增建透天厝部分房間占用他人土地，可以如何處理？

25 Jun, 2025

問題摘要：

占用登記土地者無法依時效取得自動成為土地所有人，惟可視情況評估是否有民法第769條或796條之適用，在鄰地所有人知情而未即提出異議情況下，固可依民法第796條請求屋主購地；而在尚有拆除建物請求權的前提下，基於舉重以明輕的法理，其當然亦可選擇較為溫和之請求方式，直接要求屋主以合理價格購買越界部分土地，此不僅合於民法立法意旨，亦有利於個案紛爭之柔性處理與社會整體土地使用秩序的穩定發展。

律師回答：

關於這個問題，增建透天厝占用到他人土地多年是否能取得該土地的所有權，實務上常見當事人主張時效取得或援用越界建築制度為抗辯，但此類情況需從《民法》關於不動產時效取得的要件及越界建築的規範來具體分析。

首先，時效取得制度的適用必須區分所占用土地是否屬於未登記之不動產，依民法第769條及第770條規定，若占有人係以所有之意思，和平、公然、繼續占有他人「未登記」的不動產，達二十年者，即使起始為惡意仍得請求登記為所有人；若其占有之始具善意且無過失，則僅需十年即得主張時效取得，惟其前提均以土地未經登記為限。

倘若該土地早已登記於他人名下，則地政機關之登記資料即具公示效力，任何人均可藉此查知所有權人為何人，占有人若仍主張其不知土地屬於他人並以善意據為己有，將難以構成善意無過失之占有，更無從主張民法第770條所稱之時效取得。即使依民法第769條以惡意占有為起點，亦需滿二十年才可主張取得請求權。亦不當然取得土地所有權，充其量僅得取得地上權(民法第772條)，占有人僅得依民法第769條主張二十年占有後取得請求登記之權利，並仍須通過地政機關審查是否符合和平、公然、以所有意思持續占有等法定要件，才可能完成登記並正式成為地上權人，絕非如民間所誤解的「占有十年就自動變主人」。

另從越界建築角度分析，如占有人為鄰地所有人，將建物部分越界建築於他人土地，則應另適用民法第796條或第796條之1規定處理。民法第796條第1項規定，若土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人如早已知悉其越界而未即時提出異議，即不得請求移去或變更該房屋，但可請求損害賠償或要求購回越界土地及因而形成之畸零地；第二項並明定雙方可協議土地價額，協議不成時得請求法院裁判定價，導入強制買賣制度之設計。

進一步而言，若該越界建築係因重大公共利益、當事人利益或現況考量下，法院可依民法第796條之1斟酌是否免除全部或部分移去義務，然而此規定不適用於土地所有人「故意」逾越地界之情形。亦即若建商或原建屋人明知界線卻蓄意侵占建屋，即不得援用該條免除拆除義務，法院將不受前述彈性規定拘束。

在鄰地所有人「不能」請求屋主移去或變更房屋的情況下，鄰地所有人至少還有請求屋主購買越界部分土地的權利，則依舉重以明輕的法理，在鄰地所有人「可以」請求屋主移去或變更房屋的情況下，鄰地所有人當然也可以直接要求屋主購買越界部分土地，而不強制屋主移去或變更房屋。可參考最高法院83年台上字第2701號民事判例：「鄰地所有人知悉土地所有人越界建屋而不即提出異議者，依民法第796條但書之規定，尚得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地。」

依民法第796條之規定，土地所有人非因故意或重大過失而越界建築房屋者，若鄰地所有人早已知悉而未即提出異議，即不得請求該屋主移去或變更房屋，但仍得請求損害賠償或要求對方購買越界部分土地及因而形成之畸零地。

此一制度係為保障建築完成後的既有事實狀態與社會安定，並防止鄰地所有人對於明知越界事實而選擇縱容，事後卻又反悔要求拆除或變更所帶來的不利益。於此情形下，雖然屋主在法理上已取得不必移去或變更房屋的地位，但並不因此取得越界土地之所有權，因此民法設計強制買賣機制，賦予鄰地所有人得請求屋主購回越界部分土地的權利。此時鄰地所有人雖失去排除妨害的請求權，仍得主張其財產權未被剝奪，應獲得補償。問題在於，若鄰地所有人並未知悉該越界建築，依法尚得主張移去或變更建物，則其是否仍可選擇不請求拆除、而逕行請求對方購回土地？亦即在移去或變更建物之請求權尚未喪失的前提下，鄰地所有人是否得選擇較輕的替代方式？

