出賣人一物二賣怎麼辦 ?

問題摘要：

在我國物權法定原則與登記對抗原則下，不動產交易中僅有契約並不足以完成物權移轉，必須透過公權力機關完成登記程序，方能使買受人取得對抗第三人的效力，若在登記前賣方將同一標的再出售並完成移轉登記予他人，後買人且已完成登記者，原契約買受人只能依契約向賣方主張違約責任及相關損害賠償，而不得向後手已登記取得所有權之第三人主張返還或物上請求權。實務中之買受人，在簽訂不動產買賣契約後，應及早完成所有權移轉登記或至少辦理預告登記，以防止賣方再行出售或設定其他權利於第三人並完成登記而喪失對抗力，並確保自身權益不受侵害。若契約中有明確交付與登記期限，賣方未依期履行時，買方除得請求履行外，亦得依民法第226條請求損害賠償或解除契約，並可視情節主張定金沒收或加倍返還等救濟方式。整體而言，本案彰顯出契約成立與物權移轉間的制度區隔，以及登記在不動產交易中所扮演的關鍵角色，並說明若忽略登記程序，將可能喪失對抗第三人的權利保障，導致實質權益的流失。

 

律師回答：

關於這個問題，買賣契約之成立，係基於雙方當事人間買受人願買與出賣人願賣之合致意思表示，依民法第345條及第153條之規定，契約之成立僅須雙方對於買賣標的物及買賣價金達成合意，並不必然要求雙方須對所有細節或附隨條款逐一協商完全一致，故只要在主要標的與價金部分達成合致，即視為買賣契約已經成立。

 

於實務上，若賣方已向買方收取定金，則該收受定金的行為本身，通常可作為契約成立的重要佐證，因為定金之性質依民法第249條屬於債務履行之擔保與違約金的性質，既然收受定金，便推論雙方間已經存在買賣契約之合意關係。在本案情境中，當事人已收受公司支付之定金新臺幣五百萬元，則雙方間的買賣契約即視為已成立，並且具有拘束力，即使雙方尚未完成書面買賣契約書的簽訂，亦不影響買賣契約的法律效力。

 

法律並未規定一般買賣契約須以書面為成立要件（不動產買賣涉及登記生效之另有規定者除外），口頭合意同樣能使契約成立，然而若無書面契約，日後在舉證買賣契約存在及其具體內容時，舉證責任負擔及舉證難度將顯著增加，實務上常需依憑定金收據、匯款紀錄、通信往來或證人證言等輔助佐證。契約成立之後，買受人取得的法律地位為得向出賣人請求交付標的物並辦理所有權移轉登記的請求權，惟在移轉登記完成之前，買受人並不直接取得該標的物的所有權，所有權仍屬於出賣人。

 

尤其涉及不動產買賣，依民法第758條及土地法相關規定，不動產物權之移轉，須經登記始生效力，是以契約成立與物權移轉之間存在區別，前者為債權行為，後者為物權行為，必須經主管機關辦理所有權移轉登記始完成物權之移轉。

 

當事人雖簽有土地買賣契約，並收取支付之定金，惟尚未履行所有權移轉登記之義務，因此該土地之所有權仍屬於當事人本人，並未因契約成立而當然移轉。嗣後當事人再度將該土地出售，並即刻辦理土地所有權移轉登記，則依物權變動登記生效原則，取得該土地所有權為合法有效，並具對世效力，對於包括公司在內的一切第三人均有排他性對抗力。

 

至於公司雖與當事人簽約在先，但因欠缺所有權移轉登記，未取得土地所有權，亦未享有任何優先受讓該土地所有權之法定權利，除非雙方契約中另有約定並依法辦理預告登記或設定先買權並完成登記，否則公司不得對已取得所有權的百貨公司主張物權或排除占有等權利。一物二賣在法律上是指出賣人就同一物件與不同買受人簽訂兩份有效的買賣契約，而依民法原則，契約只會發生債權上的拘束力，不會自動移轉物的所有權，

 

因此，雖然先簽約的買受人有請求出賣人交付標的物並辦理過戶的權利，但在真正完成移轉登記前，所有權仍屬於出賣人，此時若出賣人將該物再賣給第二買受人並先完成所有權移轉登記，那麼第二買受人即取得該物所有權，第一買受人雖在時間上較早締約，但並不因此取得優先受讓權，只能向出賣人請求債務不履行損害賠償，這也是為何實務上強烈建議買受人在簽約後立即辦理預告登記來保全權利，因為依不動產登記法規定，完成預告登記後，在登記存續期間內，出賣人對該不動產的移轉行為對於預告登記權利人不生效力，可以有效阻卻一物二賣的風險(土地法第79-1條)。

 

在法律責任方面，在買賣契約無規定情形下，依民法第226條規定，因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求賠償損害，若是部分給付不能且其餘部分對債權人已無利益時，債權人更可拒絕該部分給付並請求全部損害賠償。

 

再者，即令無法確認對方是否願意履行，可先催告對方履行，此外，依第229條遲延責任規定，若契約有確定履行期限，期限屆滿未履行即構成遲延，若無期限則在催告後仍不履行即成立遲延責任。

 

又依第254條至第256條規定，出賣人遲延給付且經催告仍不履行，或依契約性質非於一定時期給付不能達成契約目的者，買受人可解除契約，並依定金條款要求加倍返還，這在一物二賣情況下尤其常見，例如出賣人收受定金後轉賣他人，除返還定金外，依民法第249條第2項規定應加倍返還，以達懲罰性效果。

 

如出賣人先與A簽約出售土地並收取定金，但未完成過戶即再與B簽約並完成過戶登記給B，B因取得所有權而成為合法所有人，A雖無法向B主張物權返還，但可向出賣人請求履約不能的損害賠償，包括實際支出、價差損失與期待利益，並加倍返還定金。

 

若契約中已有明文約定出賣人不得一物二賣並約定違約金，則可依第250條、第252條請求違約金或聲請法院酌減過高違約金；若契約無明文，則回歸民法債務不履行一般規定處理。

 

在不動產交易中，為預防一物二賣，除簽約即辦理預告登記外，也可在契約中設定履約保證、由信託機構保管價金並在過戶完成後支付，或約定違約金比例以增加違約成本，對於買受人而言，一旦發現出賣人有二度出售意圖，應即時催告履行並評估申請假處分，阻止出賣人移轉所有權；對於出賣人而言，應謹慎選擇買受人並誠實履約，避免因追求價差而陷入法律責任與信譽損失。

 

整體而言，一物二賣雖在法律上兩契約均有效，但所有權歸屬取決於登記先後，未辦理過戶的先約買受人處於弱勢地位，唯有透過預告登記、假處分等保全程序才能實質保障權利，而出賣人一旦違約，將面臨加倍返還定金、支付價差損害賠償甚至訴訟敗訴的風險，因此在交易設計與履約過程中，雙方都必須充分理解法律規範並善用契約條款與登記制度來防範風險。

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