二重買賣效力為何？如何處理債務不履行問題

問題摘要：

二重買賣的法律效果在於雖不影響契約本身的有效性，但物權移轉之優先順序仍依登記或交付先後而定，債權人如欲保障自身權利，必須及早採取法律措施，否則一旦後手買受人完成登記且無惡意，即享有完全之所有權，前手買受人僅能退而求其次，透過債務不履行制度向出賣人求償，這也是我國物權行為獨立性及公示公信原則在實務中發揮的重要作用。

 

律師回答：

二重買賣係指同一出賣人就同一標的物先後與不同之買受人締結二個或以上的買賣契約，依我國民法規定，買賣契約屬於債權契約，僅生債之效力，並不當然移轉所有權，所有權之移轉必須透過交付（動產）或辦理所有權移轉登記（不動產）等方式完成，因此雙重買賣的發生本身並不當然使先後之契約有優劣之別，出賣人得在法律上選擇履行其中之一契約而對另一契約之買受人承擔債務不履行的責任，而債務不履行責任之類型可能包括損害賠償、解除契約等，並視出賣人有無故意或過失而定，實務上通常前手買受人若未能及早完成登記，可能因後手買受人先辦理移轉登記而喪失請求物權移轉的機會，僅得向出賣人主張債務不履行損害賠償；而若前手買受人已辦理預告登記，依土地法第79-1條規定，即可排除出賣人再移轉予他人之效力而確保優先受領移轉登記的權利。

 

關於公同共有物的二重買賣，買賣契約並非以不能之給付為標的之契約，並不屬無效之情況，惟仍需依物權行為成立要件判斷其效力。因買賣契約僅有債之效力，不得對抗契約以外之第三人，故若出賣人已將不動產辦理所有權移轉登記予後買受人，即便前買受人已占有該不動產，後買受人仍可基於所有權向前買受人請求返還，前買受人不得主張後買約無效，更不得以其與出賣人間之先買賣契約對抗後買受人，此即物權優於債權之具體展現。

 

在債務不履行責任的處理上，民法第226條規定，因可歸責於債務人之事由致給付不能時，債務人應負損害賠償責任；第229條則規範遲延責任，倘出賣人延遲履行移轉標的物所有權之義務，買受人得定相當期限催告履行，逾期仍不履行者，可解除契約並請求損害賠償，而損害賠償之範圍則依民法第216條區分通常損害與特別損害，後者需證明出賣人於契約成立時已預見或可得預見。

 

又買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人不得主張後買約為無效，更不得以其與出賣人間之前買賣關係，對抗後買受人（同院19年上字第138號、83年台上字第3243號判例參照）。

 

實務上處理二重買賣案件，律師通常會先釐清契約成立時間、價金支付情形、是否辦理登記、雙方履約情況等事實，再依此決定主張方向，並同時評估保全程序及訴訟策略；同時也會檢視契約中有無違約金、定金沒收等約定，並計算損害賠償金額，包括價差、利息及其他合理費用，以期最大限度保障委託人權益。

 

在不動產二重買賣情況下，前手買受人可採取的法律保護措施包括：一、在契約簽訂後立即申請辦理預告登記，以確保將來所有權移轉之優先受領權並排除後手買受人的干擾；二、於出賣人有違約跡象時，得依契約約定及法律規定先行主張履約請求權或請求假處分，禁止出賣人再將標的物移轉予他人；三、如已遭出賣人移轉予他人並完成登記，應立即蒐集證據，向法院提起債務不履行損害賠償之訴；四、於特定情形下，若能證明後手買受人與出賣人惡意串通，依第184條侵權行為損害賠償請求，亦可能對後手買受人主張權利，但須證明其惡意及具體損害事實。

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