公寓大廈設置公共基金可以作何用途？公共基金的來源如何籌措？

問題摘要：

公寓大廈設置公共基金具有確保社區安全、長期維護與價值保存之重要功能，其用途明確限於共用部分之修繕與改良，並不得擅自動用。基金來源主要透過起造人提列、區分所有權人決議繳納、基金孳息及其他合法收入而得，以確保社區財政穩定。管理委員會應依法建置基金制度，健全財務管理並落實資訊公開，區分所有權人亦應積極參與與監督，方能確保公共基金有效發揮保障社區永續發展之功能。

律師回答：

關於這個問題，

公寓大廈設置公共基金的主要目的，在於支應社區共用部分及設施的修繕、更新與必要之管理維護支出，使建築物得以長期維持其安全、機能與價值，並減少突發性重大開支對住戶帶來的負擔與爭議。

 

依公寓大廈管理條例第10條第2項與第11條第2項規定，公共基金得用於共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，或其相關設施的拆除、重大修繕或改良。換言之，公共基金並非用於日常營運支出（如清潔、保全、管理人薪資），而是針對具有積存性、長期性、一次性或高金額的必要支出，例如屋頂防水層整修、電梯更換、結構補強、管線全面汰換、外牆拉皮翻修、消防系統升級、排水或汙水系統重建、地震後結構修復等，這些支出性質非每月例行可預見開銷，因此透過長期基金累積，可避免臨時向住戶突襲徵收鉅額費用而引發財務與管理爭議。

 

實務上，公共基金的使用原則上應經由管理委員會提案，並經區分所有權人會議過半數決議同意方得動用，且動用金額若達一定比例者，應由所有權人依照各自持分比例分擔，不得由個別住戶單方面主張免除，否則將損及全體住戶公平負擔之原則。此

 

外，公寓大廈管理條例第18條明確規定公共基金的來源共有四種：

第一，起造人提列：即於建築物領得使用執照一年內，起造人應依建築物工程造價一定比例或金額提撥公共基金，以建立初始社區基金基礎。此項目僅適用於條例施行後取得建造執照之建築物，若建案屬於條例施行前已核准者，即不適用。

 

第二，所有權人會議決議繳納：為最主要、最持續性的基金來源。區分所有權人會議依其章程或社區管理規約，得決議按戶數、坪數或持分比例定期或臨時徵收一定數額，用以充實公共基金。此決議具有強制力，凡屬區分所有權人均應依決議繳納，不得任意拒絕或脫免，否則可能面臨催繳、訴訟或留置其應得社區權益（如車位使用、投票權等）。

 

第三，基金孳息：指基金存放於銀行所產生之利息收入，屬基金自動成長機制之一。為避免基金遭濫用或貶值，實務上多由管理委員會設專戶管理，並由區分所有權人會議訂定管理原則與動用限制。

 

第四，其他收入：包括社區對外出租共用設施（如頂樓、廣告牆、會議室、車位）、罰鍰、滯納金收入、補助款、捐款、其他經營收益等，須以合法方式取得並編列於公共基金項下，不得任意挪作他用。

 

應注意的是，公共基金性質不同於一般管理費，不得挪為日常支出用途，亦不得由特定人私自動支或動用於非屬共用設施之項目，例如私設裝潢、私人牆面粉刷、個別住戶損害補償等。若管理委員會違反基金使用規定，未經區分所有權人會議決議逕自挪用，或管理不善、未依規定編列、公告基金餘額、年度預算與決算報告者，依法得由住戶提起訴訟追究責任，甚或申請撤免管理委員會成員或解散之程序。

 

在實務操作上，建議管理委員會定期檢視社區各項共用設施之使用年限與維修週期，並參考建築物公共安全檢查報告，逐年滾動編列基金使用計畫與預算，以符合實際需求並提高基金效率；同時亦應向區分所有權人揭露基金餘額、動用明細與存放銀行帳戶資訊，以提升社區財務透明度與住戶信任度。最後，針對公共基金之籌措與徵收，常見之爭議包括住戶拒繳、無故拖延、質疑動支正當性等，管理委員會應依公寓大廈管理條例第21條及社區規約之催收流程，包含催繳通知、滯納金計算、限制社區設施使用權利等，並保留依法訴請法院強制執行之可能，避免基金斷流影響整體社區營運。

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