一屋二賣的受害者如何請求違約金？

問題摘要：

一屋二賣的受害買受人主張違約金的核心在於定金條款的適用，確認定金性質為違約定金且出賣人有可歸責的不履行原因，即可依法請求加倍返還，同時視損害情況爭取額外賠償，並結合民事、刑事及保全程序多管齊下，方能最大化救濟效果並防範類似損害再次發生。

 

律師回答：

房仲代收買受人500萬元定金是否依約請求，主要是要房仲有無代理權。一屋二賣或悔約不賣的的情況下，買受人若已依契約交付定金而出賣人最終無法履行交付標的物之義務，依法即可依違約定金制度請求加倍返還，這是民法第249條第3款明確賦予的救濟方式。所謂違約定金，是指在契約成立時，一方交付金錢予另一方，作為契約履行的擔保與不履行損害賠償的最低額預定。

 

一旦契約因可歸責於受定金方的原因而不能履行，收受定金的一方必須加倍返還，若是交付定金方的原因而不履行，則定金歸受定金方沒收。此制度與違約金不同，違約金除非另有約定，視為全部損害的賠償總額，而違約定金僅為最低賠償額，債權人仍得請求超過定金額度的損害賠償。實務上判斷定金性質時，會先觀察雙方的約定及金額比例，若定金金額明顯過高且與實際損害顯不相當，法院可能認定其已非違約定金而是價金的一部先給付，屆時交付方可請求返還超過損害的部分。

 

如在一般不動產交易中，慣行的定金比例多為總價的百分之十，此點在本案雙方均無爭議，而本件買賣契約中之定金額為五百萬元，該數額係由房仲公司依據市場慣例擬定，並經買受人明確同意後支付支票交由出賣人，五百萬元定金並未超過市場合理水準，自應認定為違約定金，而非價金之一部先行給付。至於房仲公司代收該五百萬元定金是否構成逾權代理，必須檢視其與出賣人間的專任委託銷售契約內容。由契約及更改附表可知，房仲公司依法具有代理出賣人收受買受人定金的權限，並無逾越代理權之情形。關於不動產買賣契約是否成立，基於上述代理關係的有效性以及定金的交付事實，即使正式書面契約尚未簽訂，亦不影響契約已經成立生效的法律判斷，因為民法並不要求買賣契約必須以書面為之，雙方就標的與價金達成合意並有定金交付即可構成契約成立。

 

該契約因出賣人可歸責事由而致給付不能甚明。民法第二百四十九條第三款規定，契約因可歸責於受定金方之事由致不能履行時，應加倍返還定金，一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，即應認當事人所交付者，已非違約定金，而為價金之一部先付，交付之當事人自得請求返還超過損害部分之金額，以求公平。是以，本件買受人主張係為購買系爭房地而交付系爭支票作為定金，且該定金係屬違約定金之性質，惟買受人（即交付定金之當事人）並未主張其給付該違約定金過高，為價金之一部先付，則出賣人（即收受定金之當事人）自不得代買受人主張該違約定金之金額過高，為買賣價金之一部先付。

 

按違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之預定。此與違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，尚有不同。故一方當事人交付之定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，即應認當事人所交付者，已非違約定金，而為價金之一部先付，交付之當事人自得請求返還超過損害部分之金額，以求公平（最高法院82年度台上字第674號、95年度台上字第2883號判決意旨參照）。

 

一般不動產交易慣例中，定金多為總價的百分之十，若低於此比例，通常不會被認為過高。本案情境中，買受人交付500萬元定金，占總價6800萬元的7.35％，且係經房仲依慣例協調後由雙方同意支付，並無過高問題，自屬違約定金性質。其次，必須確認收受定金的行為是否具備代理權，如出賣人已與房仲公司簽訂專任委託銷售契約，並明確授權房仲可依委託條件代為收受定金，即屬有權代理，不會有逾權代理爭議。

 

按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定（最高法院82年度台上字第674號判決意旨參照）。

 

出賣人確已授權房仲收受定金，故房仲受領買受人500萬元支票有效，使買賣契約成立生效。契約成立後，若出賣人多次約定簽約時間卻未出席，最終將標的物另售他人，且已完成所有權移轉，導致對原買受人履行不能，依民法第249條第3款及雙方定金約定，買受人可請求加倍返還定金，即返還原定金500萬元並另給付相同金額500萬元作為賠償。這種加倍返還不需另證明實際損害，因為違約定金本身就是最低損害額的預定，法律直接賦予請求權，惟若損害超過定金總額，買受人仍可依一般債務不履行規定另行請求差額賠償。

 

此請求的前提是出賣人負有可歸責事由，例如一屋二賣而導致履行不能即屬典型可歸責情況；反之，若是因不可歸責於雙方的不可抗力事由致履行不能，則不適用加倍返還。買受人在實務上應特別注意舉證事項，包括定金交付事實（支票、匯款紀錄）、契約內容（定金條款、履約期限）、出賣人違約事實（不出席簽約、另行出售並完成移轉）及代理權證明（專任委託契約、授權條款）。

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