遷讓房屋、交還不動產之強制執行程序如何進行？

25 Jun, 2025

問題摘要：

遷讓房屋與交還不動產之強制執行雖屬法定權利保障機制，但實務操作須依程序進行且充滿挑戰，法院多以合理、漸進方式執行，並設法平衡權利人與占有人之利益，避免激化衝突。唯若占用人屢勸不從、拒不履行，則法院最終仍會透過實力方式解決，協助權利人回復占有之目的。當事人如遇此情形，應及早與法院執行處聯繫、準備書狀並確保執行過程合法有序，以保障自身財產權與訴訟成果之實踐。

律師回答：

關於這個問題，遷讓房屋或交還不動產的強制執行，是指在經法院判決確定占用人應返還房屋或土地給合法權利人後，若占用人仍拒不遷離、不主動履行返還義務時，權利人得依強制執行法向法院聲請強制執行，由法院透過法定程序排除占有人之占有，使不動產回復至合法權利人占有的狀態。

此程序適用於民事領域，依民法第767條規定，所有權人對於無權占有人可請求返還其不動產，當法院判決成立並確定後，即具備執行名義。權利人應備妥執行名義，如確定判決書及確定證明書（如獲假執行宣告者，則無需確定證明），向管轄之地方法院民事執行處聲請強制執行，法院不會主動為當事人啟動執行程序。

強制執行法第124條第1項，債務人經判決命令交還不動產卻未交還者，法院得依法解除其占有，使債權人取得占有地位。若債務人事後再度占有該不動產，法院得依聲請再次執行，避免占有人重複惡性占有行為。

法院實務上，執行流程大致如下：首先，在法院受理強制執行聲請後，通常會依辦理強制執行事件應行注意事項第66點第1款規定，命債務人於最長十五日內自動履行搬離、遷讓房屋或交還土地。法院會通知債權人在期限屆滿前檢附陳報占用人履行情形，若未搬離即視為怠惰履行。

其次，若債務人於期限內仍未履行，法院可依強制執行法第128條第1項規定處以怠金，每次裁定處以三萬元至三十萬元，目的在於促使債務人履行返還義務。但若占用人仍不遷離，法院亦有法定權限對其管收，惟實務上極少適用。

法院在進一步採取強制手段前，會先行實地履勘現場，解不動產之實際狀況及債務人之居住背景與態度。若占用人表示願意協調或實際困難，如年邁、重病、家中有孩童，法院可能透過勸說、協調債權人延長搬遷期限，盡量避免以強制手段執行。

然而，若債務人態度強硬，拒不搬離或占有行為具侵占性質，法院即會排定執行期日，進行實地強制執行。依辦理強制執行事件應行注意事項第66點第4款規定，法官應親自至現場執行，並於期日確保標的物交還債權人，除非具法定事由不得任意停止執行。若執行現場情勢複雜，法院可請求多單位支援，包括警察維持秩序、消防人員防範意外、自來水公司或台電斷水斷電、地政人員協助界址確認、社政人員處理弱勢者安置，甚至可請鎖匠協助開鎖，以利執行進行。

若屬拆屋還地案件，法院可命債權人自備施工人力及機具，如吊車、怪手等，由法院指揮進行拆除，並將相關費用納入執行費用計算。在拆除過程中，法院亦應確保債務人或其家當妥善處理，如有必要須暫時安置債務人財物。

由於不動產強制執行流程繁瑣、費時，且需債權人主動積極推動，若一開始在訴訟階段即預見未來執行困難，原告宜於請求返還不動產時，同時請求占用期間之不當得利，確保判決確定後可同步聲請金錢強制執行，於占用人遷離前，另從其財產中回收部分經濟損失。

由於債務人往往在確定判決後仍不履行，導致權利人縱然訴訟勝訴，實際權利仍遭拖延，因此準備完整執行資料、保留證據並提前規劃協助單位與拆除資源，將有助於執行效率。也可考慮於起訴前即申請假扣押或假處分，避免債務人轉移不動產或將房屋移轉他人。