房子被別人拿去抵押怎麼辦？

問題摘要：

房子被他人擅自抵押，雖然法律上有可能成立有效抵押，但在多數情況下，若無授權或有偽造行為，屋主可以提出民事訴訟請求塗銷登記，並輔以刑事報案與鑑定手段加強證據力，透過司法程序釐清事實、還原真相，保全自身不動產權利。印章雖然與簽名在法律上具有等同效力，但是否真正表示本人意思，仍須視具體情形判斷。若是他人持印章代為處理，必須有合法授權或構成外觀信賴關係；否則，不僅不發生法律效力，還可能構成犯罪。屋主在面對房屋遭非法抵押時，應及時行動，整理好包括權狀、印鑑證明、身分證明、通訊紀錄、授權書或報警紀錄等所有資料，以備訴訟時提出，向法院訴請塗銷抵押權。

律師回答：

房子若遭他人擅自設定抵押貸款，對屋主而言，不啻是巨大風險，極可能導致在毫不知情的情況下背負債務，甚至面臨房屋被強制拍賣的困境。但法律上是否允許這種情況成立？屋主應如何依法維權？

 

依據民法第767條規定：「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。」若房屋所有權受到抵押權設定之妨害，且該抵押權未經屋主真意表示或授權，即可依此請求法院塗銷登記，恢復物權的完整性。進一步分析，依民法第860條，抵押權為擔保特定債權而設定，具有「從屬性」與「非占有性」之特性，債權若不存在，抵押權自不得成立，而若設定行為本身欠缺合法代理，該登記即無法律效力，應予塗銷。

 

印鑑在我國法律制度下具有與當事人簽名相同的法律效力，依照民法第3條規定，用印章代簽名者，其蓋章與簽名具有同等效力，因此，在契約、申請書或其他具法律意義的文件上，只要有正確使用印章，視為當事人對該法律行為已為意思表示。然而，印章本身雖然具高度象徵代表性，但其法律效力的實現仍仰賴是否能證明該印鑑之使用為真正、合法且出自本人之意思。是以，實務上常常需要搭配印鑑證明以資佐證，印鑑證明即是公權力機關（如戶政機關）確認該印章屬於該自然人所有的正式文件，具有高度的認證效力。

 

若當事人否認自己蓋過該印章，即應由主張印章合法使用之人，提出印鑑證明、授權書等資料，證明該蓋章行為確為授權之範圍內所為。若無法證明印章使用有合法授權，在沒有善意第三人介入的情況下，則該行為無效。實務上即有多起案例，顯示當事人印章遭他人濫用或擅自使用進行抵押設定時，法院將根據是否存在授權或表見代理來判斷屋主是否須負責。

 

，雖然屋主主張未授權代書設定抵押權，但由於屋主曾自願將印章與權狀交由代書處理，且代書在不動產交易中屬於公認具專業及代表性之角色，對外即具有使第三人誤信其擁有代理權的外觀表象，因此構成表見代理。雖然代書實際超越了授權範圍，但法院仍認該設定抵押登記有效，屋主不能請求塗銷該登記，只能另行向代書追究損害賠償責任。反觀若是代書以外之人擅自使用印鑑，即無上述法律上之信賴保護結構，法院往往採取不同結論。

 

例如即明確認為單純將印章與權狀交由家人保管，不表示同意該家人得擅自設抵，因此即使姐姐持有弟弟印章與權狀，將其房屋擅自設定抵押，也不得視為弟弟授權或構成表見代理，該抵押登記應屬無效，弟弟得訴請塗銷。

 

更進一步，若印鑑屬於偽刻，或系由竊盜、冒用等方式非法取得，屋主的法律責任更不可能成立。這類情形下，因無任何授權或可歸責於屋主之外觀表象，不符合民法第169條表見代理的要件，法院一貫採取否定態度。舉例而言，有人偽造屋主簽名與相關登記文件，申辦不動產抵押，法院認為此屬不法在先的行為，不得主張屋主應承擔責任，屋主得依法起訴塗銷該抵押登記。

