頂樓是誰能使用？

24 Jan, 2019

問題摘要：

在購買中古屋時，尤其是頂樓單位，常會涉及到頂樓平台的使用權糾紛，特別是如果頂樓平台已經加蓋違建或花園。根據公寓大廈管理條例和民法相關條文，頂樓平台通常屬於公寓大廈的共用部分，並不屬於專有部分。這意味著所有住戶都有權使用頂樓平台，並且任何住戶都不能獨自占用或阻止其他住戶使用。此外，頂樓平台的使用方式應符合其原本的性質和構造，不得阻礙其他住戶的避難功能。在一些情況下，可以透過建商或契約約定將頂樓平台或部分約定為專用部分，但必須符合相關法律規定。如果有住戶違反使用規定，其他住戶可以向建管機關舉報並請求強制拆除違建，回復原狀。

律師回答：

關於這個問題，在購買中古頂樓公寓時，的確常會遇到屋頂平台使用權的糾紛。通常，買家會認為購買頂樓包括了對屋頂平台的專有使用權，但這是一個常見的誤解。根據法律和相關條例，除非有明確的約定將屋頂平台劃分為專有部分，否則屋頂平台通常是屬於所有住戶的共用部分。

屋頂平台地位

公寓大廈的共用部分，如屋頂，不得被當作專有部分使用。共用部分的使用應依設置目的和通常的使用方式進行，但另有約定的情況除外。共用部分的重大修繕或改良需要區分所有權人會議的決議。屋頂構造和樓頂平臺原則上屬於共用部分，除非有明確的約定將其定為專用部分。屋頂平台有不可分割的性質，原則上應由全體住戶共同擁有和使用。

通常在購買中古屋時，若購買是頂樓，經常會碰到屋頂平台使用權的糾紛，如頂樓平台已經加蓋違建或花園，購買頂樓之人會以為，買下產權包括屋頂平台的使用權在內，有權獨自使用屋頂平台，但其實除非有約定外為露台，否則所有住戶都有權利使用，當然也就是「共同使用」，任何住戶不能占用或禁止其他住戶使用。況且，樓頂平台的使用方式，須按照原本的性質與構造，不得阻礙其他住戶避難之用。亦即：

屋頂平台作為公寓大廈的共用部分，是不允許被單一業主獨立擁有或分割的。

這一點主要基於以下幾個考量：

建築安全與外觀維護：

屋頂平台通常與建築的整體結構、安全和外觀維護密切相關。

不可分割性：

屋頂平台的性質和功能使其成為一個整體性的部分，不適合劃分為個別的專有部分。

共有性質：

屋頂平台由於其位置和功能，通常被視為所有住戶的共有財產，所有住戶均有權利共同使用這一空間。

公寓大廈管理條例第7條第3款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈……屋頂之構造。」準此，公寓大廈屋頂平台應屬共用部分，並不得為約定專用部分。再者公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第11條分別規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。......」

關於條文中所稱「屋頂構造」是指構造物體本身而言，所稱「樓頂平臺」是指屋頂構造上方之平臺空間而言，且內政部函釋明確指出，若經認定為屋頂構造及樓頂平臺，當依上開規定辦理，即非屬專有之「露臺」。亦即「屋頂構造」不得約定為專用部分，而屬於公寓大廈共用部分，不得獨立使用供作專有部分，至於「樓頂平臺」則可約定為專用部分，如未約定為專用部分，則為公寓大廈共用部分（臺北市政府法規委員會95.09.21.北市法二字第09532481900號函）。

按數人區分一建築物，而各有其一部分者，該建築物及附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，修正前民法第799條定有明文。又建物頂樓之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度台上字第2683號判決意旨參照）。

樓頂平台具有逃生避難功能，即使屋主擁有使用權，任意加蓋建物、改變結構，或裝置會阻礙逃生的設施。依民法第799條及公寓大廈管理條例第3條規定，頂樓平台有不可分割的性質，產權歸於「全棟住戶共有」，使用權也是，但在三種情況下，使用權會歸屬頂樓住戶，一種是買賣房屋時，簽訂「區分所有權分管協議書」，亦可經規約而約定共用部分給特定區分所有權人來使用，稱之為「約定專用」，如頂樓平台即是「約定專用」的空間。

有的建商則會在預售屋買賣契約書中，由購屋者（即區分所有權人）簽下同意由特定的所有權人使用共用空間，即約定專用部分，此一「約定專用」也是合法成立的。頂樓的住戶、有露台樓層的住戶就能合法使用這些頂樓平台或露台、庭院，換言之，即透過建商媒介而成立之分管協協議，將建物共用的部分設為約定專用。

另一種是頂樓戶長年佔用，但樓下住戶未表達反對意見，可能推定為「默示同意」，要判決是看個案相關事證及法官的自由心證，但基本上除了有明確事證可認定同意之意思表示，否則基本就是違法占有。

使用與權利限制

在實際的公寓大廈管理中，對於屋頂平台的使用通常會有以下幾種情況：

全體共用：

所有的住戶都有權利使用屋頂平台，不得由個別住戶專用。

約定專用：

透過公寓的規約或其他協議，某些部分的屋頂平台可能被約定為特定住戶的專用，但這必須在不違反法律規定和不妨礙建築安全的前提下進行。

加建或改造：

任何在屋頂平台進行的加建、改造或其他類型的建設活動，都需要得到相應的法律許可和符合建築安全規範，並且需要全體住戶或相關管理機構的同意。

安全與逃生：

屋頂平台具有逃生避難的功能，任何加蓋或改變結構的行為都不應妨礙這一點。

約定專用：除非在買賣過程中透過合法的協議（如區分所有權分管協議書）將屋頂平台劃為約定專用部分，否則它仍然是所有住戶的共用部分。

至於關於頂樓使用部，即使有取得專用權，除了經規約可以加以限制，如要自行維護清潔工作，又因加蓋物會增加建築載重，恐危害結構安全，在頂樓種花、種菜、裝設曬衣架，都屬合理使用範圍，但不可妨害其他住戶的安全及衛生；如欲搭建透明棚架、鴿舍、狗舍等，除須遵守建築法的尺寸規定，宜取得其他住戶書面同意。此外，擁有專用權的住戶，不可占用逃生通道或將逃生門上鎖（公寓大廈管理條例第5條、第6條）。

住戶可對於違反使用規定之住戶，除向建管機關舉發，要求強制拆除屬於違建的頂樓加蓋建築物。另得依民法第767條第1項中段規定：「所有人……對於妨害其所有權者，得請求除去之。……」既然因公寓的屋頂平台屬於全體住戶共有，受侵害的住戶可以依據前開規定，請求除去侵害，要求拆除違建並回復原狀。