一屋二賣怎麼辦？

21 Aug, 2025

問題摘要：

一屋二賣所涉層面廣泛，除民事契約與物權爭議外，亦可能觸及刑事責任，買方若為第一順位應及早採取法律保全措施以維護權益，賣方則須謹慎處理交易避免涉訟，律師在此類案件中之角色除爭訟代理外，更重要的是事前風險控管與契約設計，以防範爭議於未然，並在爭議發生時選擇對當事人最有利且可行之法律途徑，綜合運用民事請求、假處分與刑事追訴等多重手段，以達成爭取權益、降低損害的目的。

律師回答：

一屋二賣係指同一不動產賣方先與第一買方簽訂買賣契約後，於尚未完成所有權移轉登記前，又與第二買方簽訂另一買賣契約並完成移轉登記之情形，於我國現行法律體系下，涉及民法債編有關買賣契約履行義務、債務不履行責任、侵權行為責任以及物權編有關所有權移轉登記之效力問題，並可能衍生刑事詐欺或背信等刑責。

首先，從契約效力觀之，賣方與第一買方間之買賣契約為有效契約，賣方負有依約將標的物所有權移轉予第一買方並交付之義務，倘賣方違反該義務，則構成債務不履行，原則上買賣契約約定，如無規定者，依民法第226條、第229條規定，買方得定相當期限催告履行，逾期不履行時得解除契約並請求損害賠償。實務上多約定賣方若違反所有權移轉或交屋義務，買方可解除契約並請求退還價金、利息及一定比例之違約金，且多限定最高不超過總價百分之十五，並不得另行請求其他損害賠償，但若雙方契約另有特別約定則從其約定。

其次，若賣方與第二買方完成所有權移轉登記，依我國物權法定原則及不動產登記公信力，該移轉登記具有效力，除非第二買方明知或可得而知前已有買賣契約存在且有惡意情形，否則第一買方原則上不得請求塗銷其登記而直接取得標的物所有權，此時第一買方之保護主要仍在債權層面，向賣方請求損害賠償或依契約約定請求違約金，至於惡意第二買方則可能構成侵權行為，第一買方可依民法第184條向其請求損害賠償，並請求回復原狀如塗銷移轉登記等救濟，但須負舉證其惡意之責。

又若賣方與第二買方間尚未完成移轉登記，第一買方得提起給付移轉登記之訴，請求賣方履行契約義務，並可聲請假處分禁止賣方移轉予第三人以確保履行，實務上此為防範一屋二賣損害擴大的重要程序手段。

此外，一屋二賣情形下，除非一開始就想假借買賣為名而收取他人定金或買賣款項，賣方可能涉及刑法第339條詐欺罪，若其在與第二買方交易時隱匿已與第一買方訂約之事實而詐取價金，即屬以詐術使人交付財物，否則不會成立。

實務上，律師在處理一屋二賣糾紛時，對於第一買方可採行之步驟，通常包括立即保存證據（如買賣契約、付款憑證、聯絡紀錄）、寄發存證信函催告履約、聲請法院假處分禁止移轉或設定負擔、提起履行契約或損害賠償之訴訟，並視情況評估是否同時提起刑事告訴以增加壓力；對於第二買方，若有惡意情形，則追加其為被告請求塗銷登記或連帶賠償損害。

至於賣方立場，律師則會評估契約中有無解約條款可供依據、買方是否有違約可作為抗辯、與第二買方交易是否已生法律拘束力，以及如何透過和解或履行部分義務以降低違約金與損害賠償負擔。

另在契約訂立階段，律師可協助擬定完整之買賣契約條款，明確約定違約處罰、履約保證、價金支付與移轉登記期限，並買方於付款前完成查封或設定他項權利以確保權益，對賣方則提醒在確定不再交易前不得隨意簽訂第二份契約，並保留與買方往來之完整紀錄以供日後舉證。