什麼是海砂屋？法律上的認定標準是什麼？
問題摘要：
海砂屋在法律上構成物之瑕疵，出賣人須負擔保責任，其認定標準以混凝土中氯離子含量超過CNS3090規定之0.3kg/m3為核心依據，消費者應注意相關徵兆並委託專業鑑定，購屋時應要求建商提供氯離子檢測報告及建材來源證明，契約中亦應詳列保固條款與明確約定責任分擔機制，以保障自身權益並避免不慎購得結構不良建物，陷入漫長訴訟或居住風險。有海砂屋之特徵，雖可能提示氯離子侵入鋼筋造成鏽蝕、裂縫與剝落，但仍非法律上構成海砂屋之絕對條件，須經氯離子濃度檢測結果佐證，且符合CNS3090標準所指數值上限始為認定基準，買方如欲主張出賣人負瑕疵擔保責任，應證明交易時未得知該項瑕疵，並非可歸責於自身之重大過失，若賣方能證明買方已知或應知，且未保證無瑕疵者，原則上可免除擔保責任，但若證明有故意隱匿，仍應負損害賠償之民事責任。建議消費者在交易前除應詳閱建物現況確認書外，亦宜聘請專業技師或營建檢測公司進行結構安全與氯離子含量之鑑定，以科學依據為主、外觀特徵為輔，始能避免誤判與爭議，並得據以主張契約解除或損害賠償等救濟權利，保障居住安全與財產權益。
律師回答：
海砂屋係指在建築施工過程中使用含高氯離子之海砂作為混凝土材料，導致鋼筋鏽蝕、混凝土剝落、結構體劣化，影響建築物安全與壽命者。法律上，對於海砂屋的認定，並未直接使用「海砂屋」一詞，而是從「瑕疵擔保責任」的角度出發加以處理。
海砂屋是瑕疵嗎？
民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」
出賣人應擔保標的物在危險移轉時無價值或效用上之瑕疵，包括通常效用或契約預定效用之欠缺。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，不以物質性為限，只要依通常交易觀念或當事人合意認為物應具備之品質、效用而未具備者，即屬瑕疵，若因此減損價值與使用性，即屬賣方應負擔保責任之範疇。
最高法院73年度台上字第1173號判決：「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」
實務上，海砂屋最明顯之特徵為牆面出現白色粉末結晶、俗稱「壁癌」，混凝土裂縫、大面積剝落及鋼筋鏽蝕外露，導致結構強度降低，甚或危及居住安全。其形成主因為海砂中氯離子濃度過高未經妥善處理即摻入混凝土，氯離子會與鋼筋產生化學反應導致鏽蝕，進而產生膨脹張力使混凝土產生裂縫、剝落及整體結構劣化。
目前所常見到的「海砂屋」現象，是因混凝土中含有過量氯離子（未經處理之海砂，其氯離子含量相當高），或再加上混凝土品質不良、施工不當而使鋼筋腐蝕，鋼筋腐蝕後體積膨脹而導致混凝土龜裂、剝落甚至鋼筋銹斷，嚴重時更會損害房屋之結海砂屋的使用壽命可能只有6至10年，對於辛勤努力購屋者而言，不慎買到海砂屋實在是一沈重打擊。構體，縮短房屋之壽命，影響住戶居住之安全。由於上開瑕疵屬於一般買賣者在意之事項，
經濟部標準檢驗局CNS3090「預拌混凝土」標準規範，每立方公尺混凝土中水溶性氯離子濃度不得超過0.3公斤，超過者即為「高氯離子含量混凝土」，即符合海砂屋之技術認定標準。
行政機關亦針對成屋買賣契約設有明確規範，內政部頒布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，要求賣方應於建物現況確認書中誠實載明是否為海砂屋、輻射屋、漏水屋等情形，倘隱匿不實，買方得主張契約瑕疵解除或損害賠償，保障消費者權益。若屋主或建商明知使用海砂仍為施工，則可構成故意或重大過失之違法行為，可能觸及刑法第354條詐欺得利、或第225條公共危險罪等罪責。
海砂屋，在台灣通俗的說法是指使用含鹽份的海砂摻入預拌混凝土所建造的房屋；精確的說法則是依據中華民國國家標準CNS3090的定義，指的是「混凝土氯離子含量超過標準值（0.3kg/m3）」稱為「高氯離子含量之混凝土建築物」較適當。
消費者若不慎購得海砂屋，通常須委託專業技師鑑定建物混凝土中氯離子含量，作為後續主張瑕疵擔保、契約解除或損害賠償之依據。
實務上，海砂屋常發生於1990年代至2000年間所興建之建物，尤以未依正規施工流程、監造鬆散或為逃避成本而以海砂取代河砂者為高風險對象。購屋前，應特別留意建物是否出現異常壁癌、龜裂、水泥剝落、鋼筋外露、鏽水痕跡等徵兆，特別是廁所、天花板、陽台或水管出入口等處尤為常見。另須注意，海砂細而易上浮，故常集中於建物上部，如天花板、頂樓或高樓層樓板，其檢測採樣點宜由上而下，以掌握最大風險區。
