如果在別人土地蓋農業設施是否可取得地上權？

問題摘要：

在他人土地上興建農業設施是否能取得地上權，如土地已編入農牧地，即不許登記，如非此類用地可以登記，仍須視實際使用行為與主觀意思而定。農業設施本身符合地上權標的之客觀條件，若其使用方式具備地上權人自居之意思並已達時效期間，依法得主張地上權之存在，甚至提出登記請求；但若其占有係基於所有權錯誤認知、租賃、借用或無償使用，則難以成立地上權，亦無從時效取得。

律師回答：

關於這個問題，在他人土地上興建農業設施是否能取得地上權，必須從地上權的法律性質、農業設施之定義與用途、以及主觀意思之判斷出發進行分析。依民法第832條規定，普通地上權係指為在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權，其中所謂「工作物」係指由人工所造成之設施，包括但不限於溫室、網室、育苗作業室、農機具室、集貨包裝場所、農業資材室、管理室、灌溉設施與農路等。就此而言，農民如於他人土地上興建上述農業設施，形式上係屬地上權所保障之使用態樣。

 

民法第八百三十二條規定，稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。故設定地上權之土地，以適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限。其因時效取得地上權而請求登記者亦同。土地法第八十二條前段規定，凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者，性質上既不適於設定地上權，內政部於中華民國七十七年八月十七日以台內地字第六二一四六四號函訂頒時效取得地上權登記審查要點第三點第二款規定占有人占有上開耕地者，不得申請時效取得地上權登記，與憲法保障人民財產權之意旨，尚無抵觸。(釋字第408號)

 

如非上開土地，實務上是否構成地上權，關鍵仍在於占有人的主觀意思是否係以地上權方式行使。換言之，倘若占有人係基於地上權人之身分，並以在土地上興建農業設施之方式長期使用土地，則符合地上權使用目的之客觀表現，然如土地屬於經編定為農牧用地之土地，登記機關應不予受理地上權登記

 

但此須滿足特定條件，包括：(一)占有為和平、公然、無間斷，並已達法定年限；(二)占有人具有地上權之意思，而非以所有人自居或純屬無權使用；(三)客觀上能證明其以地上設施使用土地，符合地上權性質。但若係基於所有權或無償借用之意思而占有，即使農業設施符合作為工作物之性質，亦不得主張地上權之存在，更遑論依據時效主張取得地上權。

 

按地上權之成立須具備主觀意思與客觀事實並存，而主觀意思是否存在須由占有人自行舉證證明。實務上曾見以租賃契約、土地使用同意書、地上建物報稅紀錄、長期繳納相關稅費、農業設施使用執照、使用補償金繳納證明等作為主張地上權之佐證資料。

 

尤其在無明確書面地上權契約存在下，若欲主張因長期使用農地興建設施而時效取得地上權，更應具備充分之證明，以符合民法第760條、770條與第772條所要求之和平、公然、繼續且具地上權意思之占有。

 

又如臺北高等行政法院103年度訴字第1362號判決所指，若係基於所有權之意思使用土地，並非以地上權為目的，則不生地上權時效取得之可能。是以主觀意思的認定實為地上權成立與否之核心所在。

 

如非農牧用地，則以設置之農業設施是否屬於土地的工作物而得構成地上權標的。如目前實務上所允許的農業設施範圍廣泛，涵蓋六大類：農業生產設施如溫室、網室；農機具設施如碾米機房、乾燥處理室；農產運銷加工設施如集貨包裝場、冷凍儲存室；農事操作與管理設施如管理室、農業資材室；農田灌溉排水設施如抽水設施與蓄水設施；以及其他附屬設施如農路、駁崁、擋土牆等。這些設施具備穩固性、使用年限長、設計目的與土地使用密切結合等特性，可視為「他益性使用」之具體體現，若係基於與土地所有人協議而興建，原則上應以設定地上權或租賃為基礎。若無契約，然有證據足證其使用方式係依地上權邏輯長期存在者，則有時效取得地上權之可能。

 

值得注意的是，即令農業設施之申請及存在本身受農業主管機關之管理與審查，不得任意增設或擴建。尤其農業資材室、加工場等設施，其樓地板面積、配置比例與用途須依照行政指導辦法及公告規定進行規劃，例如資材室最大面積不得超過200平方公尺，農業設施總興建面積不得超過非都市土地農地面積40%、都市土地60%等。(詳見申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法)，然違規使用者亦不影響其時效取得之適用

房地-無權占有-時效取得-地上權

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