管委會不修屋頂漏水，頂樓戶可這樣反制？

問題摘要：

管委會依法有明確的修繕義務與管理職責，尤其對於屋頂、外牆等共用部分的日常維護與災後修繕，更應以效率與住戶權益為優先考量，住戶面對管委會怠職，不僅可以透過修繕費求償，也能從制度與程序面發動反制措施，確保自身權益不受侵害。

律師回答：

關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第10條第2項及第36條規定，建築物的屋頂屬於共用部分，其修繕、管理與維護應由管理委員會負責，所需費用亦應由公共基金支出或由全體區分所有權人按比例分擔。

 

頂樓漏水屬典型的共用部分損壞事件，當頂樓住戶遭遇此情況而管委會卻怠於作為，不但違反上述法定職責，也可能對住戶造成實質損害。實務上常見的爭議情形，例如管委會雖知屋頂漏水卻遲遲不處理，或委外廠商未履約修繕但管委會仍消極應對，如此皆可能構成法律上的怠惰與疏失。

 

住戶反映在颱風過後屋頂持續滲水，已數次向管委會請求修繕並建議更換原廠商，惟管委會以保固為由堅持不換廠商，結果導致原廠商三個月仍未進場修繕，導致住戶權益受損。依法而言，管委會有義務即時處理共用部分的損害，不能以內部合約理由搪塞，甚至延誤修繕。

 

若住戶已催告多次，仍未見成效，可視為管委會違反修繕義務，住戶有權自僱工人修繕，並依法請求管委會給付相關費用，依民法不當得利或管理事務無因管理之規定主張償還。至於可否對主委或委員提出懲處，依據公寓大廈管理條例第48條第4款規定，需該修繕事項已為區分所有權人會議決議之重大修繕，且委員或主委無正當理由未執行者，主管機關方可裁處新臺幣1萬元以上5萬元以下之罰鍰。

 

換言之，若該修繕屬於例行性、日常性的「一般修繕」，並無區權人會議決議在先，則雖然可論管委會怠職，但尚難據此處罰主委或委員，僅能透過民事責任途徑請求損害賠償。不過若管委會怠忽情節重大，致使屋主權益嚴重受損者，也有實務見解認定為管理失職行為，區權人會議得依第29條予以解任或不予連任，甚至住戶得向法院聲請主委職務解任之法律救濟。

 

此外，雖然公寓大廈管理條例未明列對管委會個人追償機制，但若主委或委員在明知屋頂漏水而故意怠惰、放任災害擴大，導致住戶重大損害，有實務見解認為可依侵權行為法理對其個人提出損害賠償之訴。

 

尤其在高齡化建築物增多之現況下，漏水、結構老化成為社區普遍性問題，管委會責無旁貸，若任意規避管理責任，將對社區信賴基礎與法治精神造成衝擊。住戶在權益受損時，亦應保留完整證據，例如漏水照片、與管委會往返之書面通知、廠商修繕報價單等資料，作為未來請求償付或訴訟之依據。

 

此外，依條例第3條第2項規定，公寓大廈的共用部分，不因使用權人所在樓層而產生差異，無論為頂樓或一樓住戶，只要設施屬共用範疇，即均須由全體住戶共同維護及分攤費用。

 

屋頂即為共用部分，雖然受害者可能為頂樓住戶，但責任歸屬與維護義務則由全體住戶透過管委會負責。此制度設計有其公平基礎，亦使管委會不能因「僅影響頂樓戶」而輕忽修繕責任。

 

當管委會未能有效履職，也可透過區分所有權人會議提出臨時動議，表決要求限期完成修繕事項，必要時可委請專業工程技師檢視屋頂狀況，並對修繕方案提出技術意見，避免管委會片面引用保固廠商名義作為拖延藉口。若區權人會議決議管委會應採行替代方案而主委拒不執行，則可能符合前述第48條之裁罰條件。

 

另須注意，公寓大廈管理條例第10條第2項但書亦規定，如修繕係因可歸責於特定住戶所致，則該住戶應負責修繕費用。惟本案中漏水乃源於屋頂老化或天災損壞，應屬自然損耗，依法仍應由全體區分所有權人透過公共基金共同承擔費用，並由管委會負責管理維修。

 

最後提醒頂樓住戶或其他遭漏水波及住戶，在管委會不作為下切勿陷入長期等待與忍耐，可及早蒐集證據、依法自助修繕後請求償還，或召集臨時區分所有權人會議討論更換廠商或調整修繕流程，甚至向主管機關檢舉管委會失職，積極行使法律保障機制，以確保自身居住品質與財產安全。

房地-公寓大廈-漏水-管理組織-管理委員會-管委會

瀏覽次數：13