小心建商預售屋的廣告或契約是否存在建材「其他同級品」之陷阱？如何主張瑕疵擔保？
問題摘要：
購買預售屋時，面對「其他同級品」替代條款須特別謹慎，簽約時應要求建商明確記載建材品牌與規格，並保留所有資料與樣品；交屋時應全面比對，發現問題應即時通知建商並留存證據。若替代品非經買方同意，或實質不等值，即構成違約或瑕疵，得依民法相關條文主張減價、損害賠償、甚至解除契約，維護自身權益不容輕忽。
律師回答：
關於這個問題，預售屋買賣糾紛中，最常見且極具爭議者，莫過於建材變更與所謂「同級品」的替代陷阱。許多購屋者簽約購買預售屋時，對廣告樣品屋中所展示的廚具、衛浴、磁磚等建材設備品質深信不疑，甚至將其視為購買的重要依據，惟待實際交屋時才發現，許多設備雖非全然不同，卻多半與原示意圖或建材表標示不符，建商往往主張是使用「同級品」替代，並稱效能、價值、品質皆無遜色，難以認定違約或瑕疵。
對此情形，買方應高度警覺，並熟悉相關法規與實務操作，以利權益主張。首先，應釐清預售屋之法律性質及相關規範。
預售屋是什麼？為什麼會發生這個問題
依不動產經紀業管理條例第4條規定，預售屋係指尚未建造完成、但已領建造執照之房屋，故其本質為未來物買賣，雙方依建商提供之圖說、建材表與定型化契約所約定內容訂立契約。
因為沒有眼見不實，所以針對此種未完工交易態樣，消保會業已制定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中「應記載事項」第十二條明確規定建材設備更換之限制，禁止賣方擅以「同級品」之名，擅自更動契約所約定之品牌、規格與內容。依該條規定，除非買方明確同意，否則建商不得更換建材，即便有不可歸責之事由，也須確保替代建材在價值、效用與品質上不低於原件，並須補償價金者方得例外使用。
消費者保護法第17條規定，主管機關得就預售屋買賣擬定定型化契約應記載與不得記載事項，其內容對出賣人具有拘束力，即便出賣人所提供之書面契約未載明該內容，仍構成契約一部分。首先，內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，賣方於交屋時應確保施工標準依照核准圖樣與建材設備表執行，除經買方同意外，不得以「同級品」為名擅自變更所載明之建材、設備或其品牌。若因不可歸責於賣方之事由無法提供原建材設備者，建商仍應提供價值、效能與品質不低於原約定之替代品，否則即屬違反契約，買方可主張違約責任。換言之，祇要不符合就是瑕疵(民法第354條、第359條)。
建材得以同級品替代
惟實務爭點往往集中於所提供替代品是否真正「等值」，例如廚具的品牌與型號雖近似，但實際功能、材質與市場價值卻顯著不同，即產生爭議，此時即可能需藉由第三方專業機構進行建材設備鑑價，以判斷差異是否達到可主張減價或賠償的程度。
因此，契約中若僅籠統記載「建材得以同級品替代」而無其他保證條件者，已違反定型化契約之應記載原則，買方得主張該條款無效。
實務上，建商常見手法為於建材表中以「或同級品」、「或相同功能品牌」等模糊語言規避責任，而未列明何謂同級標準、依據為何。買方若未察覺，日後發生爭議時即難以舉證原約定品牌之品質基準及替代品是否相當，導致消費者權益受損。
在簽約時即要求建商提供具體廠牌、規格型號、保證書與型錄影本，並附於契約或建材表為附件，必要時亦可透過照片、影像方式保存證據。倘若交屋時發現實際建材與原約定不符，應立即書面通知建商，要求其提出變更理由及相關證明，並就差異部分主張瑕疵擔保責任。
依民法第360條規定，若買賣物所交付與契約保證之品質不符，買方得請求減少價金，或於不解除契約情況下請求損害賠償，若賣方故意不告知瑕疵，買方更得解除契約並請求賠償。另依第364條規定，若買賣標的為種類物者（如預售屋多戶使用相同建材配置），交付物品有瑕疵，買方得要求另行交付無瑕疵之物，而不僅限於價金補償。
在購買預售屋的過程中，許多消費者常因看樣品屋或廣告文宣就深信不疑，認為實際交屋時必會如宣傳內容般配置高檔建材、豪華廚具、進口磁磚，卻忽略真正具有法律拘束力的是預售屋買賣契約與其附件中所記載的內容，尤其是建材設備表、建材說明書等附件文件。
實務上常見的糾紛類型，正是消費者發現交屋時之建材設備與樣品屋或廣告圖文不一致，遂主張建商違反消費者保護法第22條規定，要求建商負起廣告不實之責任，但此類主張能否成立，關鍵在於契約內容與消費者是否能證明信賴廣告所產生的具體權利。
消保法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。」此條文看似賦予消費者強大保障，但法律適用上仍需消費者證明兩點：其一，廣告內容具有具體性與可給付性；其二，契約內容未就該廣告內容另行排除或約定替代條款。
