頂樓加蓋的住戶又該如何保障自身的占有權限？

問題摘要：

受讓人取得頂樓加蓋等未登記房屋後，若無合法所有權登記在先，法律上應優先評估其對於該建物的占有權源是否合法且能否構成占有連鎖。若係基於無權占有，則應主動與其他住戶協議和解，爭取繼續使用空間的正當性；若認為自身係有權占有，則應確實備妥前手讓與證據、使用紀錄、原始建造同意、區分所有權人會議紀錄等文件，並避免有妨礙公共使用、擴建或破壞建築結構等情況，以利未來在司法程序中作為防禦依據。面對現代都市常見的頂樓加蓋買賣問題，唯有透過清楚法律關係認定與占有連鎖的合理運用，才能最大程度保障居住權與財產權，減少因法律不明或證據不足導致的拆除風險與財產損失。

律師回答：

關於這個問題，當受讓人取得頂樓加蓋的房屋時，如何保障自身的占有權限，是一項高度爭議且風險不小的法律問題。頂樓加蓋因多半未辦保存登記且可能違反建築相關規定，若沒有取得土地或建物的合法權源，將被視為無權占有，面臨原建物區分所有人主張拆屋還地、排除占用等訴訟風險。此時，若為無權占有人，最妥善的方式就是與其他住戶或管理委員會達成書面協議，例如支付合理的管理費作為使用補償，明確約定不得妨礙住戶共同使用空間、不得有擴建行為或影響結構安全，作為雙方間的和解基礎。否則，一旦與其他住戶產生爭議，極有可能面臨民法第767條所定之返還、除去或防止請求。

 

此外，若受讓人主張自己是「有權占有」，則應負舉證責任，證明其占有來源具備合法性，如係前手經合法契約讓與，則應出具前手與建物或土地所有權人間的租賃、使用同意、贈與、分管協議等書面證明，或者提出歷年水電費繳納紀錄、稅籍登記、住戶名冊列冊或其他足以證明長期善意使用的佐證資料。

 

舉例而言，若某甲自親屬繼承位於大樓頂樓加蓋房屋，並出售予某乙，若該房屋雖未登記，但於出售時親屬已占有多年，且與住戶有分管契約，某乙可主張係基於繼承及買賣所形成的「占有連鎖」，由先前的有權占有傳遞至其自身，從而主張自身占有並非無權。

 

占有連鎖是我國實務上用以保護受讓人占有安定性的重要原則，其構成要件為：一、中間人對所有權人之占有係有權（如買賣、租賃）；二、占有人對中間人亦有權（如繼承、買賣、租賃）；三、中間人將占有移轉予占有人之行為不得違法（例如未違反禁止轉租等約定）。如上所述，受讓人若能證明與前手間存在買賣契約或租賃關係，且前手與原所有人間也屬有權占有，則即構成完整的占有連鎖，足以對抗原所有人對其主張之所有物返還請求權。

 

參考最高法院101年台上字第224號民事判決：「……民法第七百六十七條第一項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第四百六十七條第二項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事。」

 

民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」善意占有物使用收益，規定於民法第952條：「善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益。」（民法第943條第2項第1款）。而有權占有，基本上就是不負拆除遷讓或不當得利之義務。倘若占有人係基於連續而有權的占有來源，且前手並非違法取得占有者，則即使其與原所有人無直接契約關係，亦得主張其占有有正當來源，而不得被視為無權占有人。

 

若受讓人取得的是頂樓加蓋違建部分，其可能處於無建照、未保存登記、未取得使用許可的狀況，原則上無法主張該房屋為合法建物，也無法以其作為登記移轉的標的。但若係實質上已長年使用並經其他區分所有人或社區接受，且已經有分管契約存在，仍主張其對該建物享有使用利益，例如透過與大樓協議取得默示使用同意（但默示很難證明)，或者主張該建物為分管協議所劃分使用的範圍之一。在此情況下，即使難以主張完整所有權，仍可能構成一定的使用利益占有，排除完全無權占有之指摘，重點在於民事訴訟法第277條之舉證責任。

 

例如，兄弟姊妹間就未分割之房屋達成共識，由其中一人先行管理或處分，將未登記房屋讓與第三人，再由第三人將房屋出租予他人。此時若尚未辦理所有權登記，而其他繼承人或原所有人主張該房屋未經合法授權即出租給第三人，即可能主張第三人為無權占有而請求返還。然而，若第三人能證明其係透過合法買賣或租賃取得房屋使用權，且前手亦係基於與原權利人之合意而占有，則第三人即可援引占有連鎖之抗辯，排除原所有權人對其之返還請求，維持其合法占有地位。

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