拍賣之土地上已有他人興建之房屋，土地拍定人能否訴請拆屋還地？

問題摘要：

土地拍定人對於拍定土地上既存他人建物是否能提起拆屋還地之訴，應視該建物是否基於合法租賃或借用關係存在、是否具備明確使用權源、拍定人對該使用關係是否知悉或應知悉，並綜合誠信原則、房屋現況與社會經濟使用目的等因素進行判斷。實務見解分歧，最高法院與高等法院判決往往取決於個案事實之細膩差異，對於權利人而言，於參與拍賣前詳實查明不動產現況與地上物權利關係，於訴訟時審慎主張並提出具體證據說明，方能有效維護土地使用權益。

律師回答：

關於這個問題，當拍賣土地之上存在第三人興建之房屋時，該土地拍定人能否訴請拆屋還地，涉及土地所有權的排他使用權與地上建築物所有權人之使用權限間的權衡問題。

 

若原土地所有人出於意思表示（如租賃或借用）允許他人於其土地上建屋使用，則在特定條件下，該使用權關係得繼續存在，甚至可推定存在租賃關係，而不論是否有書面契約、是否經登記，皆可能成為法院認定第三人非屬無權占有之基礎。

 

尤其民法第425條明文指出：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」惟此規定有例外，即該租賃契約若為未經公證之不動產租賃契約且其期限逾五年或未定期限者，則對新所有人不生繼續效力。

 

進一步於425-1條中，法律更明文規定當土地與其上建物屬於不同所有人，經歷分別或相異時間點移轉時，將推定土地所有人與建物所有人間存在租賃關係，且該租賃期間不受民法第449條所設最長期限二十年之限制。這項規定的目的在於穩定地上建物使用權、保障善意受讓人信賴並維護社會經濟秩序之需要。

 

然而實務上對於土地拍定人是否得主張土地所有權對抗地上建物所有人並主張拆屋還地，見解分歧。有以為。土地上存在建物為外觀可知，拍定人於拍賣程序中已知情或應知情，仍選擇標購該筆土地，應視為承認建物使用土地之事實，該情形與一般侵權性質之無權占有不同，因此，縱使土地與建物數度移轉，基於誠信原則與建物使用土地之事實，拍定人不得再主張建物為無權占用，訴請拆屋還地。此屬「所有權社會化」與「使用利益保障」之具體表現，即使土地建物分屬不同所有人，亦應承認建物所有人有一定使用土地之權限，避免因所有權形式變動而導致現實使用權益喪失。

 

然而，使用借貸或租賃屬於債之關係，僅發生於原始契約當事人之間，如民法第425條買賣不破租賃，否則原則上不得及於因拍定取得土地所有權之第三人，除非土地拍定人與建物原所有人另行合意，或拍賣公告中已明示地上物有權存在之事實，否則土地拍定人原則上得主張排他使用權，進而請求建物所有人拆屋還地。(強制執行法第77條)

 

僅憑土地拍賣公告記載其上有建物，並不當然代表拍定人知悉該建物之使用土地具備合法權源，亦不能以此推定拍定人承認該使用狀態；又如該建物已達使用年限，甚至出現結構破損、使用價值不復存在，則土地拍定人主張拆屋還地之請求，應視為合理之行使權利。

 

此外，若拍定程序採併付拍賣，拍定人即同時取得土地與建物所有權，自無拆屋還地問題；然若土地單獨拍賣，建物仍屬他人所有，則構成所有權分離狀態。若該房屋係無償借地使用興建，則其法律性質屬於使用借貸，拍定人並非該契約當事人，原則不得以此主張對抗，惟實務上會視個案認定是否構成表見使用借貸，若原土地所有人長期默許使用且未主張拆除，法院可能傾向視為具有事實上使用權源。

 

因此，拍定人若欲主張拆屋還地，應先證明其未明知或應知土地上建物存在及其合法使用關係，並釐清該建物是否基於合法租賃或借貸興建，建物現況是否尚具使用價值、是否對其使用土地造成重大妨礙等，綜合因素判斷是否成立不法占有或法律所不保護之使用狀態。若拍定人單以形式上土地所有權為依據，未考慮使用事實與誠信原則，將難以獲法院支持。相反地，若建物為明顯違建、已無使用價值、原使用關係不具合理信賴基礎或使用人惡意擴張使用範圍者，則拍定人主張拆屋還地之請求較可能獲得法院認可。

房地-法拍-拍定

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