社區與建築管理維護公司的契約內容為何？

問題摘要：

社區與建築管理維護公司所締結之契約，為一重要法律行為，涉及住戶日常生活環境與公共資產維護，應以書面方式為之，並就各項管理事項詳予約定，避免未來爭議。並應注意依公寓大廈管理條例及相關子法對管理維護公司及人員之資格、執業行為與訓練之強制規定，落實專業服務之監督，確保社區管理秩序及住戶權益之維護。

律師回答：

關於這個問題，社區與建築管理維護公司間所簽訂的契約，屬於民法上之委任契約關係(民法第528條)。社區如有設立管理委員會，得由其代表區分所有權人對外與管理維護公司簽約，或由區分所有權人會議決議後，委任公司執行建築物與環境之日常管理、維修、保全、清潔與公設維護等工作。

 

依據公寓大廈管理條例第41條至第46條之規定，公寓大廈管理維護公司必須經中央主管機關核准許可及完成公司登記，領得登記證後方得執業；受聘僱之管理服務人員亦須取得認可證，並依其核准業務類別執行管理維護事務，且不得提供或冒用認可證執業、亦不得同時受聘於多家公司。

 

此外，公寓大廈管理條例第43條，管理維護公司應聘僱並指派具認可證之管理服務人員從事執行事務，負責監督並依照中央主管機關所定業務執行規範辦理，並應確保其人員參加主管機關或其委託機構所辦理之專業訓練。此等訓練內容與時數、受託辦理訓練機構之資格與責任，皆由中央主管機關另以辦法定之，以確保管理公司及人員之專業能力與服務品質。

 

實務上，社區欲與建築管理維護公司合作，常採公開招商或邀請投標方式，向數家公司徵求管理計畫書與報價，再由管理委員會或住戶大會決定優勝者進行洽談，然此階段僅屬要約與要約邀請，雙方契約尚未成立，僅於其後經雙方協商一致、對管理範圍、收費方式、服務時數與保險責任等條款達成合意後，始依民法第153條成立契約。

 

雖法律未強制要求書面契約，然為避免糾紛與爭議，社區應於招商文件或招標說明會中預先告知將以書面方式確認契約始生效，俾利後續依法執行及作為權利義務憑據。

 

實務中管理契約之內容應包含下列要項：

一、契約雙方之名稱及聯絡方式；二、契約有效期間與起訖日期；三、委任管理之建物範圍、樓層、附屬設施等說明；四、具體服務項目及管理內容，如公共區域清潔維護、警衛保全、電梯保養、消防安全檢查、垃圾處理、管委會協助作業等；五、服務人員編制、排班計畫與替代方案；六、報酬計算方式與付款條件，如依月、依季計費並以銀行轉帳方式給付；七、遲延履約或服務瑕疵之責任與賠償方式；八、違約條款與提早終止契約條件；九、雙方爭議處理之管轄法院約定；十、其他特別約定事項，如人員忠誠保密義務、保險投保範圍、工程保證金、稽核機制等。

 

若社區與管理維護公司所簽契約定有期限，期滿原則上應屆期終止，除非契約另有自動展延條款或經雙方同意續約。若社區對管理公司之服務不滿或有重大違約情事時，得依契約約定或民法第549條提前終止契約，惟須具備法定或契約中明載終止條件，並應以存證信函或律師函為終止之正式通知，以避免爭議。若管理公司對於提前終止有異議，雙方得循調解或訴訟途徑解決，並視契約違約條款請求損害賠償。

 

實務上亦有社區因契約條文未訂明服務標準，致難認定何為瑕疵履約或不當服務，因此建議契約中明確載明服務品質標準、勤務查核機制、績效評估制度及管委會或住戶定期評鑑辦法，以保障社區權益。

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