意不告知，進而請求解除或損害賠償，甚至追究誠信原則違反之責任。此外，實務上買方如發現瑕疵，應於合理期間內（原則上於交屋後五年內，並於發現後六個月內）主張權利，並提出影像、驗屋報告等證據佐證，否則恐喪失權利時效保障。

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