公寓大廈合法設置招牌廣告，要留意哪些事情？

問題摘要：

公寓大廈之招牌廣告設置涉及民法、建築法、公寓大廈管理條例及地方自治規章等多項規範，不得單憑口頭協議或個別同意為之。應由全體區分所有權人依規約或會議決議辦理，並取得主管機關核准，始屬合法。若廣告設置位置牽涉特定樓層，須取得該層所有權人書面同意。若廣告為營利性質或政治宣傳用途，應特別注意其合規性與公眾觀感，避免誤觸法律紅線。對住戶而言，若遇設置爭議，應第一時間查閱社區規約與相關決議，並積極行使表意權利，避免自身權益遭忽視。樓層外牆設置廣告物須依法循程序取得該層區分所有權人之同意，並不得以社區多數決意見取而代之，否則即屬無效決議，住戶應妥為主張自身同意權，避免因未表態導致權益喪失。

律師回答：

關於這個問題，在都市環境中，公寓大廈的牆面經常被用來設置各類廣告物，特別是在選舉期間或商業繁華地區更為常見。然而，設置這些廣告招牌並非任意為之，須符合一系列法律規定與程序，否則不僅面臨拆除與罰鍰，更可能影響社區住戶的權益與和諧。

 

依據公寓大廈管理條例第8條第1項之規定，公寓大廈的外牆面、樓頂平臺、上下牆面及其他不屬於個別專有部分的區域，如欲設置廣告物，須先確認該行為是否已納入公寓大廈的規約或經由區分所有權人會議決議，且此等規約與決議應依法報備於所在地直轄市或縣市主管機關。若未依此程序設置，則屬違規行為，管理負責人或管理委員會應依法制止，並通報主管機關。若經勸導仍不改善，依第49條第1項規定，主管機關得處新臺幣四萬元至二十萬元之罰鍰，且可連續處罰，直到違規者將廣告物拆除並回復原狀為止。

 

實務上，許多民眾常見誤解，認為只要獲得管理委員會的口頭同意或少數住戶支持即可設置廣告，殊不知該行為涉及全體區分所有權人的共有權益，需依照法定程序進行。尤其當廣告設置位置涉及特定樓層的外牆面時，公寓大廈管理條例第33條明確規定，該樓層的區分所有權人須明確表示同意，否則即便有全體會議決議亦不生效力。此條文立意在於保障特定住戶之私權，避免他人藉由多數決方式強行干擾特定住戶之環境品質或建築外觀使用。

 

依據公寓大廈管理條例第33條之規定，若有住戶或業者欲於特定樓層之外牆設置廣告物，即使該設置行為已取得區分所有權人會議之決議，亦非當然生效，仍須取得該樓層區分所有權人之同意始屬合法。條文明確規定，設置於樓頂者應取得頂層區分所有權人之同意，設置於其他樓層者，則應取得該樓層區分所有權人之同意，並賦予該層住戶參加會議陳述意見之權利，反映此類廣告設置涉及特定樓層住戶財產權與生活品質之保護，非得以多數決予以剝奪。因此，當鄰戶或外部廣告業者有意將廣告物設置於您所居住樓層之外牆時，無論其是否已取得全體區分所有權人之同意，仍須徵得您的同意，方能依法設置。

 

對住戶而言，若發現有廣告設置計畫於自身樓層外牆，應積極參與區分所有權人會議並陳述意見，避免事後陷入權益受損卻難以救濟之窘境。此外，若該住戶不表態反對，亦可能被視為默示同意而影響自身主張。

 

因此，合理維護自身權益之方式，應是主動發聲與依法行使同意或拒絕權。除了符合本條例之規範外，設置招牌廣告尚須遵循建築法與招牌廣告及樹立廣告管理辦法之規定。依據該管理辦法第5條第1項，設置招牌廣告應備妥申請書、設計圖說、設置處所之所有權或使用權證明等文件，向直轄市或縣市主管建築機關或其委託之專業團體申請審查許可。不同縣市可能委託建築師公會、廣告協會或其他法人辦理此類審查，且各地對招牌廣告之規模、突出牆面距離、形狀、色彩與字體型式皆有地方性之規範。

 

例如臺北市即制定有廣告物管理自治條例，進一步細化各類招牌應符合之設置條件與管理要求，倘違反者亦可能構成違建或公共安全隱憂。在實務操作上，申請人應先查明自身廣告將設置之位置是否屬於公寓大廈之共用部分、約定共用部分或他人專有部分，如屬共用部分，應依照區分所有權人會議之規定辦理，如屬他人專有部分（如某戶樓層牆面），則須先取得該戶書面同意，否則可能引發民事紛爭。此外，即使設置廣告之行為符合內部規約與區分所有權人決議，仍須取得主管機關之外部許可，始能合法設置，否則仍可能面臨違建拆除之處分。

 

值得一提的是，廣告招牌之內容亦不得違反公共秩序與善良風俗，若涉及違法廣告、誤導性資訊或未經許可之政治宣傳，亦可能觸犯相關行政法規或刑事責任。在選舉期間尤為常見之候選人招牌設置，若未取得社區住戶合法同意或未經主管機關核准，常引起社區糾紛與申訴案件，主管機關多會據以要求限期拆除或開罰。因此無論是政治人物、商業業者或自用住戶，皆應嚴格遵循法令規範，善盡設置義務。

 

實務上，住戶若對廣告設置有疑義，應主動查閱既有規約或區分所有權人會議歷次決議內容，確認是否已有相關設置原則與同意程序；若該等規定未明確涵蓋您所處樓層，則您享有明確表達同意或不同意之權利，若您未明確表示立場而事後異議，亦可能被視為已默示同意，致不利於自身權益主張。因此建議住戶對此等事項應積極參與並表意，不可任其默默進行，使自身權利陷於不利地位。此外，即便已明確同意設置，亦應注意該廣告是否取得主管機關之設置許可，並是否符合建築外觀安全、都市景觀或當地廣告物管理自治條例等相關規範，避免因違章設置或風險疑慮致自身承擔不必要之法律責任或修繕負擔。

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