一屋二賣，買受人如何尋求法律救濟？

問題摘要：

一屋二賣的法律救濟涉及契約責任、物權效力與侵權責任等多重面向，買受人必須依據不同階段的事實狀態，適時採取發函催告、聲請假處分、提起民事訴訟、提出刑事告訴等手段，以保障自身權益，並在未完成登記保持高度警覺，以免落入只能請求損害賠償而喪失取得不動產的被動局面。

 

律師回答：

一屋二賣在不動產交易中屬於相當典型且高爭議性的法律糾紛態樣，其本質上涉及同一不動產標的在同一時間點或相近時間內，經出賣人與兩個以上買受人簽訂買賣契約，致使交易標的無法同時履行給付予所有買受人，而衍生履約不能、契約解除、損害賠償乃至刑事詐欺等多重法律責任。在法律結構上，民法對此主要透過契約責任的規範予以處理，並輔以刑事責任作為補充制裁，買受人若欲尋求救濟，首先應理解債權契約之相對性原則，即契約效力僅及於契約當事人間，屋主與第二買受人之契約並不影響屋主與第一買受人契約的效力，反之亦然。

 

因此，兩份契約在法律上獨立存在，僅因履行標的唯一而發生履行上的衝突與給付不能，並非因第二契約之存在直接使第一契約無效。在此情況下，買受人若尚未確定出賣人已經拒絕履行，則可以先行依民法第229條規定發函催告，促使出賣人履行移轉登記義務，使其進入給付遲延狀態，進而保全自身損害賠償的請求基礎。若出賣人經催告後仍未履行，且確定其履行義務已因可歸責於出賣人之事由而不能實現，買受人即可依民法第226條第1項主張履行不能之損害賠償，並得依民法第256條解除契約。

 

在損害賠償的範圍上，依民法第216條規定，買受人可請求履行利益，即履約後本可取得之財產價值與現狀之差額，通常包括已支付之價金返還、價差損失、必要費用及可得利益的喪失等。

 

此外，若在契約訂立過程中，出賣人明知已將房屋出售給第一買受人，仍以詐術隱匿事實並與第二買受人簽約收取價金，意圖為自己或第三人不法之所有，則其行為極可能構成刑法第339條詐欺取財罪，買受人可向檢察機關提起刑事告訴，並在刑事程序中附帶民事賠償請求，以爭取兼顧刑事追訴與民事賠償之效果。

 

實務上，一屋二賣糾紛常涉及登記先後與物權變動的效力問題，依民法第758條及第759條之1的規定，不動產物權之移轉以登記為生效要件，故若第一買受人已完成所有權移轉登記，即便第二買受人有買賣契約，亦無法取得該不動產所有權；反之，若第二買受人已先完成登記，則基於公示公信原則，原則上其物權取得受到法律保護，第一買受人將喪失請求移轉登記的可能，只能轉向出賣人請求損害賠償。此即說明在一屋二賣爭議中，及早辦理所有權移轉登記的重要性，因為在登記完成前，買受人僅有債權請求權，並無物權保障，極易因出賣人與他人簽約並完成登記而喪失標的。

 

買受人尋求救濟時，除上述民事與刑事途徑外，亦可透過假處分程序來確保日後請求權的實現，特別是在得知出賣人有可能與第三人簽約並辦理移轉登記時，可依民事訴訟法第532條等規定向法院聲請假處分，禁止出賣人將不動產移轉予第三人，或禁止辦理所有權移轉登記，以防止爭議擴大。

 

另一方面，若雙方契約中已有違約金或定金約定，亦可依民法第250條、第252條規定請求沒收定金或加倍返還，或依違約金約定直接請求相應金額，惟仍需注意法院得依民法第252條後段酌減過高之違約金。

 

至於第二買受人之法律地位，若其在簽約時對於先前契約存在毫不知情且已完成登記，即屬善意第三人，其物權取得受民法公示原則保護，第一買受人即使主張契約在先，也不能對抗之，僅能回歸對出賣人請求損害賠償；反之，若第二買受人在簽約時明知該不動產已售予他人，仍與出賣人簽約，則可能構成共同侵權行為，第一買受人可依民法第184條及第185條，向出賣人與第二買受人請求連帶損害賠償。

 

在證據蒐集方面，買受人應保存完整的買賣契約、價金支付證明、與出賣人往來的書信、催告函、地政登記謄本等，並可聲請調閱出賣人與第三人之契約資料，以確認一屋二賣事實。

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