法院對於海砂屋買賣糾紛之處理原則，在於確認是否於買賣時即存在建物瑕疵，且買方非能輕易知悉者，出賣人即應負擔保責任。如最高法院認為，建物若存在結構瑕疵或影響正常使用功能，即應認定為物之瑕疵，買方得請求解除契約、減少價金或請求損害賠償，賣方亦不得主張時效或買方已驗收等抗辯，除非能證明買方早已知情或為專業投資人。
民間俗稱的「海砂屋」主要是指建商於興建房屋時，拌合混凝土所用之砂是來自海邊的海砂，而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體，縮短房屋之壽命，影響住戶之安全。
實務操作中，部分建物可能僅部分結構或區域氯離子含量過高，是否構成海砂屋，尚需視其影響結構整體性及使用安全程度。若鑑定結果顯示混凝土氯離子濃度超過標準，且確實導致鋼筋鏽蝕及混凝土劣化，法院多採認為屬於結構性瑕疵，而非單純外觀或裝修瑕疵。
對於已購得海砂屋之住戶，若全棟建物結構受影響，通常需進行全面補強、去除氯離子或重建等工程，其費用動輒上百萬元，乃至無法修復，形成重大經濟損失，購屋時宜慎選合格建商、查明建照及施工監造資料、調閱結構圖說與完工證明，必要時得委託專業機構於購屋前進行混凝土抽樣檢驗。
購買較新的房屋時，首要注意牆面是否出現壁癌，壁癌現象的成因若不是漏水就很可能是海砂屋；若是購買中古屋，則一定要「從內到外」仔細看屋，打開裝潢檢查牆面是否龜裂、或是大規模水泥塊剝落；連結浴廁的水管處若出現上述情況，就很可能是海砂屋的警訊。
知悉物有瑕疵？
在不動產交易實務中，買方最關心的問題之一即為標的物是否有結構性瑕疵，尤其當建物出現壁癌、牆面裂縫、鋼筋鏽蝕、混凝土剝落等現象時，常令人懷疑是否為所謂的海砂屋，然而有海砂屋特徵是否就必然是法律上的海砂屋，仍需透過客觀科學檢測與法律要件綜合判斷。依民法第355條規定，若買受人於契約成立時已知悉物有瑕疵，則出賣人不負擔保責任；如買受人因重大過失而未發現瑕疵，且出賣人未保證其無瑕疵者，亦免責，但若出賣人故意隱匿則不在此限，是故判斷是否屬海砂屋，除須有事實認定外，還關涉買受人主觀知情與賣方揭露義務之判斷。
海砂屋的形成即建築物鋼筋表面的混凝土品質因中性化或氯離子侵入造成鋼筋腐蝕，當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7倍時，會對混凝土產生張力，造成擠壓；累積到某一個程度時，混凝土表面會產生裂縫。而裂縫將導致愈多鋼筋生鏽，造成混凝土剝落，鋼筋外露，將影響建物結構。使用未經處理的海砂，其海砂之氯離子含量不符規範，是造成「海砂屋」現象的因素。
從技術面言，是否構成海砂屋，關鍵在於混凝土中水溶性氯離子之含量是否超過CNS3090「預拌混凝土」標準所規定之上限，亦即每立方公尺不得超過0.3公斤，超過即認為為高氯離子含量混凝土建築物。惟須注意，壁癌、裂縫、鏽水、剝落等現象固然常見於海砂屋，但亦可能因其他因素如滲水、結構老化或設計缺陷所致，因此僅憑外觀特徵無法直接認定為海砂屋，仍應經由專業技術人員進行抽樣與實驗室檢測氯離子含量，以確認是否符合海砂屋定義。
舉例而言，牆面白色結晶、油漆剝落等壁癌現象，若伴隨混凝土鹼性中和、氯離子滲入與鋼筋鏽蝕，才可能歸因於海砂之使用；而裂縫若與鋼筋配置方向一致，並有鏽水滲出，進一步推論為鋼筋鏽蝕造成混凝土內爆，則為高度懷疑案例；若再進一步抽驗天花板或高樓層混凝土之氯離子含量，發現超過標準，則可定性為海砂屋。此外，混凝土若出現大面積剝落與鋼筋裸露，尤需謹慎處理，並宜委由公正第三方機構進行判定，因為僅憑肉眼判斷易生爭議與誤判。
而實務上，地方政府設有危險建築物鑑定制度，得依據現場檢測數據及結構劣化程度認定是否構成危樓，若確屬危樓，則可申請重建、補助或拆除，但對個別購屋者之損害仍須循民事求償，亦即出賣人是否構成故意隱匿瑕疵，買方是否能主張解除契約、減少價金或損害賠償，均需具體個案認定。若出賣人明知房屋具備海砂特性，卻未告知買方或蓄意隱匿，依民法第355條但書，仍應負瑕疵擔保責任，並不得以買方應知悉為由主張免責。特別在建築物取得使用執照後多年方顯現上述徵兆，買方無從即時發現，賣方更應履行說明與揭露義務。
若為建商銷售新建案，更負有主動告知與提供品質檢測報告之責任，如怠於說明，消費者即得依消保法主張瑕疵擔保或解除契約權利。實務上，有些建物可能僅部分樓層混凝土氯離子超標，或因維修不當導致外觀瑕疵，是否即為法律上可主張解除契約之海砂屋，應綜合考量瑕疵影響使用功能與價值程度、建物整體結構安全、買方知悉與否及是否因瑕疵致交易目的無法達成等因素。因此，不能以外觀推定取代專業判定，更不能以建物表面老化或局部破損貿然斷定為海砂屋，避免侵害出賣人權益或導致訴訟爭議。
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