 

屋主出國期間，妻子偷取權狀與印鑑私自辦理抵押，法院明確認定該抵押為違法，非經授權，構成偽造文書，不成立表見代理，屋主無須承擔責任，得依法請求塗銷登記。因此，若屋主能證明印章非其交付或印鑑為偽造，即具備訴請塗銷抵押權之正當理由。屋主若遇印章被盜用或偽刻造成房屋遭擅設抵押，應立即收集證據提起民事訴訟，並同步至警局報案偽造文書、偽造印章，依刑法第210條、第217條提告，藉此建立該設定抵押行為為違法行為的明確法律事實。若刑事判決認定偽造成立，於民事訴訟中將對塗銷請求形成極大助力。

 

實務上常見的情況分為三類：第一，擅自用印而非法設定抵押；第二，偽刻印章或冒用身分證件進行設定；第三，屋主委託他人代辦不動產事務，結果遭不當利用，最具爭議。根據法院判例，若屋主曾將印章、權狀交給不動產代書、律師或業者，法院有可能依「表見代理」理論認定設定抵押行為有效。

 

例如最高法院86年台上字第3749號判決，即認為雖屋主未明示授權設定抵押，然其曾將重要文件交由代書持有，導致第三人合理誤信其代理權存在，構成表見代理，使抵押設定成立，屋主無法主張無效，僅得對代書請求損害賠償。與之相對，若設定人非基於職業信任關係取得屋主資料，且屋主未曾授權，即可主張抵押無效。

 

例如最高法院83年台上字第2377號判決即認為，屋主雖交付文件給家人保管，但並未授權設定抵押，家人擅自將資料交給他人設抵，屋主不應因此承擔法律效果，可訴請塗銷登記。再進一步，若為偽造文書或冒用身分者所設定抵押，其法律效果明確為無效，屋主得依民法與刑法同時追究。刑法第210條與第217條規定，偽造印章、偽造私文書等皆屬犯罪，屋主應即向警局報案，提起偽造文書或詐欺之刑事告訴。

 

實務上如最高法院87年台上字第353號及高等法院98年上更(一)字第111號判決，皆肯認只要抵押設定係基於偽造或冒用資料而完成，屋主無須負擔抵押責任，可依法聲請塗銷登記。塗銷程序上，屋主若無法與抵押權人達成協議，最終仍須經法院訴訟解決。

 

訴訟前屋主應準備完整證據，包括：一、所有權狀正本、二、身分證影本、三、印鑑證明、四、授權文件或委託書（如有）、五、與設定抵押行為無關之證明（如當時出國、毫無借貸紀錄等）。

 

如為偽造印章或文件之情形，應即報案並配合鑑定程序，透過警調或法院委託鑑識中心鑑定筆跡、印章真偽，作為後續訴訟之關鍵證據。民事訴訟過程中，原告需主張設定抵押行為為無權代理或偽造行為，請求塗銷登記；被告（抵押權人）則可能主張表見代理或善意取得。法院將綜合證據判斷，包括屋主是否具保管疏失、第三人是否合理信賴代理權等，最終決定抵押登記之效力。若判決認抵押登記無效，屋主可持判決書聲請地政機關塗銷登記，恢復不動產登記之清白。

 

此處須特別提醒，塗銷抵押登記與債務清償無涉，即使債權尚存於真正的借款人與抵押權人間，若登記行為為無權代理或偽造，則抵押擔保無效，與債務實現無關，不影響屋主房屋的權益。另若屋主確有交付文件並可能構成表見代理，仍可另行對設定抵押者或中介代書提出損害賠償之請求，依法主張民法第184條（侵權行為）或第227條（債務不履行）所生之損失。實務上也可另提起刑事附帶民事訴訟，要求偽造人賠償一切損失。此外，若房屋已被拍賣完畢，屋主須改以請求拍賣金額中之不當得利返還，或對拍賣前曾提出異議而遭駁回者，則須在判決確定後聲請撤銷拍定與後續登記。

房地-無權占有設定抵押權

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