遇到房屋瑕疵，要如何處理？
問題摘要：
處理房屋瑕疵的程序與策略，須依法定程序，從檢查、通知到請求，皆應依序為之並保留證據，若能依據民法第356條至第365條及第360條等相關規定準備，對於保障權益至關重要，尤其需注意瑕疵是否屬於可發現抑或隱蔽性質、出賣人是否為故意或具有保證義務，以及買受人是否於時效內提出通知與請求，實務上房屋交易糾紛多肇因於買受人未及時檢查及通知瑕疵，或未能舉證證明瑕疵與損害間之因果關係，導致訴訟敗訴，是以建議於交易完成後即儘速詳查屋況，若有疑慮應諮詢律師或建築專業人員協助，以確保自身權利得以妥善主張與救濟。
律師回答：
遇到房屋瑕疵時，買受人依民法第354條規定主張瑕疵擔保權利，本應立即著手處理。
第一步即是檢查並確認瑕疵內容及其對使用功能、結構安全或居住品質所產生的影響，這包括滲漏水、壁癌、管線故障、結構龜裂等各類情形，並應依照民法第356條規定，按標的物性質，從速檢查所受領之物，因為檢查義務為買受人應盡的法律責任，若怠於檢查即無從發現瑕疵，將可能導致喪失對出賣人主張權利的機會，檢查程序應以客觀、合理方式進行，並視需要請專業技師或建築師協助，以避免誤判而影響權益。
第二步，買受人應於發現瑕疵後，立即通知出賣人，並保留通知紀錄，如採書面通知尤為妥當，民法第356條第二項明定，買受人怠於通知者，除非係依通常檢查無法發現之隱蔽瑕疵，否則即視為承認其所受領之物，不得再主張標的物具有法律上或物理上的瑕疵，因此通知義務的履行與否，直接決定是否能向出賣人主張瑕疵擔保責任。
第三步，若出賣人未於合理期間內處理或否認其責任，買受人得依民法第359條規定，請求減少價金，若因瑕疵致契約目的不能達成者，則可依民法第361條規定解除契約，此項解除權必須以重大瑕疵或出賣人故意不告知為前提，且應於合理期間內行使，以免權利時效消滅，此外若出賣人明知而不告知瑕疵，或就標的物有特殊品質保證，則應依第360條規定，負擔完全的損害賠償責任。
然而，實務上亦常見買受人主張債務不履行以請求損害賠償，既買賣編已有關於瑕疵擔保之特別規定，則於瑕疵通知未及時為之時，即不應援引債編通則關於不完全給付之規定，亦即一經視為承認所受領物之品質後，即不得另以債務不履行為由行使權利。
沒有及時檢查及通知，可否再主張民第227條之不完全給付損害賠償責任，不行
買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定
民法第356條規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。又因出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。是以，買受人如未對出賣人為任何瑕疵通知，應視為承認其所受領之物，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利。又廣告既不屬買賣契約之一部分，買受人未能舉證證明出賣人就買賣標的物對買受人有同法第360條特殊保證品質、故意不告知瑕疵等積極事實，即不能以該條之規定，請求出賣人負債務不履行之損害賠償責任。
( 臺灣臺北地方法院100年重訴字第39號民事判決)
當買受人對出賣人未為瑕疵通知者，應視為承認標的物，除喪失瑕疵擔保請求權外，亦不得依不完全給付為由請求損害賠償，故瑕疵通知之及時與否即為主張之基礎；此外，實務亦常涉及廣告或銷售說明與實際交付物不符之情形，倘若該廣告或說明未納入契約內容，買受人僅能主張一般品質瑕疵，而無從要求履行廣告中之特定品質，除非買受人能舉證出賣人就該特定品質為保證，或出賣人故意不告知其實不具備該品質，方可依民法第360條規定請求損害賠償；而對於標的物有瑕疵時，買受人如欲主張瑕疵擔保責任，亦應注意消滅時效之限制，依民法第365條規定通知後六個月，即不得再請求，物交付後五年不行使而消滅，是故即令知有瑕疵，若未及時行使減價、解約或損害賠償請求權者，仍將因時效完成而喪失其請求權；又若買受人為消費者，購買房屋係與營業人為之，尚可援引消費者保護法相關規定，主張商品應具備之安全性與符合契約之適用性，並可據以行使契約解除、價金返還、損害賠償等權利，惟同樣需就瑕疵存在及其與出賣人之關聯負舉證責任，若係中古屋交易，買受人則應審慎確認房屋現況並審閱建築使用執照、修繕紀錄與鑑定報告等資料，以避免事後因未及時檢查而導致權利喪失。
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