公寓大廈之承租人是否有繳納公寓大廈公共基金之義務？

問題摘要：

公寓大廈公共基金之繳納法律上明文歸屬於區分所有權人，承租人並非當然義務人，惟倘若在租賃契約中載明承租人承擔繳納責任，則該義務僅限於當事人之間之契約關係而生，管理委員會不得以其為公法義務主體要求繳納。房東應妥善與承租人約定義務分擔事宜，並保留徵收憑證與清償紀錄，以供未來產生爭議時作為舉證基礎。對承租人而言，簽約前亦應詳閱契約內容，明確確認自身是否須負擔此類費用，避免事後產生履約風險與法律糾紛。

律師回答：

關於這個問題，關於公寓大廈之承租人是否有繳納公共基金的義務。依據公寓大廈管理條例第18條第1項明定，公寓大廈應設置公共基金，其來源包括：（一）起造人於取得使用執照一年內，按工程造價之一定比例或金額提列管理維護費用；（二）區分所有權人會議所決議由區分所有權人繳納之金額；（三）公共基金之孳息收入；（四）其他收入。由此條文可知，法律明文規定的公共基金繳納義務主體為「區分所有權人」，也就是法律上登記為該建物所有權之人，並不包括承租人在內。區分所有權人即通俗所稱的房東，基於其所有權人之地位，依法應對公共設施之維護與管理負責，因此設置及繳納公共基金自然為其應盡之責任。至於是否可以將此義務轉嫁於承租人，則須視雙方租賃契約之約定而定。

 

若房東與房客於租賃契約中明確約定公共基金由承租人負擔，則此義務在私法契約中得以成立，惟其效力僅及於當事人間，不得對抗公寓大廈管理委員會或其他區分所有權人。換言之，若承租人未依約繳納，雖房東得向其請求履約，但管理委員會仍僅能對房東主張請求，不能直接向承租人追討。

 

此種情形可理解為，公共基金在法律上具有準公法性質，其義務設定之根源並非基於使用人身份，而係基於區分所有權人之所有權地位與管理責任，承租人即便實際居住或使用，並無法因此取代法律上的繳納主體。

 

進一步而言，承租人是否為公共基金義務人，亦不宜任由公寓大廈規約擴張解釋。實務上，部分管理委員會或社區規約會將「實際使用人」納入繳納義務對象，甚至於租賃關係存續期間直接向承租人發出繳費通知單，但此種做法若無法律明文依據或事前租賃契約明確載明，實難對承租人構成法定義務。若承租人拒絕繳納，管理委員會亦不得逕向其提起訴訟，應仍由房東負責繳納，並另行向承租人主張清償，或於契約中約定抵充押金、扣款權利等機制以利實現其利益保障。

 

此外，實務上亦應區分「公共基金」與「管理費」之差異，雖兩者常由管理委員會同時徵收，然其性質不同，公共基金係指永久性、積存性之基金，主要用於電梯大修、結構補強、外牆翻修等較長期或重大公共支出，具有儲備性質；管理費則為定期收取之營運支出，如水電、公設清潔、警衛維護等日常管理事項，管理費在實務上常由承租人支付，亦多經契約約定，惟其義務仍屬私法契約產生，非屬公法上之強制義務。

 

在此情形下，若房東未於契約中約定清楚責任歸屬，致管理委員會向其追討公共基金而引起紛爭時，房東不得以承租人未繳為由拒絕繳納，應先予以清償，後另循民事訴訟或租賃爭議解決機制向承租人請求相應補償或賠償。值得注意的是，法院對於此類爭議之處理原則一向以公寓大廈管理條例為依歸，並以「區分所有權人為義務人」為中心原則。

 

公共基金屬於社區積存性費用，其徵收須以區分所有權人會議決議為基礎，徵收對象亦僅限於區分所有權人，不得以公告、社區規約或管理章則對承租人發生當然拘束效力，除非承租人有明示承擔義務或有同意文件在案，否則不得逕以其為義務人追討。

 房地-公寓大廈財源-公共基金

瀏覽次數：7