管委會，管到哪？

問題摘要：

管委會「管」的範圍並非無邊無際，其應依法律規定與區分所有權人授權行事，於依法定之十三項職務內積極管理社區公共事務，並對於疏忽或不當作為之後果負起相應責任，始能維持社區運作有序與居民生活安寧。

律師回答：

關於這個問題，管委會，顧名思義為管理委員會，係依公寓大廈管理條例由區分所有權人選任代表組成之機關，職責為執行區分所有權人會議所決議事項及日常管理維護公寓大廈事務，是整個社區共同生活秩序運作的樞紐。

 

依據該條例第36條規定，管理委員會之職務涵蓋十三項，主要包括執行區權人會議決議、共用部分清潔維護與修繕、公共安全與環境維護、住戶違規之制止與協調、公共基金之收支與保管、管理文件及設備之保管、委任與監督管理服務人、提出財務報告、保管公共設施與執行公共安全申報等多項業務。

 

從法律規範上來看，管委會對社區公共事務具有極高責任與權限，對外代表全體區分所有權人進行社區管理事務執行，對內則應向區權人會議負責，並報告會務情形，依同法第39條明定。第38條更明確賦予管委會當事人能力，使其能以自己的名義作為原告或被告提起或應對訴訟，具有實質法律主體地位。

 

管委會非僅為一行政性質委員機構，而是實質上具備執行與對外行為之代表性角色，於法令所許範圍內可擔任各項法律行為之主體。

 

以第36條第2款、第3款為例，管理委員會負有對共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良責任，以及對公寓大廈與其周圍環境之安全與維護責任，這也是社區居民日常最常與管委會互動之領域。舉凡走廊燈泡壞了、排水系統堵塞、警衛失職或公共空間未妥當管理，皆係屬管委會應處理範疇。倘若疏於執行，即可能構成管理不當，產生損害賠償之風險。

 

實務中，管委會設置不當設施導致傷害事故頻繁發生，某案件中，大樓廣場設置之「請勿停車」鐵欄杆加掛鐵鍊，卻未設警示或加強照明，導致夜間路過行人跌倒受傷，該行人遂以過失傷害對管委會主委及總幹事提起刑事告訴，並進一步主張民事損害賠償，對此法院亦可能認定其屬未善盡維護責任而須負擔相應責任。

 

在刑事方面，由於管委會非自然人，不得為刑事被告，故實務上若涉過失傷害，會由具體負責人即主委、總幹事等實際執行者負責，常見罪名如刑法第284條業務過失傷害罪。至於民事方面，依民法第184條侵權行為規定，任何人因故意或過失，不法侵害他人權利或違反保護他人之法律義務，致他人受損者，應負損害賠償責任。管委會如未履行管理職責，致他人生命、身體或財產受損，即使無故意，也可能因過失而成立侵權責任。

 

此外，依據公寓大廈管理條例第38條第1項，管委會具當事人能力，得作為民事訴訟的被告，因此受害人可逕以管委會為被告主張損害賠償，並非需一一列舉全體區分所有權人提起訴訟，亦大幅簡化求償流程，提升救濟效率。

 

此點實質上賦予管委會對社區管理行為之風險與法律後果直接責任，提醒管委會於執行職務時應嚴謹以對。尤有進者，若管委會擅自處理超出權限之事項，或對住戶採取過度干預性措施，如未經授權而進入住戶專有部分、限制住戶行使其合法使用空間，甚至擅為財產處分或公告住戶個人資訊，則可能構成侵權、違反隱私權，或有違職權濫用之疑慮。

 

依第37條規定，管委會之會議決議不得違反公寓大廈管理條例、規約或區權人會議決議，故其權限並非無限上綱，任何超越條例規範及授權之行為皆可能構成無效，甚至須負法律責任。

 

實務上亦常見管委會與住戶間對於管轄範圍、權限界限存有爭議，例如是否得限制養寵物、開設補習班、於陽台設置鍋爐、張掛國旗等，皆涉及是否屬於規約範圍之自治事項，或應受公共安全、安寧與合法使用規定限制。若無清楚授權與程序依據，管委會一味以維護社區為由行使權力，反恐造成住戶反彈或訴訟爭議，進而影響整體社區和諧。因此，合理界定管委會之管轄範圍，即「管到哪裡」顯得極為重要。

 

簡言之，管委會之管理範圍主要以公共區域及共用部分為限，其職務範圍清楚記載於管理條例第36條，非經授權不得干涉住戶專有部分使用；對外之法律責任，得以其名義承擔訴訟地位，但如涉刑事則應由實際負責人承擔；對內則應對區權人會議報告及接受監督，非自行其是。若社區內對管委會職權仍有疑義，建議透過定期召開區權人會議、檢視規約及法律諮詢進行釐清，避免爭議擴大。

 房地-公寓大廈-管理組織-管理委員會-管委會

瀏覽次數：17