土地佔用怎麼提出訴訟？

問題摘要：

面對土地被他人占用的情形，地主若確為土地登記名義人，應立即蒐證並依法提起民事訴訟，依民法第767條主張返還土地與不當得利，若對方占有無合法權源，法院將裁定返還並可聲請強制執行。另應視個案情況評估是否提出竊佔刑事告訴或尋求行政協助。重要的是，無論採取何種途徑，皆須建立於清晰的土地權屬與合法文件基礎上，並妥善規劃訴訟與處理策略，始能有效保障自身財產權益。

律師回答：

關於這個問題，土地佔用的訴訟處理方式，最常見的法律依據為民法第767條，此條文賦予所有人針對無權占有其土地者，有請求返還之權利。

 

該條明文規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」此項物上請求權，係基於所有權所產生的排他性與完全支配權，故土地所有人不須證明他人有過失或故意，只要證明對方無權占有，即可請求法院裁定返還。然而，是否「無權」為訴訟攻防之關鍵，若對方能證明其占有基於合法權源，例如租賃契約、借用、分管協議、共有使用約定、買賣交付、繼承、信託或其他民事契約，即便未辦理登記，也可能構成有權占有，使返還請求無從成立。最高法院85年台上字第389號判決即指出，若土地買賣雖未完成登記，但占有人係基於買賣而受讓土地，即為有權占有，不構成無權占有而須返還。

 

法院在處理此類案件時，會先確認原告是否為土地登記名義人，再要求被告針對其占有是否具合法權源提出證明，雙方舉證責任各自分擔，成為訴訟結果的重要依據。具體來說，若地主發現其土地被他人使用或興建建物而未經自己同意，即可先行透過地籍圖、建物騰本、實地勘查、照片紀錄等蒐集證據，確認是否有違法占用事實，並檢附土地登記謄本證明其所有人身分，據此提起民事返還訴訟，而訴訟中亦會重新確認此事，尤其法院會親自將會同地政機關實地勘查，以確認侵害範圍及情形。

 

此類訴訟提起後，被告若主張其有權使用土地，須提出可資佐證的文件，如契約書、繳納租金紀錄、當事人往來通訊或歷次分管紀錄等，否則原告勝訴機率極高。實務中常見的抗辯類型包括主張租賃、借用、委託、口頭允許、或基於繼承權行使共有使用等，其中若屬買賣交付未辦登記者，仍得構成合法占有；反之若純粹基於自己的誤認、或單憑「長期使用」而無其他權源佐證，則難以抗辯成功。

 

此外，對於是否涉及刑法上之竊佔罪，在刑事程序中則需證明行為人具有主觀上之不法所有意圖及實際控制土地之犯意，舉證門檻較高，即使警方受理報案並進行偵查，最終能否起訴或定罪往往不如民事程序直接有效，特別是被告若主張自己具有某種法律關係、即便尚未辦妥手續，亦常構成不起訴處分或不起訴判決。

 

實務上常見地主誤以為向警方報案即可取回土地，但除非有強佔、破壞設施或其他明顯暴力脅迫手段，否則多數情況下仍須回歸民事程序，依返還所有物訴訟處理。而即使刑事竊佔罪成立，仍需透過民事勝訴確定判決取得執行名義後，方可聲請強制執行，透過法院強制移除建物或排除占用人之占有，因此民事訴訟為排除不法占有之根本解決途徑。

 

對於實務操作而言，當地主提起返還土地之訴訟，應注意時效與舉證問題。雖然物上請求權理論上不因時間經過而消滅，但如占有事實存在於特定法律關係下，例如租賃或買賣已完成交付但未登記，其法律效果會因占有權源正當而排除返還請求，因此原告仍須注意時效完成對證明負擔的影響，以及若對方主張取得地上權或其他用益物權時是否符合時效取得要件。

 

值得注意的是，無權占有雖屬民事侵權態樣之一，但民事訴訟除可主張返還土地外，地主亦可併案請求占用期間之不當得利，計算方式常以當地同類土地合理租金為標準，法院將依個案地段、用途、市場行情、實際占用期間等因素酌定金額，有助於彌補地主因占用行為所受損失，並增加被告歸還土地之壓力。當訴訟進行至終局判決，若地主勝訴而對方仍不履行返還，則可依強制執行法聲請法院執行，通常包括移除建物、排除占用、交付土地等方式，必要時可聲請法院核發強制執行命令，並協同執行官及警力進行現場強制遷讓，以實現地主之權利。

 

除此之外，雖然司法訴訟為常見途徑，但也可考慮其他非訟程序，如調解、和解或行政介入機制。例如，部分縣市地政機關提供土地使用協調平台，可在訴訟前協助雙方釐清權屬與用地情形，或透過法院調解程序，雙方於中立第三人見證下達成和解協議，避免訴訟成本與時間耗費。在特定情形下，例如涉及農地長期耕作、祖傳土地無登記使用或地方慣行性使用爭議，也可透過公所、鄉鎮協調會等非正式管道解決。

房地-無權占有

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