公設問題建商不理，住戶掛白布條怒嗆建商可以解決嗎？
問題摘要：
房屋交易中的瑕疵問題，法律已提供清楚且具體的解決途徑，但關鍵在於買受人能否主動掌握權利行使的時機與方式，若因依賴他人、輕忽風險或缺乏行動力而錯失法定期間，那麼即使有理有據，法院也難以支持其請求，最終只能自認倒楣吞下損失。與其期待建商自動道歉賠償、鄰居號召團結抗議或政府機關介入主動處理，不如依法具體行動，透過書面通知、保存證據與訴訟途徑來主張應有權利，這才是保障自己、解決問題的根本之道。權利若不行使，終究只是紙上權利，而法律從來不保障沉默者。
律師回答：
關於這個問題，所謂公設問題，實為建築交屋爭議中最常見也最複雜的一環，而當住戶以掛白布條的方式向建商抗議要求「踹共」，看似激烈，實則無實質法律效力，這種作法雖具宣示意義，卻無助於爭取具體修繕或賠償，甚至可能淪為媒體報導一時的新聞事件而無法有效改變建商態度。原因很簡單，死猪不怕開水燙，房子都賣完，還怕什麼，人通常健忘，下次換一個法人再來繼續蓋房賺錢。
當雙方發生爭議時，法律才是保障權利的根本機制，若僅停留在感情與道德訴求層次，往往會陷入雙方各說各話、僵局無解的局面。因此，與其花費時間與資源製作布條、聚眾抗議，倒不如由管委會出資，協助全體住戶委任律師提起法律訴訟，透過民法的瑕疵擔保規定來具體主張修繕、減價、甚至解約的權利，這才是明快而實際的解決方案。
台灣人在消費者權益受損時，常有一種心態是希望他人代勞，如管委會、政府機關、媒體曝光等，希望有人「出面」為自己解決問題，而不願親自走上法律途徑，但訴訟雖然冗長繁瑣，卻是唯一具備約束力、判斷基準與執行手段的手段，尤其是建商拒絕協商、拖延處理或以格式條款規避責任時，法律行動不僅是爭取補償，更是捍衛社區共同財產與居住安全的必要手段。根據民法第354條，出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉時無瑕疵，所謂瑕疵不僅限於物理損壞，也包括建材不符約定、設施設備功能異常、公設未驗收點交、施工品質明顯低落等所有足以影響標的物價值、使用效能或契約預期目的之情況。
第355條與第356條進一步規範，若買受人於契約成立時知悉瑕疵，或於合理期間內未通知出賣人，將喪失主張權利的資格，但若屬非顯見之隱蔽瑕疵，仍可於事後發現後即時通知並行使權利，而若建商對於瑕疵事前已知悉且未告知，或在交屋時明知違約卻蓄意隱瞞，則依第357條之規定，仍應負全責，無法以買方未即時主張或已知情為抗辯。
再者，如管委會可就公設項目之施工品質、設計圖說與實際完成之差異進行鑑定，確認磁磚脫落、地下室滲漏、材料與圖說不符等問題，除民法第354條規定的瑕疵擔保外，即可構成不完全給付，依民法第227條主張損害賠償。實務上最常見的爭議即在於瑕疵是否足以達到解除契約的程度，例如壁癌、水漬、磁磚空鼓是否屬於可修復之輕微瑕疵，或足以影響整體結構安全與居住品質，需經專業鑑定機構出具報告作為佐證，若買方主張解約但法院認定瑕疵不重大，即便客觀上存在施工瑕疵，亦可能敗訴無法退屋退款。
因此，住戶在主張權利時應具備策略性與法律準備，包括：第一，組織訴訟小組或透過管委會集中資源進行集體訴訟，以降低單一住戶個別提告的訴訟門檻與成本；第二，立即就發現的瑕疵保全證據，如拍照、錄影、建築師鑑定等，並發函建商要求處理，以符合法律上「通知」的形式要件；第三，詳細檢視買賣契約與建築企劃書、建材表、交屋點收表等是否與實際狀況不符，確認是否構成給付不一致或契約不履行。在法院審理中，最具關鍵性的是書面資料與專業鑑定，勝負往往取決於是否能提出系統性、客觀性的證據，而不是主觀情緒與抗議行為。
回顧該案住戶因中庭壁癌、地下室滲水、公共設施損毀而不滿，委由管委會與建商協調未果後，選擇懸掛布條表達憤怒，其實只是使自身處於受害者情緒發洩的階段，並未進入實質維權的行動層次，相較之下，若能統一訴求，主張建設公司未依約交付特定建材、未完成公設點交、交屋未達使用標準，依民法主張減價、損害賠償或返還不當得利，不僅可透過判決獲得賠償，亦可施壓建商履行契約義務。