換言之，如廣告中提及「配備德國B牌廚具」或「大理石鋪設大廳地坪」，但契約附件明確記載「以相同等級建材替代為準」，甚至附有建材設備表註明：「B牌或同級品」、「依現場施工狀況調整為準」，此時廣告已透過契約條款被修正或排除，買方即不易再以廣告內容為依據主張權利，法院多會認定買賣雙方已依契約約定履行，不構成違法。
實務上，建商多數會事先擬定詳盡之「建材設備表」並作為契約附件，其中逐項列明各項建材之品牌、材質、規格及數量，並於表格中加入「視現場施工狀況得以同等品替代」、「依同級品配置」等說明文字，甚至有建商會在交屋現場提供書面表列「已變更建材項目與替代品名單」，並請買方簽名確認，藉此證明其已依契約履行，未違反約定。此時，即便買方認為所安裝之建材與廣告差異甚大，法院也傾向認為雙方應依書面契約內容為準，而非廣告所示。
更進一步來說，即便消費者主張其因廣告信賴而締約，如其於簽約時未查驗附件建材表內容或未保留廣告品、DM、樣品屋照片等證據，且未主張異議即完成簽約，亦可能被法院認定為已接受契約約定內容，難以主張廣告不實構成詐欺或可撤銷行為。也就是說，廣告的確應真實，但當契約內文將其內涵修正或變更，且買方簽約時未表示保留意見，廣告所主張的保障即無從成立。
再者，實務上許多廣告語言本身就帶有不具體或誇飾的表達方式，例如「五星級飯店規格」、「媲美進口設備」、「頂級廚具」等語詞，法院通常不會認定此類用語具有法律上應履行的義務，而僅屬廣告誇張用語。因此消費者若未在簽約階段即要求將具體品牌、型號、材質標註於建材設備表中，或未主張排除替代品條款，待交屋後再提出異議，成功主張建商違反消保法第22條的機會極低。
此外，若建商於契約中以明顯文字記載建材如有停產或無法取得，得以「相同等級或功能替代品替代」並載明不另為補償，或已取得買方簽署變更建材同意書，即使實際交付建材與廣告不符，亦難成立違法。法院認為建商已依契約履行義務，消費者若有不同期待，應於締約時表明，否則不應事後反悔。
實務操作上，買方面對建商主張「同級品」替代時，最重要者在於證明兩者並非等值。然因買方難以自行判定廚具、磁磚、五金配件等價值與性能差異，故常須借助第三方專業鑑價機構協助，如台灣建築中心或建築師公會所設立之鑑價機制。經由專業評估確認建商所交付之替代品在材質、工法、壽命、外觀等方面均不符原約定標準，即可依民法相關規定請求減價或賠償。若建商仍不為補償，買方可依法提起民事訴訟，主張違反契約及瑕疵擔保責任。
此外，若建商更換建材後僅主張「同級」，但未提出品質保證、檢測報告或價差證明者，消費者即有合理懷疑空間。主管機關亦曾裁罰建商廣告不實或交屋未符約定之情形，消費者亦可循地方政府消保官或內政部建築管理機關檢舉處理，透過行政調解或訴訟救濟維權。
最後提醒消費者，除主建材外，建商亦常於「設備項目」如門框、五金、插座、燈具、馬桶等更換次級品，雖單項價值不高，但整體差異影響居住品質甚鉅，故任何標示「或同級品」、「視現場施工狀況調整」之條款，應要求建商提供具體範例、替代方案與價值對照表，並於交屋時逐項核對，必要時可聘請驗屋人員協助交屋審查與瑕疵記錄，作為日後法律救濟之基礎。
「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24項對賣方若違反建材設備規格處理方式，提供買方法律上解除契約的依據與相應賠償保障。依該條第（一）款規定，倘若賣方違反建材設備及其廠牌、規格買方即有權解除契約。這類情形最常見於建商廣告標榜使用高級品牌建材、五金衛浴或設計師風格裝潢，然而實際施工時卻擅自更換為低階產品或無名品牌，亦或者在契約明定的開工日或完工日遲遲未履行，未能於期間內取得使用執照，即構成重大違約，買方得主張解約並請求返還價金與違約金。
總結而言，消費者誤信廣告內容與契約附件不符時，想以消保法第22條主張建商違約，須滿足三項條件：
一、廣告內容具體明確，屬於可給付範圍；二、廣告內容未被契約排除或變更；三、消費者有保留相關廣告證據並於締約時無放棄權利之行為。倘若契約附件中已清楚列明建材規格與替代條件，或廣告與契約內容有明顯出入而消費者未提出異議即簽約，則其權利主張將受限。因此，消費者在購屋時務必詳閱契約內附建材設備表與其他約定條款，不可僅憑廣告內容或樣品屋印象即作重大決定。
必要時，應保存廣告DM、錄音錄影、樣品屋資料，並於簽約時要求建商明確約定不得變更建材、品牌、規格與配置方式，避免日後爭議。切勿一廂情願認為廣告就是承諾，而忽略真正構成法律效力的契約附件，否則日後即便建材差強人意，亦將求償無門，徒增困擾。唯有對契約條款充分理解與把關，方能在購屋交易中真正保障自身權益。
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