出賣土地前，應該先行鑑界及確認產權

問題摘要：

土地買賣乃高價值不動產交易，雙方均應善盡契約前之審慎調查與告知義務，出賣人應於訂約前鑑界，確認無瑕疵再訂約，否則即應負擔法定瑕疵擔保責任與履行遲延後果，買受人則應行使檢查、通知與抗辯權利，並保留合理的價金支付與契約解除手段，以防止受領瑕疵土地而權益受損。

律師回答：

土地買賣與一般房屋買賣最大的不同之處在於土地買賣通常有特別用途，而此一用途，如未記載於契約之中，容易發生爭執，再來就是範圍容易爭執，因為土地無法肉眼判斷邊界，因此出賣土地前先行鑑界具有重大法律意義與實務價值，尤其關係到土地是否存在第三人占用、界址不明或部分侵占的情形，此類狀況如未於契約成立前妥善處理，不僅將導致買賣標的物之效用減損與價值降低，更會造成出賣人須負擔民法第354條以下關於物之瑕疵擔保責任之風險，且買受人可依同時履行抗辯權主張拒絕付款並延遲移轉登記流程，甚至得請求解除契約與損害賠償。

舉例而言，如出賣人於簽約時未發現其土地邊緣已被他人建物占用，或雖有發現而未告知買受人，即使主觀上不知情，仍不影響該事實構成瑕疵之客觀性，依據民法第354條第1項之規定，物之出賣人應擔保其所出賣之物於危險移轉時，無滅失或減少其價值、效用或契約所預定之使用效能之瑕疵，土地遭第三人建築物占用，顯屬減損使用效用之重大瑕疵，並不以出賣人是否知情為要件，除非買受人於契約成立時即已明知此瑕疵（第355條）或因重大過失未察覺（且出賣人未故意不告知），否則出賣人即應負擔保責任，買受人於知悉瑕疵後，有權主張依第356條即時通知出賣人，並可依第264條主張同時履行抗辯權，拒絕後續價金支付，法院實務亦確認買受人可依此抗辯主張，並要求在清除瑕疵後始交付所有權移轉登記。

最高法院77年第7次民庭決議即明確指出：出賣人未依約交付無瑕疵標的物者，買受人得依第264條抗辯拒為對價給付，且土地買賣若另定違約金條款，則出賣人亦應因給付遲延而負違約賠償責任，不能主張因土地瑕疵故應重新協議買賣範圍或減少價金，蓋瑕疵擔保屬法定責任，非得任意主張調整買賣條件。

此外，若出賣人希望買方接受該被占用土地，應於契約前明確揭露，並以合理條件讓買受人同意瑕疵存在，如價金折讓、事前授權買受人自行清除占用等安排，否則仍負擔保責任，且不因事後主張不知即能免責，若買受人能證明出賣人對瑕疵為故意不告知，尚可依第357條規定請求損害賠償而不受第356條瑕疵通知期間之限制，並可依第365條規定主張契約解除或價金減少，瑕疵通知後六個月內未行使者即喪失其請求權，惟若出賣人為故意不告知者，則不受六個月限制，僅受物之交付日起五年消滅時效所拘束。

從風險管理角度觀之，出賣人於訂約前即應主動辦理土地鑑界與現場勘查，確認地界清晰、無占用或相鄰建物侵入情形，必要時應委由地政士或專業測量機構出具圖資與鑑界紀錄，並拍攝現場照片作為證明文件，若有瑕疵應誠實告知買方，並據以訂立合理條款處理，否則不僅構成違約，亦將負民法上擔保責任甚至賠償責任，尤其在繼承取得或久未管理之土地更應慎重對待，否則因資訊不明而衍生法律糾紛將難以挽回。

另一方面，買受人於購地前應主動查閱土地登記簿謄本、地籍圖及現場查勘，與鄰地了解現況，並於契約中明訂若土地遭第三人占用，出賣人應負責清除占用或賠償相當金額，若未能依約辦理即視為遲延交付，並依約定違約金計算損害，亦應於契約中保留必要之解約權限與付款分期條件，使買受人於確認土地無瑕疵前，得以主張同時履行抗辯拒絕尾款支付，確保付款與權利取得對價平衡；實務中常見因未鑑界導致界址不明、鄰地侵占、圍牆越界、道路通行受限等瑕疵，若未及時發現，將嚴重影響土地使用，並損及買受人權益，法院多認此種情形構成瑕疵，出賣人須負擔保責任與契約責任，故不僅為預防紛爭，更係維護交易安全與保障雙方權利之必要措施。

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