最慘的情況，往往不是因為法律不保護買受人，而是買受人自己放棄主張權利的機會，很多人買房子，發現有瑕疵時，第一時間不是主張權利或尋求法律協助，而是寄望他人協助解決，例如希望管委會代為交涉、希望其他住戶出面發聲，甚至期待媒體報導讓建商感到壓力進而讓步，這種「依賴別人」的心態，表面上看似謙讓或團結，實際上卻往往錯失自己依法維權的黃金時間，導致無法主張原本可以主張的解除契約或減少價金等權利。
民法第365條規定，買受人因物有瑕疵而欲解除契約或請求減少價金者，必須自通知出賣人起六個月內行使，否則其權利即告消滅，亦即法律給予買方行使權利的時間極為有限，如果在此期間內未採取具體法律行動，例如起訴或提出書面請求，則縱使房屋瑕疵明確存在，將來也無法再要求建商負責，這就是實務上經常發生「明明有瑕疵卻敗訴」的主因之一。很多人對這樣的規定感到不解，認為建商明顯違約，為什麼法院還不判賠，答案就在於這六個月的「行使期限」與五年的「消滅時效」制度。立法者認為，買受人作為成年人，在取得標的物後就有義務檢查物之狀況，並在合理期間內通知出賣人與行使權利，以維持交易安全與市場秩序，若長期不主張，出賣人無從防禦與補救，自應免除其法定責任，這樣的制度設計，並不是不公平，而是要求買受人不能消極等待、無限期要求，而應在法定時限內主張。
許多人一開始可能只是觀望、抱持寬容態度，或聽信鄰居說「建商最後都會補修啦」、「大家一起去抗議比較有力」，殊不知在等待與觀望中，六個月早已過去，等到想採取法律行動時，卻已失去權利，這正是因為依賴他人行動、希望別人為自己爭取、自己不親自確認與主張的後果。
當然，法律也並非全然偏袒建商，若出賣人對瑕疵是「故意不告知」，則第365條明定六個月的限制不適用，此時買受人可以在五年內行使權利，不會因未即時通知而喪失請求權，這是法律對於誠信原則的補強，也就是說，若買方能證明建商明知建材不符或施工不良，卻蓄意隱瞞未告知，則可突破六個月限制繼續請求，但實務上證明「故意不告知」極為困難，需要有明確的內部資料、錄音紀錄或員工證詞等，對一般買方而言並不容易取得，因此實務操作上仍應以六個月為行使瑕疵擔保權利的安全期間。
從制度設計來看，買房雖是重大消費行為，但民法對於買方的保護並不無限，立法者認為買受人既已取得標的物，即有主動檢查與主張權利的責任，若只希望依靠他人而遲不主張，就應自行承擔後果。因此，建議所有購屋者在交屋後應立即詳查屋況，並以書面方式向建商反映發現的問題，即使只是輕微瑕疵，也應書面存證，以建立未來主張的基礎，若六個月內建商未處理，應及早尋求律師協助，於期限內採取法律行動，千萬不要因為覺得麻煩、想等別人先出頭或希望問題會自動解決而消極等待，否則可能失去本可保障自己權益的最佳機會，甚至求償無門。
值得注意的是，在訴訟中出賣人經常以「買受人已交屋即視為認可」、「公告標示僅供參考」、「施工細節保有調整權」等主張作為抗辯，買方唯有在契約與事證上明確提出違約事實，法院始得據以判決支持買方主張。再加上實務中建商多由律師團隊輔佐，若買方未具備法律知識或證據準備，即便主張有理亦難獲支持，故請律師協助整理契約、蒐證與鑑定流程，方為勝訴關鍵。
總而言之，買房即簽下人生最重要的一紙契約，交屋後若發現公設問題與施工瑕疵，應立刻依民法規定主張權利，不應將維權寄望於媒體曝光或道德譴責，台灣社會習慣將個人權益外包，習慣期待管委會、鄰居、政府代為發聲，卻不願意正視法律賦予的主張權與訴訟途徑，這種心態若不轉變，未來仍將不斷重演買房者成為弱勢的劇本。唯有讓住戶從主張權利、理解契約條款、積極參與訴訟開始，才是真正維護社區品質與居住尊嚴的開始，抗議布條終究只是情緒的出口，而法院判決才是實質的解決。
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