土地遭到無權占有該如何主張權利？沒有權狀但長期使用土地者，又該如何保障自身的占有權限？

問題摘要：

占有權，舉證仍是關鍵。長期使用者應保留歷年繳納地價稅、水電費、施工紀錄、鄰里證明、地籍圖、現場照片、測量圖等作為占有事實證據，亦可請求見證人作證使用年限與方式。若實際無法取得所有權，亦可主張「地上物拆除補償請求權」或「不當得利返還請求」，保障自己已付出的勞務與資金。實務中也有法院基於誠信原則與衡平考量，裁定所有權人應就拆除建物負擔合理補償。因此，無登記權狀者不代表毫無保護，只是法律位階較低，證明義務較重，宜早作準備、避免無據而陷於被動。若有權狀者則應積極主張767條所有物返還，保護自身不動產權利不受侵奪。

律師回答：

關於這個問題，當土地遭到他人無權占用，作為所有權人該如何主張自己的權利？或者反過來說，對於沒有權狀但長期使用土地者，又該如何保障自身的占有權限？這其實是一體兩面的問題，其核心都在於「占有權限的舉證」。

 

若沒有提前搜集證據，一旦他人主張權利或提告，將處於被動挨打的局面，因此應居安思危，不應輕信口頭約定，因為人心善變、風險無所不在。

 

依據民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」建立起所有權保護的三層防線，不論該物是動產或不動產，只要他人未具正當法律依據，卻擅自占用、侵奪、拒還、破壞、妨害所有人使用權限，所有人即得依此條文主張返還、除去或防止。

 

簡單的說，就是擁有物的所有權人，不論該物是動產或不動產，當有其他人無故、沒有任何理由、不具備任何法律上權利，竟任意強取、豪奪、占用、拒還，或正打著如意算盤要想方設法來強占，所有權人就可以依據上述條文主張。

 

不論是透過繼承、買賣或贈與取得不動產所有權，只要發現自己的土地受到第三人占用，即可憑藉767條主張拆屋還地。

 

舉一實例說明：某地主係透過買賣取得土地並完成登記，後來因鑑界發現有人於其土地上搭建建物並長期使用，地主可提起返還訴訟要求排除占用，若他能提出土地謄本、鑑界報告及現場照片等證據，即可證明土地被侵占的事實。至於被占用者，若欲抗辯其占有非屬無權，則須提出法律上之正當權源，例如租賃契約、法定地上權、民法第425-1條推定租賃關係、使用同意或默示之分管協議等，否則抗辯將不被採信。

 

若占用人不能舉證自己有合法占有來源，則法院應推定其占有無權，從而支持地主返還土地之主張。另外，非常重要的是，關於民法第767條所依據之請求權，其時效限制與其他債權不同。

 

但已經登記之不動產，根據民法第758條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力」及土地法第43條：「依本法所為之登記，有絕對效力」等規定，登記具有絕對的效力。若已登記之不動產所有人本於民法第767條第1項所得主張之權利因罹於時效而消滅，將會使上述條文所表彰的土地登記制度喪失效用。因此，司法院大法官會議釋字第107號’ 164號解釋即確認「已登記不動產所有人之回復請求權或其他民法第767條之權利，無民法第125條消滅時效規定之適用」，也就是不受15年的限制，起訴要求占用者拆屋還地，也沒有罹於時效之虞。

 

民法第125條，一般請求權若15年間不行使，將遭時效消滅。例如某人借款500萬元，債務人若15年未清償，債權人未催收，其繼承人後續主張權利時，可能因遭對方主張「時效抗辯」而敗訴。然而，已登記之不動產所有人主張返還土地的請求權，卻不受15年消滅時效所拘。若地主已完成土地登記，即使發現土地被占用時已逾20年，亦不妨礙其向法院主張拆屋還地之請求。此一制度設計，正是為了保障已登記的不動產物權穩定與所有人長期權利保障之正當期待。

 

至於占用人抗辯「非無權占有」者，則所有權人就此並無舉證責任，反過來，而應由占用人就其取得占有，係有依法律規定或契約關係而生之正當權源，例如：租賃、民法第425-1條之推定租賃、意定或法定地上權、明示或默示之分管契約等事實加以證明。如果占用人不能提出證明，則法院應認定所有權人之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決）。

 

再從訴訟程序觀察，民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任」，何謂「有利於己」？

 

也就是說，依據民法第767條第1項主張排除侵害的所有權人必須提出土地登記謄本，再提出地界、測量及照片等證明土地被占用等事實地主主張土地被侵占時，應提出權屬證明（如登記謄本）、土地界址圖、鑑界測量報告、現場照片或證人證詞等佐證資料，以證明其土地確為被他人占用。而占用者若主張自身並非無權占有，則應由其提出具有法律依據之契約或文件為證。以實務而言，若原地主將土地出借他人使用多年，但無簽訂書面合約，僅口頭允諾，後因變故而欲收回土地，若占用人無法提出契約證明其使用權限，則將難以抗辯成功；相對的，若其能提出如早年拍攝之建物施工照片、當地里長證明、水電繳費紀錄、土地使用稅單、原地主函文等，即可強化其占有具有善意且具信賴基礎的事實，於法院上主張其占有並非無權。至於沒有土地權狀但實際占有土地者，更應及早準備占有相關證明，特別是在使用長達20年以上者，如有心主張時效取得地上權或地役權，更須備齊稅籍資料、里長證明、水電門牌設施、現場照片、證人證詞等作為占有之依據。

 

最後，不論是地主或占有人，應養成「證據優先」與「書面為證」之法律意識，切勿仰賴口頭承諾，也不要等到權利被挑戰後才匆忙搜證。對地主而言，主張返還或排除占用須備妥登記證明與實際占用資料；對占用人而言，若權利未登記，更應居安思危，累積占有文件，以免未來被地主提告時無從抗辯。惟願全民都能理解並善用民法第767條所賦予的權利保障機制，妥善規劃與運用證據，使不動產權益獲得實質保護，免於因法律無知或疏忽而失其居住安穩與財產價值。

房地-無權占有-拆除遷讓之訴-消滅時效-舉證

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