即使鄰地所有人依法有排除妨害的權利，在法律並未強制其必須行使移去請求權的情形下，亦可選擇較為溫和且具補償性的購地請求，此舉除更符社會實益與經濟合理性外，亦避免不必要的財產浪費與社會資源消耗。此判例實質上認定：當鄰地所有人尚有移去或變更建物之請求權時，並不因此排除其行使購地請求權之自由，二者屬並存而非擇一適用之法律地位。民法第796條第二項明定，該購買土地及畸零地之價額，由雙方協議定之，協議不成時得由法院裁定之。此機制賦予鄰地所有人除可主張損害賠償或建物移除外，更可直接尋求變更土地所有關係為目標，使原土地權利得獲具體價金作為對價補償，而非單純損害補償或排除妨害，亦較能因應都市化密集建築所產生的越界情形，特別在透天厝連棟、老舊社區、或地界不明情形頻繁發生的區域，具有彈性調整空間之法益。

此外，實務上法院亦常依民法第796條與第796條之1之規定綜合考量公共利益與個別利益，在判斷是否命屋主移去或變更建物時，參酌建築完成時間、占用面積、雙方行為善意與否、地界是否明確、房屋拆除是否導致重大財產損失、社區整體建築型態是否受影響等因素，斟酌是否應免除全部或一部之移去請求。當法院認為不應強制移去時，即轉向以購回土地作為補救方式，進一步確認鄰地所有人享有向屋主請求購買越界部分土地的權利。

亦即在鄰地所有人仍有移去或變更建物請求權的狀態下，是否能直接主張購地，法院認為若連較重的拆除請求均為其固有權利，則自更可行使較輕的購地權利，此即舉重以明輕的法律適用邏輯。再者，從民法上物權與債權相容並存的角度來看，鄰地所有人對其土地依法享有完全支配權，不論其是否選擇主張物上排除權、或請求價金補償、或讓對方購地，皆屬於其財產自由之行使方式，法律不宜拘束其僅得主張其中之一，反應法律於物權保障與經濟效率間的動態調和。

占有他人登記土地，無論是否建築房屋，皆不得主張依民法第770條「十年善意占有」而取得所有權，因為登記資料足以知悉權屬，排除占有人善意無過失之可能，至多可依第769條以惡意占有滿二十年後主張請求登記為所有人之權利，且須向地政機關聲請並檢附完整占有證明文件，經審查通過後方得完成登記。

至於越界建築者，若非蓄意而係因測量錯誤、地界不清等因素造成，鄰地所有人如未即時主張拆除或抗議，經長年容忍或默認，可構成放棄排除妨害之權利，得由建屋人主張準用民法第796條規定，請求購回越界部分土地並支付相當價額，雙方如協議不成仍得循訴訟請求法院裁判價額，完成強制買賣程序，形成一種補救性法律效果。

實務上常見糾紛發生於舊社區重建或新建開發案時，如本案中所述之建商未統一處理界線及占用問題，反由住戶逐戶協商購地，易導致協議困難、價格分歧、事後紛爭。此時住戶若有越界建築事實，應即主動尋求協議解決，否則建商亦可依法請求拆除或提起民事訴訟主張所有物返還，造成既有建物之不安定與損害。反之，若越界建築已歷時多年，且對方遲遲未異議，亦可收集證據主張對方知情並默認，藉由民法第796條主張權利保護。

至於時效取得之主張，若土地為未登記不動產，則仍可檢視是否符合善意或惡意占有滿10年或20年之條件，再向地政機關聲請登記，但若為已登記土地，應知即便占有二十年，亦僅可主張請求權，並非當然取得所有權，且過程中仍可能遭原所有人提起物權返還之訴或否認占有為「以所有意思」而主張無效。

實務上法院會綜合考量占有起源、界線認知、是否有繳稅、是否進行維修、是否公開主張為己有、是否有土地使用同意書等事實與證據綜合判斷，並非僅憑時間長短即可認定時效取得成立。

最後提醒，若涉越界建築或長期占用他人土地，應先向專業律師或地政士諮詢法律風險與可行處理方案，避免因誤信網路資訊或鄰里傳聞，導致爭議升高甚至建物遭強制拆除或需巨額賠償。土地與建築權利涉及法律高度技術性與程序嚴格性，當事人應審慎處理並以合法程序解決為宜。